導(dǎo)讀：這是實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的一個(gè)客觀狀況。拆遷律師在最近幾年中，也非常直觀地感受到了這一點(diǎn)，拆遷方的報(bào)價(jià)越來越低。最初租賃的土地上面建的廠房，拆遷補(bǔ)償價(jià)格可達(dá)一千多元一平米，但到現(xiàn)在按照劃歸違章建筑或禁養(yǎng)關(guān)停來講的話，大概只有兩三百元一平米，補(bǔ)償價(jià)格越來越低。

今天拆遷律師就向各位企業(yè)主講解分析這樣一個(gè)問題：企業(yè)拆遷中，為什么拆遷方的報(bào)價(jià)越來越低？

這是實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的一個(gè)客觀狀況。拆遷律師在最近幾年中，也非常直觀地感受到了這一點(diǎn)，拆遷方的報(bào)價(jià)越來越低。最初租賃的土地上面建的廠房，拆遷補(bǔ)償價(jià)格可達(dá)一千多元一平米，但到現(xiàn)在按照劃歸違章建筑或禁養(yǎng)關(guān)停來講的話，大概只有兩三百元一平米，補(bǔ)償價(jià)格越來越低。所以我們今天就來分析一下，為什么企業(yè)拆遷當(dāng)中，拆遷方的報(bào)價(jià)越來越低？

下文中，拆遷律師將從以下五個(gè)方面，向各位企業(yè)主揭示出這個(gè)問題的深刻背景。

1、拆遷的名目混亂，復(fù)雜。

名目制定就讓拆遷方抓住了給企業(yè)主越來越低補(bǔ)償價(jià)格的機(jī)會(huì)。在此，我們可以總結(jié)一下，目前在企業(yè)拆遷中的名目有多少，比如功能疏減、拆違建、違法經(jīng)營、環(huán)保關(guān)停、禁養(yǎng)區(qū)禁養(yǎng)、水源地保護(hù)治理等等。

上述名目所體現(xiàn)出來的都是拆遷方為達(dá)到企業(yè)拆遷目的而制定的，而一旦以這種名目來進(jìn)行拆遷的時(shí)候，拆遷方就不需要按照真正的征收拆遷的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行補(bǔ)償了。因此，拆遷名目的混亂、復(fù)雜就給拆遷方制造了很多可以壓低企業(yè)主補(bǔ)償價(jià)格的機(jī)會(huì)。例如環(huán)保關(guān)停，首先要看企業(yè)環(huán)保合不合格，若不合格，按照《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定，政府就可以關(guān)停。又如禁養(yǎng)區(qū)禁養(yǎng)，要看企業(yè)有沒有環(huán)評(píng)、有沒有排污許可，實(shí)際的排污達(dá)不達(dá)標(biāo)，進(jìn)而再看拆不拆除的問題。

政府可以讓企業(yè)主自由選擇，但如果選擇拆除，補(bǔ)償價(jià)格非常低。然而如果不拆除，企業(yè)的養(yǎng)殖用房也改變不成廠房，沒有任何意義，沒有存續(xù)價(jià)值。以上種種就給拆遷方制造了很多把補(bǔ)償價(jià)格極度壓低的機(jī)會(huì)。

2、上級(jí)對(duì)下級(jí)撥付的補(bǔ)償款項(xiàng)越來越少。

因?yàn)檎魇詹疬w往往都是強(qiáng)制命令性的、任務(wù)考核性的。例如環(huán)保關(guān)停，無論中央環(huán)保督察組還是各省自治區(qū)的督察組，都在各地方頻繁地進(jìn)行巡視查處，通常帶來的都是強(qiáng)制性的任務(wù)。去年五月臨沂一下就關(guān)停了五十多家鋼鐵企業(yè)，都是很大的鋼鐵企業(yè)，就是因?yàn)榄h(huán)保的原因。這種原因?qū)е峦ǔＧ闆r下自上而下既沒有資金的撥付，并且上邊給下邊還往往是一種政策性強(qiáng)制性的壓力，并且?guī)в腥蝿?wù)考核性的。

所以說對(duì)于拆遷方來說這場(chǎng)補(bǔ)償?shù)姆e極性和主動(dòng)性是沒有的，這也造成了對(duì)方把補(bǔ)償價(jià)格壓低，可能只給企業(yè)二三百元一平米的補(bǔ)償。但這種情況也視企業(yè)的狀況而定，有些 小散亂污的企業(yè)，通常要進(jìn)行關(guān)停，但是有一些完全正規(guī)的合法經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)，政府拆遷方在達(dá)到關(guān)停目的的時(shí)候，也要考量應(yīng)該給與企業(yè)正規(guī)的補(bǔ)償，這也是很多企業(yè)主在進(jìn)行呼吁的一個(gè)問題。

3、環(huán)保禁養(yǎng)出于非拿地的目的。

拆遷方進(jìn)行拆遷，被拆遷方卻不能因?yàn)椴疬w而達(dá)到獲益的目的。這樣他的主觀能動(dòng)性就非常低，一些環(huán)保禁養(yǎng)，就是一拆了之、一關(guān)了之，沒有補(bǔ)償。但是對(duì)于政府職能部門而言，同樣也有利益驅(qū)使。沒有利益的獲得，進(jìn)而主觀能動(dòng)性就非常低，以前征收拆遷，都是因?yàn)檎眠@個(gè)地方進(jìn)行獲利，進(jìn)行土地重新利用，進(jìn)行招拍掛。獲益之后，對(duì)方可以給予企業(yè)補(bǔ)償，或者獲益前，預(yù)期利益已經(jīng)非常高了，此時(shí)對(duì)方才有主觀能動(dòng)性，愿意去給企業(yè)補(bǔ)償。

但在實(shí)務(wù)當(dāng)中遇到這種狀況，對(duì)方給出的名目通常是土地指標(biāo)的置換，比如企業(yè)被征收地塊是耕地，政府在別的地方置換出工業(yè)用地，但是往往在實(shí)務(wù)當(dāng)中吧，大部分這種土地置換都沒有收益，也就是一拆了之，作為企業(yè)主來說，沒有收益。這就好像做生意，沒有收益就沒有主觀能動(dòng)性。

4、企業(yè)自身的短板非常多。

例如，很多企業(yè)確實(shí)存在小散亂污的情況：沒有環(huán)評(píng)，沒有排污，沒有排污條件、沒有環(huán)保設(shè)施、消防不達(dá)標(biāo)、存在各種違建等等。企業(yè)自身的短板非常多，反而容易被拆遷方利用，利用企業(yè)的短板來壓低補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)此，本文不做過多贅述。相信廣大企業(yè)主在實(shí)務(wù)中都碰到過，都有深切的體會(huì)。企業(yè)的短板越多，對(duì)方想法設(shè)法壓低補(bǔ)償價(jià)格的砝碼就越高，對(duì)企業(yè)施加的強(qiáng)制力也越強(qiáng)。

5、拆遷方的策略，造成企業(yè)主心理因素的夸張。

舉例來說，假如拆遷方最終想給到的補(bǔ)償價(jià)格是五塊錢，那么是從一塊錢漲到五塊錢，企業(yè)主的心理承受舒服，還是從四塊錢漲到五塊錢，企業(yè)主的心理承受更好呢。從一塊錢漲到五塊錢，補(bǔ)償價(jià)格漲了五倍，有些企業(yè)認(rèn)為已經(jīng)漲了五倍，心理感覺差不多了。

但是通常這種企業(yè)是比較糊涂的，自己也不知道究竟應(yīng)該爭(zhēng)取多少錢，自己也不清楚企業(yè)到底應(yīng)該值多少錢，單純的認(rèn)為漲了五倍已經(jīng)可以了，雙方的砝碼已經(jīng)平衡了。但是如果拆遷方的補(bǔ)償價(jià)格從四塊錢開始給起，漲到五塊錢，才漲了百分之二十，那么企業(yè)主就會(huì)感覺好像意義不大。

這也就是對(duì)方一開始為什么要壓低補(bǔ)償價(jià)格的原因，都是為了給企業(yè)產(chǎn)生一種心理錯(cuò)位，從而造成企業(yè)主錯(cuò)誤的心理認(rèn)知。補(bǔ)償漲了五倍，往往接受的程度就高，僅僅漲了百分之二十，反而接受程度就低。