導(dǎo)讀：與傳統(tǒng)酒店、旅館相比，民宿因其獨(dú)特的裝修風(fēng)格與個(gè)性化的服務(wù)得到了住客的青睞。如今，民宿已經(jīng)成為繼書(shū)店、咖啡館之后的又一個(gè)熱門創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目。

但是，民宿在用地方面存在一些問(wèn)題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地需采取招拍掛的方式獲得土地使用權(quán)，這樣的土地?zé)o論拿地還是承租，其成本都很高，不符合大多數(shù)民宿經(jīng)營(yíng)者的投資成本預(yù)期。

盡管國(guó)家部委及各地政府鼓勵(lì)利用閑置宅基地等非經(jīng)營(yíng)性用地發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)，但在法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄和投機(jī)心理的共同作用下，部分民宿經(jīng)營(yíng)者在獲得場(chǎng)地時(shí)仍然試探灰色地帶、打擦邊球，這也是近期新聞中很多“網(wǎng)紅”民宿被強(qiáng)制拆除的原因。

那么，投資一間民宿，需要注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

1、民宿用地的政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)全域旅游發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕15號(hào)）、文旅部等17部委《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（文旅資源發(fā)〔2018〕98號(hào)）等文件內(nèi)容，村民可以利用自己的民房宅基地經(jīng)營(yíng)民宿，文物級(jí)的民房及宅基地可以流轉(zhuǎn)使用權(quán)，以便統(tǒng)一保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用。

文化和旅游部發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB／T 065—2019）規(guī)定，國(guó)有住宅和集體宅基地都可以發(fā)展民宿，但必須符合規(guī)劃。

《土地管理法》允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途的前提下合法入市，為民宿經(jīng)營(yíng)者用地提供了途徑。

2、租賃土地或房屋進(jìn)行民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）租賃土前應(yīng)充分調(diào)查土地性質(zhì)和用途

民宿經(jīng)營(yíng)者在選址時(shí)，應(yīng)充分調(diào)查土地的用途和性質(zhì)。調(diào)查方法是到當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門調(diào)取項(xiàng)目所在地的土地性質(zhì)規(guī)劃圖。

需要特別注意的是，土地現(xiàn)狀不等于土地用途，不要單憑目測(cè)或走訪作出判斷。另外，如果涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理審批手續(xù)。

（2）確認(rèn)租賃房屋為合法建筑

民宿經(jīng)營(yíng)者一定希望長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，形成品牌效應(yīng)和客戶粘性，如果租賃了違法建筑開(kāi)辦民宿，不僅隨時(shí)面臨強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)造成不可量化的投資損失。

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》及相關(guān)司法裁判，租賃違法建筑的后果往往是租賃合同無(wú)效，承租人需承擔(dān)占用費(fèi)，未附和的裝修部分由承租人自行搬離，附和的裝修部分歸出租人，出租人對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償，這種補(bǔ)償方法并不能覆蓋經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際損失，因此租賃房屋之前應(yīng)仔細(xì)審核規(guī)劃手續(xù)及土地房屋權(quán)屬。

（3）簽訂書(shū)面合同

租賃土地房屋必須簽署書(shū)面的租賃合同，要注意租賃合同的期限不得超過(guò)二十年，合同到期應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)約。由于民宿主打個(gè)性化的居住體驗(yàn)，必然要對(duì)房屋進(jìn)行大規(guī)模的裝飾、裝修及改建，為維護(hù)承租人的合法權(quán)益，務(wù)必在合同文本中對(duì)相關(guān)權(quán)利作出明確約定。

（4）新建、改建、重建都要嚴(yán)格履行報(bào)建手續(xù)，依照審批進(jìn)行建設(shè)

民宿經(jīng)營(yíng)者通過(guò)合法程序取得土和房屋的使用權(quán)后，如需進(jìn)行新建、改建和重建都應(yīng)按各地方政府的管理規(guī)定，到相關(guān)主管部門申辦報(bào)建手續(xù)，報(bào)批后要嚴(yán)格按照審批范圍建設(shè)，不得隨意加建、擴(kuò)建。

（5）滿足獲取農(nóng)村集體資產(chǎn)的特殊要求

根據(jù)《土地管理法》第六十三條第二款規(guī)定，村委會(huì)在出讓、出租集體建設(shè)用地之前，需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

（6）規(guī)范經(jīng)營(yíng)

當(dāng)下，很多地方都制定出臺(tái)了民宿管理方面的地方性規(guī)章和規(guī)范性文件，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)事先了解當(dāng)?shù)卣撸婪ㄞk理工商登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，滿足消防要求，做好住客信息采集的工作并及時(shí)上報(bào)主管部門。