導讀：補償應當參照市場價，現(xiàn)在的市場價，當然不是基準地價，不是掛牌價，所以這點大家一定要清楚，遇到這樣的糾紛一定要定性準確。我們也看到過很多失敗的案例來找我們，因為把它錯誤的定性成民事協(xié)議導致按照不可抗力的原因進行解除，雙方互相返還出讓金和土地，導致企業(yè)損失巨大。因為這些年土地的增值巨大，翻了幾倍甚至十幾倍，所以遇到這樣的問題大家一定要找專業(yè)的團隊。

近期，律師接待了多家房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的來訪，其中湖北襄陽某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遇到的問題比較有代表性。據(jù)了解，該企業(yè)在取得土地后，因當?shù)匦姓C關的原因始終無法開發(fā)。其實，最近律所接到的這類的案件的當事人還是比較多的。在近半年，甚至多半年以來，在東北地區(qū)的一些省份包括河北、山東、江西、浙江等地也陸續(xù)出現(xiàn)了這樣的一些房地產(chǎn)開發(fā)類的企業(yè)都遇到過這類的法律問題。

這樣的案例在近幾年是相對比較多的，企業(yè)取得土地之后因為行政機關的原因終無法進行開發(fā)建設，土地一直荒蕪，無法正常使用。退又不給退，補償又不給補償，建設又不能建設等等情況讓企業(yè)卡在那里，問題一直無法解決。

這樣的土地一般應當被認定為是閑置土地，其實說到閑置土地，很多企業(yè)主覺得閑置土地是不是個貶義詞？是不是處罰的意思？確實在2012年之前閑置土地被認為是一種處罰的意思。比如說一旦有閑置土地，行政機關要無償收回，甚至進行處罰，但是在2012年國土部做出了新的《閑置土地處置辦法》，其中第八條就規(guī)定下列原因?qū)儆谛姓C關的原因造成的土地閑置。

《閑置土地處置辦法》

第八條

有下列情形之一，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，國有建設用地使用權(quán)人應當向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經(jīng)審核屬實的，依照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定處置：

（1）因未按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的；

（2）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設用地使用權(quán)人不能按照國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設條件開發(fā)的；

（3）因國家出臺相關政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設條件進行修改的；

（4）因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發(fā)的；

（5）因軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)的；

（6）政府、政府有關部門的其他行為。

因自然災害等不可抗力導致土地閑置的，依照前款規(guī)定辦理。

第一條，行政機關沒有按照約定和劃撥決定書的時間、條件提供土地的。這里乍一看是說行政機關沒有按約定提供土地的，但是實際上很多企業(yè)都存在這種情況。比如說企業(yè)簽訂的是“三通一平”的“凈地”，但是給地的時候往往地上有山丘、樹木等，甚至有一些未拆遷完成的地上物等等，這都不屬于“凈地”交付。

第二條，因為土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等等規(guī)劃的變更引起的無法建設的，這種類型的就比較常見，一般是因為城市規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃等等一些規(guī)劃發(fā)生了一些變化，比如綠化率、容積率、層高等等建設條件本身就發(fā)生了很大的變化，也都被認為是行政機關的原因造成的。

第三，有關部門出臺了相應的政策，比如說相關部門突然發(fā)布了環(huán)保的政策，防護林的政策、三江水流域保護的政策等等導致房地產(chǎn)企業(yè)或者是其他類型企業(yè)無法再繼續(xù)開發(fā)建設。這種情況也是非常多的。

第四，因為地上有一些信訪、拆遷沒有解決的一些遺留的訴訟等等產(chǎn)權(quán)的糾紛的問題而導致的無法建設。這也被認為是行政機關的原因造成的。

第五，因為文物保護等等一些原因?qū)е碌耐恋亻e置。

第六，其他原因。

確實在我們辦理案件過程中有很多其他的原因，大家可能都沒有想到的一些原因?qū)е碌臒o法建設，特別要關注的是如果真的因為臺風、地震等不可抗力的原因?qū)е聼o法開發(fā)建設的，也按照上面的事項相關規(guī)定進行處置。

那么，該辦法第12條規(guī)定如果發(fā)生了第八條的原因，行政機關的原因?qū)е碌耐恋亻e置無法開發(fā)建設的，要按照下列方式進行處置：比如說延長動工期限，改變規(guī)劃條件，提供臨時的周轉(zhuǎn)用地等，但是大部分企業(yè)對于這三點都是無法解決問題的。

第四是有償收回。第五是置換土地。其實這兩個都是通過法律法規(guī)或者其他的形式對地方行政機關的法定職責的確定，行政機關應當主動去做，但是我們看到很多地方相關部門拖了10年、20年甚至20多年遲遲不予解決，這都是嚴重違法的。企業(yè)主完全可以依據(jù)《行政訴訟法》第12條第六項或者第十一項或者第72條等等規(guī)定來提起訴訟，也可以依據(jù)《優(yōu)化營商環(huán)境條例》第31條或者最高人民法院相關的司法解釋來提起訴訟，要求行政機關履行相應的法定職責。如果不履行，應當進行相應的補償。

《閑置土地處置辦法》

第十二條

因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

（1）延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年；

（2）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；

（3）由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，國有建設用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年；

（4）協(xié)議有償收回國有建設用地使用權(quán)；

（5）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權(quán)人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發(fā)建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；

（6）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。

除前款第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。

符合本辦法第二條第二款規(guī)定情形的閑置土地，依照本條規(guī)定的方式處置。

補償應當參照市場價，現(xiàn)在的市場價，當然不是基準地價，不是掛牌價，所以這點大家一定要清楚，遇到這樣的糾紛一定要定性準確。我們也看到過很多失敗的案例來找我們，因為把它錯誤的定性成民事協(xié)議導致按照不可抗力的原因進行解除，雙方互相返還出讓金和土地，導致企業(yè)損失巨大。因為這些年土地的增值巨大，翻了幾倍甚至十幾倍，所以遇到這樣的問題大家一定要找專業(yè)的團隊。