導讀：實踐中，房地產(chǎn)公司很可能因為自己所欠的債務而被法院查封登記在自己名下、但實際上已經(jīng)賣出去的房屋。而房屋的購買者往往會提出執(zhí)行異議，請求法院解除查封。對于為了生存需求的商品房消費者，排除執(zhí)行的條件較為寬松；對于其他一般的買受人，比如開商鋪店面，那么排除執(zhí)行的條件就較為嚴格。

通過案例解讀商品房消費者之外的一般買受人排除執(zhí)行的三個條件：

原告王某、蔣某1、蔣某2，簡稱三個原告，在2012年的時候購買了興華公司的一間商鋪并支付了全部購房款，興華公司也交付了商鋪，三原告一直占有該商鋪，因購房合同約定由興華公司辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，三原告繳納了辦理辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需繳納的維修基金、契稅等費用。后來三原告多次詢問興華公司產(chǎn)權(quán)辦理情況，興華公司均回復在辦理過程中，

實際上，興華公司因為無法繳納所欠稅款，商鋪過戶登記手續(xù)最終未能完成。直到2016年，興華公司因官司糾紛，被法院查封了這間商鋪。三原告遂申請法院排除強制執(zhí)行，解除對商鋪的查封，需要滿足四個條件：

第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。2012年11月16日，三原告與興華公司簽訂了《商品房買賣合同》，符合。

第二，在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。興華公司將商鋪實際交付三原告，三原告在法院查封之前合法占有該房屋，符合。

第三，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。三原告交付了購房全部款項，符合。

第四，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

首先，興華公司與三原告簽訂的合法有效的《商品房買賣合同》中明確約定三原告委托興華公司向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，由此，辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務人應當是興華公司，而非原告三人；其次，三原告已經(jīng)按照《商品房買賣合同》約定，向興華公司支付了專項維修資金、契稅，以及辦理房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證的相關(guān)稅費和房產(chǎn)分戶測繪費，且興華公司也將專項維修資金交付給攀枝花市房產(chǎn)維修資金管理中心，另外向稅務部門繳納了相關(guān)契稅；第三，興華公司陳述因其經(jīng)濟原因?qū)е挛茨芡瓿蓹?quán)屬轉(zhuǎn)移，無證據(jù)證明三原告不予配合辦理過戶登記手續(xù)。因此，本院對三原告主張非因三原告的原因未辦理過戶登記這一事實成立。

九民會議紀要第128條

金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。