導(dǎo)讀：隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，土地資源的集約高效利用成為推動城市可持續(xù)發(fā)展的重要議題。低效用地改造作為提升土地利用效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的有效手段，近年來在多地得到廣泛實(shí)踐。本文以永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老長城區(qū)塊低效用地改造實(shí)施方案為例，從法律角度深入解析其政策背景、改造模式、權(quán)益保障及實(shí)踐路徑，旨在為類似項(xiàng)目的推進(jìn)提供有益參考。

1、政策背景與法律依據(jù)

（1）政策背景

永康市作為浙江省的重要工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)舉足輕重的地位。然而，隨著城市化進(jìn)程的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，老長城區(qū)塊內(nèi)存在大量低效用地，成為制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。為此，永康市人民政府積極響應(yīng)國家及浙江省關(guān)于低效用地整治的政策導(dǎo)向，制定并實(shí)施了《永康經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老長城區(qū)塊低效用地改造實(shí)施方案》（以下簡稱“實(shí)施方案”）。

（2）法律依據(jù)

實(shí)施方案的制定與實(shí)施，嚴(yán)格遵循了《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《浙江省土地管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，以及《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于開展低效工業(yè)用地整治促進(jìn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（浙政辦發(fā)〔2023〕12號）等上級部門文件精神。這些法律法規(guī)和政策文件為低效用地改造提供了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)和政策保障。

2、改造模式與運(yùn)作機(jī)制

（1）改造模式

實(shí)施方案明確了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆除、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一服務(wù)”的改造模式，對老長城區(qū)塊實(shí)施連片低效用地再開發(fā)。該模式強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)下的整體規(guī)劃與實(shí)施，旨在通過集中力量解決低效用地問題，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。

（2）運(yùn)作機(jī)制

?改造主體與責(zé)任分工?：改造范圍內(nèi)的用地企業(yè)及相關(guān)單位為改造主體，浙江永康經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會為責(zé)任主體，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；浙江省永康市五金科技工業(yè)園開發(fā)有限公司為實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)招標(biāo)、投融資、開發(fā)建設(shè)等工作。

?改造對象與方式?：改造對象包括企業(yè)用地、村集體用地及其他相關(guān)用地，改造方式分為收回收儲和置換改造兩種。改造企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇適合的改造方式，或同時選擇部分收回收儲和部分置換改造。

?產(chǎn)權(quán)認(rèn)定與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?：實(shí)施方案對產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，確保改造過程中的公平、公正和透明。特別是對于歷史遺留問題的處理，通過分類認(rèn)定和差異化補(bǔ)償政策，有效保障了相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

3、權(quán)益保障與激勵機(jī)制

（1）權(quán)益保障

?補(bǔ)償機(jī)制?：實(shí)施方案明確了土地使用權(quán)價值補(bǔ)償、地上建（構(gòu)）筑物和附屬物補(bǔ)償、設(shè)施設(shè)備搬遷補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征收人得到合理補(bǔ)償。

?安置與就業(yè)?：對于置換改造企業(yè)，實(shí)施方案提出了統(tǒng)一建設(shè)員工保障性租賃住房等安置措施，并鼓勵企業(yè)提供就業(yè)崗位，保障被征收人的居住和就業(yè)需求。

?知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)?：實(shí)施方案強(qiáng)調(diào)保障被征收人的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)，要求改造過程中充分公開信息，接受社會監(jiān)督。

（2）激勵機(jī)制

?獎勵政策?：為鼓勵被征收人積極配合改造工作，實(shí)施方案設(shè)立了簽約獎勵、騰空獎勵等激勵措施，對被征收人在規(guī)定時間內(nèi)完成簽約、騰空等行為的給予額外獎勵。

?增容提質(zhì)獎勵?：對于凈地置換改造后容積率提高的企業(yè)，實(shí)施方案參照相關(guān)政策給予獎勵，鼓勵企業(yè)提高土地利用效率。

4、實(shí)踐路徑與挑戰(zhàn)應(yīng)對

（1）實(shí)踐路徑

?前期準(zhǔn)備?：包括成立專項(xiàng)工作組、開展摸底調(diào)查、制定詳細(xì)實(shí)施方案等，為改造工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

?宣傳動員?：通過召開動員大會、發(fā)放宣傳資料等方式，廣泛宣傳改造政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，爭取被征收人的理解和支持。

?協(xié)議簽訂與補(bǔ)償發(fā)放?：與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，及時發(fā)放補(bǔ)償款項(xiàng)，確保改造工作順利進(jìn)行。

?建設(shè)實(shí)施與后續(xù)管理?：按照規(guī)劃要求推進(jìn)建設(shè)實(shí)施工作，加強(qiáng)后續(xù)管理，確保改造項(xiàng)目取得實(shí)效。

（2）挑戰(zhàn)應(yīng)對

?資金籌措?：低效用地改造需要大量資金投入，需通過政府財(cái)政支持、社會資本引入等多種渠道籌措資金。

?利益協(xié)調(diào)?：改造過程中可能涉及多方利益協(xié)調(diào)問題，需加強(qiáng)溝通協(xié)商，妥善處理各方訴求。

?法律風(fēng)險(xiǎn)防控?：改造工作涉及眾多法律環(huán)節(jié)，需加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)防控，確保改造工作合法合規(guī)。

5、結(jié)論與展望

永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老長城區(qū)塊低效用地改造實(shí)施方案的制定與實(shí)施，是推動土地資源集約高效利用、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的有力舉措。通過明確政策依據(jù)、改造模式、權(quán)益保障及實(shí)踐路徑等方面的規(guī)定，實(shí)施方案為類似項(xiàng)目的推進(jìn)提供了有益借鑒。未來，隨著改造工作的深入推進(jìn)和不斷完善，相信永康市將在低效用地改造領(lǐng)域取得更加顯著的成效，為城市可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。

同時，我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識到，低效用地改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的任務(wù)，需要政府、企業(yè)和社會各界的共同努力。在未來的實(shí)踐中，我們應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)政策研究、完善工作機(jī)制、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，推動低效用地改造工作不斷邁向新的臺階。