導讀：關(guān)于浙江省關(guān)于低效用地的一些規(guī)定，以及企業(yè)如果遇到低效用地的收回或者補償之類的糾紛，應(yīng)當如何處理？最近，我們拆遷律師也接到很多企業(yè)主的咨詢，以低效用地的名義要求其騰出土地，其中，還有很多的整體的工業(yè)園區(qū)要求騰退這樣的一些糾紛。在這個過程當中，很多企業(yè)主對于低效用地的一些規(guī)定還不是特別了解。

下面結(jié)合一些案例來分析一下關(guān)于低效用地的一些規(guī)定，以及如果遇到這個問題應(yīng)該怎么辦？

通過相關(guān)的搜索得知，浙江關(guān)于低效用地的規(guī)定一共有400多條資訊。其中，省主管部門做出了12個，省其他機構(gòu)做出了58個類似這種文件，包括各個廳、自然資源廳等等這些部門做出了58個類似的文件，還有地縣級字眼的文件。另外，杭州、寧波等等的相關(guān)機構(gòu)也陸陸續(xù)續(xù)做出了400多個含有低效用地這樣規(guī)定的一些文件，指導地方各級行政機關(guān)如何進行低效用地的一些規(guī)范性文件。

其中，最重要的有《浙江省國土資源廳關(guān)于進一步做好城鄉(xiāng)低效用地再開發(fā)工作的通知》，該文件是2018年4月份作出的。該《通知》首先規(guī)定了低效問題的范圍包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村低效低效用地，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策，適用于農(nóng)村存量的低效問題。浙江省低效用地范圍包括城鎮(zhèn)、農(nóng)村，不僅僅是城鎮(zhèn)。

其次，還有在總地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地。符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、利用粗放、布局混亂、設(shè)施落后、閑置廢棄不符合一些要求的以及在“三改一拆”計劃中已經(jīng)拆除的土地產(chǎn)權(quán)清晰，不存在爭議的，比如說舊廠房、舊村莊等等，以及其他地區(qū)都屬于低效用地。《通知》規(guī)定啟動低效用地的調(diào)查。第三，編制低效用地再開發(fā)的專項規(guī)劃是對于低效用地的一些原則性的規(guī)定。

另外，在2021年，浙江省主管部門作出了《浙江省新一輪制造業(yè)“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動方案（2021—2023年）》方案。該文件是2021年10月23日作出的，文件中也提到了關(guān)于低效用地再開發(fā)利用的一些規(guī)定，比如加快整治提升低效工業(yè)用地，結(jié)合新一輪國土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌工業(yè)用地布局。

因為統(tǒng)籌工業(yè)用地布局導致很多地方的工業(yè)園區(qū)要整體地進行取締、收回、搬遷。加強工業(yè)投資項目的監(jiān)督，對涉及用地閑置的，嚴格按照《閑置土地管理辦法》進行處置，新增工業(yè)用地實現(xiàn)百分之百的標準地模式出讓，加強事后監(jiān)督等等?！斗桨浮愤€規(guī)定大力提升產(chǎn)業(yè)平臺，深入開展產(chǎn)業(yè)用地更新，持續(xù)推進各類開發(fā)區(qū)整合提升。

因為出現(xiàn)了各類開發(fā)區(qū)要整合提升，所以很多地方的整體工業(yè)園區(qū)都在進行拆遷，打造一批制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的五星園區(qū)體制，推進小微企業(yè)建設(shè)，支持符合企業(yè)利用存量低效用地展開建設(shè)等等。

該《方案》也提到了低效用地，這些低效用地的文件既不屬于法律法規(guī)，也不屬于規(guī)章，所以，這類文件的規(guī)定必須符合相關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章，還要符合上級部門的一些規(guī)范性文件的規(guī)定。早在2016年，當時的國土部現(xiàn)在的自然資源部，當時的國土部就印發(fā)實施了《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》。

該文件有以下幾項內(nèi)容：

第一，總體要求，指導思想。第二，最主要的內(nèi)容就是基本原則。各地行政機關(guān)在進行低效用地的認定、開發(fā)、利用、補償?shù)鹊冗^程中必須要遵守這個原則。只要涉及到低效用地的方方面面都要遵守這五項基本原則。

五項基本原則：第一，堅持行政機關(guān)引導規(guī)劃先行。行政機關(guān)引導規(guī)劃先行本身低效用地就是為了提高土地的利用效率，騰籠換鳥提高效率節(jié)約土地。如果說沒有良好的規(guī)劃，沒有有序地開發(fā)，有可能會進入一個更大的鋪張浪費使得制定的政策得不到落實。

第二項基本原則，堅持市場取向，因勢利導。按照市場在資源配置中起到的決定性作用的要求，鼓勵土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟組織等市場主體和社會力量參與到改造開發(fā)中，形成多樣的開發(fā)模式，增強改造開發(fā)的動力。

我們拆遷律師曾經(jīng)辦理過嘉興某地的案件，某企業(yè)主要從事電子制造用于出口，實力比較強。企業(yè)想?yún)⑴c到項目開發(fā)中來，曾經(jīng)多次向相關(guān)的行政機關(guān)提出申請。相關(guān)的行政機關(guān)說不可以，說根本不能參與到開發(fā)中來，因為拿到這塊土地要高價賣給房地產(chǎn)開發(fā)。

那么，這種情況符不符合這個原則呢？當然不符合，嚴重地違反了該項原則。

第三項基本原則，堅持公眾參與，平等協(xié)商，充分尊重土地權(quán)利人的意愿。充分尊重權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)、建立健全平等協(xié)商的機制，妥善解決群眾利益，做到公平公正實現(xiàn)和諧開發(fā)。

第四項基本原則，堅持利益共享，多方共贏，建立完善經(jīng)濟激勵的機制，協(xié)調(diào)好行政機關(guān)、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實現(xiàn)共同開發(fā)，利益共享，嚴格保護歷史文物等等。

第五項基本原則，堅持因地制宜，規(guī)范運作。

以上這五項基本原則中有三項基本原則都是在保護土地權(quán)利人合法權(quán)益，鼓勵參與開發(fā)，保障公平合理，充分尊重意愿等等。當然這五項基本原則都要在法律的框架內(nèi)制定。

無論是《土地管理法》中關(guān)于土地的收回，還是《優(yōu)化營商環(huán)境條例》、《民法典》中的物權(quán)篇，還是《國有土地上房屋征收與補償條例》等等關(guān)于這項的規(guī)定一定是自愿的，不得帶有強制性，哪怕利用效率再低也不能強制收回。如果要強制收回就違反了行政協(xié)議相關(guān)的一些規(guī)定，因為土地原來是合法取得的。

各位企業(yè)主如果你們也遇到了這樣的糾紛，發(fā)現(xiàn)地方行政機關(guān)在違反這些法律法規(guī)和相關(guān)政策的規(guī)定，一定要通過法律的途徑維護自己的合法權(quán)。根據(jù)我們辦理過的很多低效用地案例的經(jīng)驗，認為大家一定要從以下幾個方面入手：

第一，要盡量多的搜集證據(jù)，事實依據(jù)。第二，要盡量多地查閱、翻看法律法規(guī)和政策。第三，要制定一個正確的全面的維權(quán)方案。比如說要不要起訴？

當然這種案件很多是不用起訴，用非訴的方式也可以解決。如果要起訴的話，應(yīng)該告誰，怎么告，憑什么告，依據(jù)什么告等等這些問題要搞清楚。這就要求咱們企業(yè)主一定要找一個專業(yè)的團隊進行操作。