導(dǎo)讀：湖北省武漢市在前段時(shí)間開展全市范圍內(nèi)的土地閑置和低效用地的查處和處置工作。根據(jù)閑置低效用地規(guī)范處置工作的重點(diǎn)領(lǐng)域和治理任務(wù)，同時(shí)也是推進(jìn)土地節(jié)約利用，深化存量土地盤活的重要舉措。

具體要求有幾個(gè)：一是建立專人聯(lián)絡(luò)和信息報(bào)送機(jī)制。二是全面摸清閑置低效用地的底數(shù)。三是分類下達(dá)工作任務(wù)。第四是積極削減新增閑置的土地。第五，健全完善制度。第六，強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第七是定期督導(dǎo)工作。下一步將結(jié)合各縣區(qū)的實(shí)際低效用地和閑置用地的情況，然后加緊排查，推進(jìn)削減閑置用地的工作，并根據(jù)現(xiàn)有的閑置土地的數(shù)量來逐步地開展處置的工作。

其實(shí)，咱們國家關(guān)于閑置土地處置的規(guī)定早在2012年就有。在2012年之前，其實(shí)也有一些閑置土地處置的規(guī)定，早期的一些規(guī)定，往往把閑置的土地統(tǒng)一歸咎為企業(yè)的原因。導(dǎo)致面臨的處置的措施往往是罰款沒收，無償收回以及一些帶有處罰性質(zhì)的處置。所以，在很多企業(yè)主的心里就覺得處置這個(gè)詞兒不是一個(gè)褒義詞，它是個(gè)貶義詞，好像給處罰似的。

其實(shí)2012年的閑置土地處置辦法就把這個(gè)事情進(jìn)行了扭轉(zhuǎn)。2012年的閑置土地處置辦法更人性化，更合理的把行政機(jī)關(guān)的原因?qū)е碌耐恋亻e置列入其中，并進(jìn)行了詳細(xì)的列舉。那么哪些才是行政機(jī)關(guān)原因?qū)е碌哪?？行政機(jī)關(guān)原因?qū)е碌耐恋亻e置的后果是什么？

看看法律是怎么規(guī)定的。

2012年國土部53號(hào)文第八條就規(guī)定有下列情形之一的，屬于行政機(jī)關(guān)原因?qū)е碌耐恋貦?quán)。一共列了六條：第一，因未按照土地出讓合同或劃撥決定書提供土地。

這里邊需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，這不僅僅是字面意思。有的老板說他提供土地了，他不是沒提供土地。仔細(xì)看這句話，這句話并不是說提供了土地就沒事兒。首先是不是按照合同的約定提供的土地。最常出現(xiàn)的一類問題是規(guī)劃條件，提供的土地不符合原來合同約定的規(guī)劃條件，用途不符合等等。在我們辦理案件過程當(dāng)中，沒有凈地出讓是比較多的。

大家可以看一下你們的合同，你們的合同一般2009年甚至更早之后一直到現(xiàn)在，所有的土地出讓合同上面都是要求必須凈地出讓，這是對(duì)行政機(jī)關(guān)的要求，必須凈地出讓，要求三通一平，五通一平或者七通一平，各地不一樣。要求您看一下給咱們交付的土地到底達(dá)沒達(dá)到三通一平，五通一平，七通一平的條件。很多時(shí)候是沒有。那么這樣的土地沒有開工導(dǎo)致閑置的往往被認(rèn)為是行政機(jī)關(guān)的原因?qū)е隆?/p>

第二，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行修改的。如果修改了的這種導(dǎo)致不能進(jìn)行及時(shí)開工建設(shè)，也被認(rèn)為是行政機(jī)關(guān)的原因。這是毋庸置疑的。這個(gè)情況一般還好解決。

第三是國家出臺(tái)相關(guān)的政策，約定原來約定的規(guī)劃條件和建設(shè)條件需要修改。其實(shí)近些年也比較常見，比如說三河流域的保護(hù)，比如說環(huán)保的原因，比如說水源地保護(hù)，風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)等等各方面的原因?qū)е赂鞣矫嬲叩某雠_(tái)，導(dǎo)致原來的建設(shè)條件，規(guī)劃條件不符合實(shí)際情況需要修改，也被認(rèn)為是行政機(jī)關(guān)的原因?qū)А?/p>

第四，因信訪事項(xiàng)導(dǎo)致無法開發(fā)的，這類非常多，往往有一些土地因?yàn)槊爻鲎專F(xiàn)狀出讓導(dǎo)致地上物的補(bǔ)償，鄰權(quán)承包經(jīng)營權(quán)等一些土地的產(chǎn)權(quán)等等發(fā)生一些糾紛，導(dǎo)致一直不能開發(fā)建設(shè)。其實(shí)我們手里這樣的案子也有很多，這也被認(rèn)為是行政機(jī)關(guān)的原因。

第五是文物保護(hù)和軍事管制，這也被認(rèn)為是行政機(jī)關(guān)的原因。

第六是其他原因?qū)е碌?。另外，值得注意的是這條還規(guī)定，因自然災(zāi)害和不可抗力等原因?qū)е碌耐恋亻e置，要依照前款的規(guī)定進(jìn)行。即便是不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致的土地閑置，也歸咎于行政機(jī)關(guān)。

其實(shí)行政協(xié)議有它的特殊性，它既具有協(xié)議性，也具有行政性。行政機(jī)關(guān)在這里雙重角色，既是協(xié)議相對(duì)人，又是管理者。作為管理者，其實(shí)有很多職責(zé)是法定的，就比如遇到這些問題，行政機(jī)關(guān)導(dǎo)致的這些閑置應(yīng)當(dāng)如何處理。第12條規(guī)定因?yàn)楸巨k法第八條情形導(dǎo)致土地閑置的，由市，縣國土資源主管部門與土地使用權(quán)人進(jìn)行協(xié)商。一定要記住，這里用協(xié)商不是強(qiáng)制。我們有很多這樣的，不跟你協(xié)商直接強(qiáng)制，這很明顯是不對(duì)的。當(dāng)然最后都能得到一個(gè)公平的處理。

對(duì)協(xié)商按照哪些方式進(jìn)行處置呢？

第一，延長(zhǎng)動(dòng)工期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。這往往是針對(duì)一些可以用延長(zhǎng)用工期限解決的一些問題。如果解決不了，那么就調(diào)整土地規(guī)劃和條件，如果還解決不了，第三由行政機(jī)關(guān)安排臨時(shí)用地周轉(zhuǎn)安置。這普遍適用于一些生產(chǎn)型的企業(yè)，比如說著急進(jìn)行投產(chǎn)。第四協(xié)議有償收回。法律規(guī)定是土地管理法的58條，另外，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，這里的這里的有償收回指的是按照市場(chǎng)價(jià)。

第五是置換土地。如果前面都解決不了，那么就用置換土地的方式來解決。簽訂協(xié)議置換的土地應(yīng)當(dāng)和原來的土地價(jià)值，用途都比較相當(dāng)。如果不一樣的要補(bǔ)差價(jià)。第六是其他方式。

對(duì)于閑置土地的認(rèn)定有明確的詳細(xì)的法律規(guī)定，必須按照這些規(guī)定來。如果真的是行政機(jī)關(guān)的原因，那么必須按照12條來規(guī)定，要么無償收回，要給置換土地。

除了閑置土地還有一個(gè)低效用地。什么叫低效用地？什么叫低效？目前咱們國家法律體系里沒有任何關(guān)于低效用地進(jìn)行處置的這種法律法規(guī)，或者規(guī)章。最高級(jí)別的文件是國土部的一個(gè)規(guī)范性法律文件，就是關(guān)于解決低效問題的。但是國土部低效用地的規(guī)定里邊，它要求處置的方式是一般是平等自愿，利益共享，聯(lián)合開發(fā)，這些是基本原則。

但是我們?cè)趯?shí)際辦案過程當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)很多案件被定為低效用地之后，反而是變相的壓低價(jià)格來收回，有沒有法律依據(jù)？沒有。沒有這樣的法律，甚至都不能收回低效用地，到底是不是土地管理法58條可收回的事項(xiàng)，公共利益的事項(xiàng)，所有法律體系里規(guī)定的公共利益的事項(xiàng)，地方的行政機(jī)關(guān)是無權(quán)進(jìn)行列舉，一般是依據(jù)法定。

那么現(xiàn)在咱們國家法律包括法律行政法規(guī)里邊體現(xiàn)公共利益的事項(xiàng)的規(guī)定有哪些？一是土地管理法地45條，一個(gè)是國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例第八條，里邊兒都詳細(xì)列舉了哪些是地低效用地，是不是沒有？

那么想用依法的形式來收回低效用地的話，又有兩種方式：一個(gè)是依據(jù)土地管理法58條，但能不能依據(jù)這個(gè)來是一個(gè)未知數(shù)，但是如果真的能依據(jù)這個(gè)來，它的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例來進(jìn)行征收，這是第一種方式。

另外一種合法的方式是收儲(chǔ)。大家一定要記住，一定是站在平等意思自治自愿的基礎(chǔ)上，平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，不能有任何強(qiáng)制措施，比如說我要賣多少錢，你要多少錢，想買等等，甚至選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由雙方共同協(xié)商來選定，而不是由行政機(jī)關(guān)指定。所以在低效問題的處置上，大家一定要注意。

各位企業(yè)主如果你們也遇到了這樣的情況，在土地被認(rèn)定為閑置或者認(rèn)定為低效用地的時(shí)候，一定要注意這幾個(gè)方面：

第一，要盡量多的收集證據(jù)，事實(shí)依據(jù)。第二，要盡量多地查閱，翻看國家的法律法規(guī)和政策，特別是最高院的一些規(guī)定，對(duì)于這些違法行為都是嚴(yán)查嚴(yán)辦，一定要看一看。第三，也是最關(guān)鍵的，一定要制定一個(gè)正確的維權(quán)方案，我們有很多，每個(gè)月都會(huì)接到很多起這樣的失敗了的案例，找到錯(cuò)誤的地方，簡(jiǎn)直是太明顯了。

所以，制定一個(gè)正確的維權(quán)方案尤為重要，比如說要起訴誰，要不要起訴，憑什么起訴，為什么起訴，依據(jù)什么等等一定要搞清楚這些問題。否則的話會(huì)輸?shù)煤軕K，還會(huì)搞得自己很沒面子。