導(dǎo)讀：總之，民法典第三百五十二條和《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l的規(guī)定，具有深厚的理論意義和極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，可以圓滿(mǎn)解決房屋已交付但未登記時(shí)的物權(quán)歸屬問(wèn)題，應(yīng)該引起理論界和實(shí)務(wù)界同仁的重視。

近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，房產(chǎn)糾紛案件成為人民法院民事審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，而其中爭(zhēng)議最大的就是房屋已經(jīng)交付給買(mǎi)受人占有使用但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)時(shí)，房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。本文嘗試從民法典的具體條文出發(fā)，結(jié)合具體案例，運(yùn)用民法基礎(chǔ)理論，嘗試為該類(lèi)案件提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

基本案情：

王某某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合法有效的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了全部購(gòu)房款，王某某實(shí)際入戶(hù)涉案房屋，但并未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。后因徐某某與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)生合同糾紛，法院查封了該套涉案房屋，王某某提出了執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解除對(duì)涉案房屋的查封并停止執(zhí)行。一審法院支持了王某某的訴訟請(qǐng)求。但徐某某不服一審法院的判決結(jié)果，提起上訴。二審法院支持了徐某某的上訴請(qǐng)求。王某某對(duì)二審判決不服，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡呷嗣穹ㄔ褐噶疃彿ㄔ涸賹彵景浮?/p>

裁判意見(jiàn)：

司法實(shí)踐中，類(lèi)似的民事案件不勝枚舉，相關(guān)案件都存在共同的邏輯內(nèi)核。那就是，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋交付給買(mǎi)受人占有使用，買(mǎi)受人也支付了房款并實(shí)際入住。但由于種種原因未能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，后該涉案房屋因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與他人產(chǎn)生糾紛被法院查封，房屋買(mǎi)受人提出執(zhí)行異議之訴，甚至要求確認(rèn)涉案房屋的所有權(quán)歸屬。

對(duì)于此類(lèi)案件，司法實(shí)踐中存在不同的裁判意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，買(mǎi)受人不僅不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，而且也并未取得涉案房屋的所有權(quán)。該意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)民法典第二百零九條、第二百一十四條等條文的規(guī)定，必須經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記才能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，只要沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就絕對(duì)不可能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，買(mǎi)受人可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條和第二十九條的規(guī)定，對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，但是此時(shí)買(mǎi)受人并不能取得涉案房屋的所有權(quán)。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，買(mǎi)受人不僅可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條的規(guī)定對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，而且可以依據(jù)民法典第三百五十二條的“但書(shū)”規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬罚┑诙l的規(guī)定，主張自己享有涉案房屋的所有權(quán)。

案例評(píng)析：

本文同意第三種意見(jiàn)，即房屋已經(jīng)交付使用但尚未登記的情況下，買(mǎi)受人不僅可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，而且可以主張涉案房屋歸屬于自己所有。此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房屋所有權(quán)的歸屬認(rèn)定。除第三種意見(jiàn)外，第一種意見(jiàn)和第二種意見(jiàn)均不承認(rèn)買(mǎi)受人此時(shí)可以取得涉案房屋的所有權(quán)，存在一定的不足。

第一種意見(jiàn)很難保護(hù)房屋買(mǎi)受人的正當(dāng)利益，買(mǎi)受人既無(wú)法對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行，也無(wú)法取得涉案房屋的所有權(quán)，對(duì)于房屋買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)非常不利。第二種意見(jiàn)相較于第一種意見(jiàn)有所進(jìn)步，其認(rèn)識(shí)到買(mǎi)受人此時(shí)已經(jīng)交付房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也交付房屋給買(mǎi)受人實(shí)際居住，買(mǎi)受人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

但是第二種意見(jiàn)也存在一定的理論缺陷，那就是沒(méi)有明確買(mǎi)受人享有涉案房屋的所有權(quán)。該意見(jiàn)一般以物權(quán)期待權(quán)來(lái)描述買(mǎi)受人此時(shí)所享有的權(quán)利，但根據(jù)民法的基本學(xué)說(shuō)和原理，物權(quán)期待權(quán)并不是物權(quán)，本質(zhì)上還是債權(quán)。房屋的所有權(quán)實(shí)際上還是屬于出賣(mài)人所有，在房屋買(mǎi)受人的保護(hù)上是不徹底的。

在此類(lèi)案件中，法院適用最多的就是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條的規(guī)定。這兩條的規(guī)定在一定程度上保護(hù)了房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益，符合條件的買(mǎi)受人可以依據(jù)相關(guān)條文提出執(zhí)行異議之訴。但是這兩條的適用范圍和適用空間比較有限，例如第二十九條規(guī)定，只有用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的商品房才能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

但是商品房本身并不是一個(gè)科學(xué)的法律概念，其是否包括經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等存在爭(zhēng)議，而此類(lèi)房屋也是具有保護(hù)價(jià)值的。同時(shí)，該條限定買(mǎi)受人名下不能有其他用于居住的房屋，也嚴(yán)重限縮了買(mǎi)受人的保護(hù)范圍。例如買(mǎi)受人名下已經(jīng)有用于居住的房屋再次購(gòu)買(mǎi)房屋則不符合該條的規(guī)定。但現(xiàn)實(shí)情況是，買(mǎi)受人再次購(gòu)買(mǎi)房屋很有可能是為父母或者子女購(gòu)買(mǎi)，其購(gòu)買(mǎi)房屋完全符合常理，而該條的規(guī)定將其排除在外，于情于理都是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

從本質(zhì)上看，上述第一種和第二種裁判意見(jiàn)受“債權(quán)形式主義”和“登記唯一公信力”的理論影響較深。在“債權(quán)形式主義”之下，當(dāng)事人履行合同的行為只能是事實(shí)行為，使得當(dāng)事人履行合同過(guò)程中意思表示沒(méi)有發(fā)揮作用的空間?！暗怯浳ㄒ还帕Α迸c“債權(quán)形式主義”一脈相承，持“登記唯一公信力”的觀點(diǎn)認(rèn)為，只有經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記，才能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，從而產(chǎn)生唯一的公信力。該觀點(diǎn)將不動(dòng)產(chǎn)登記作為行政管理的手段，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是行政機(jī)關(guān)對(duì)于老百姓的賦權(quán)，忽視了當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思表示。將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記僵化為唯一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式。

在實(shí)踐中引發(fā)的問(wèn)題比比皆是，最為普遍且與普通民眾關(guān)系最大的就是本文所講的房屋已經(jīng)交付使用但尚未登記的物權(quán)歸屬問(wèn)題。在這種理論演繹之下，由于各種原因已經(jīng)交付使用但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，買(mǎi)受人不能取得所有權(quán)，此時(shí)房屋買(mǎi)受人的利益將受到極大的損害。

解決對(duì)策：

民法典第三百五十二條和《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l的規(guī)定為該問(wèn)題提供了解決之道。而這些條文的背后涉及到對(duì)法律行為理論、區(qū)分原則等民法基礎(chǔ)理論的掌握與運(yùn)用。有必要在這里作簡(jiǎn)要分析。

法律行為理論是民法中最為核心的理論。我國(guó)民法典總則編專(zhuān)章對(duì)法律行為理論進(jìn)行了規(guī)定，法律行為理論的核心是意思自治。在上述案例中，當(dāng)事人進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的交易，不僅在訂立合同階段具有產(chǎn)生合同債權(quán)的意思表示，在履行合同的階段也具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思表示。

如果說(shuō)法律行為理論略顯抽象化，那么區(qū)分原則更為具象化，區(qū)分原則是指合同之債與物權(quán)變動(dòng)的法律效果和法律根據(jù)的區(qū)分。就本案而言，當(dāng)事人之間訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生債權(quán)約束力，一般不需要公示，而當(dāng)事人之間履行合同則涉及到物權(quán)變動(dòng)，而物權(quán)具有對(duì)世性，一般需要公示。無(wú)論是訂立合同還是履行合同，都有當(dāng)事人的意思表示在發(fā)揮作用。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一般需要通過(guò)登記這種公示方式來(lái)進(jìn)行表征，但是登記并不是唯一的公示方式。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方交付房款給賣(mài)方，賣(mài)方交付房屋給買(mǎi)方，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)交易就已經(jīng)完成。之所以需要登記，是當(dāng)事人為了借助于國(guó)家公信力來(lái)向外界表征這種物權(quán)變動(dòng)的效果，除登記之外，其他公示方式也應(yīng)得到承認(rèn)。

在上述理論之下，運(yùn)用民法典第三百五十二條的“但書(shū)”規(guī)定和《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l的規(guī)定可以圓滿(mǎn)解決本文所述的實(shí)務(wù)難題。根據(jù)立法資料顯示，該條正是為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（建設(shè)用地使用權(quán)人）將房屋出售給買(mǎi)受人，但并未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)買(mǎi)受人保護(hù)的問(wèn)題。在我國(guó)，民眾買(mǎi)房都是開(kāi)發(fā)商先交付房屋，過(guò)一段時(shí)間才進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，交付房屋和過(guò)戶(hù)登記并不是同時(shí)進(jìn)行的。

房屋交付給買(mǎi)受人實(shí)際入住多年但未辦理過(guò)戶(hù)登記的現(xiàn)象非常普遍。該條的目的就是為了保護(hù)房屋已經(jīng)實(shí)際交付但尚未登記時(shí)買(mǎi)受人的切身利益。該“但書(shū)”規(guī)定中的“相反證據(jù)證明”，既可以是當(dāng)事人之間交房交款的憑證，也可以是當(dāng)事人為了辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所采取的各種準(zhǔn)備措施，例如共同提交的登記申請(qǐng)書(shū)、登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人之間發(fā)送的確認(rèn)函、當(dāng)事人之間辦理的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)公證等。

除了民法典第三百五十二條的“但書(shū)”規(guī)定，《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l也同樣可以解決這一實(shí)務(wù)難題。該條與民法典第三百五十二條的規(guī)定具有異曲同工之妙。依據(jù)該解釋第二條的規(guī)定，房屋買(mǎi)受人有證據(jù)證明其為房屋的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。這里的“證據(jù)證明”與民法典第三百五十二條的“相反證據(jù)證明”應(yīng)做相同理解。

當(dāng)然，民法典第三百五十二條的規(guī)定主要適用于不涉及第三人時(shí)房屋的確權(quán)案件。在涉及第三人的情況下，如果第三人符合民法典第三百一十一條的善意要件時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)善意第三人。原因就是，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力強(qiáng)于交付，經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以國(guó)家公信力作為后盾，其效力優(yōu)于未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

總之，民法典第三百五十二條和《民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l的規(guī)定，具有深厚的理論意義和極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，可以圓滿(mǎn)解決房屋已交付但未登記時(shí)的物權(quán)歸屬問(wèn)題，應(yīng)該引起理論界和實(shí)務(wù)界同仁的重視。