導(dǎo)讀：《民法典》規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先**權(quán)。租賃房屋被執(zhí)行拍賣(mài)時(shí)，法院沒(méi)有通知承租人房屋拍賣(mài)事宜的，出租人是否有權(quán)以損害其優(yōu)先**權(quán)為由主張拍賣(mài)無(wú)效或撤銷(xiāo)拍賣(mài)？

1、案情簡(jiǎn)介

2013年2月5日，大發(fā)包裝公司與萬(wàn)信貿(mào)易公司簽訂《房屋租賃合同》，約定大發(fā)包裝公司將自有廠房出租給萬(wàn)信貿(mào)易公司，租賃期限自2013年2月5日至2033年2月4日止。

2015年3月7日，萬(wàn)信貿(mào)易公司與宏源塑膠公司簽訂《房屋租賃合同》，約定萬(wàn)信貿(mào)易公司將從大發(fā)包裝公司處承租的部分廠房轉(zhuǎn)租給宏源塑膠公司。

2021年8月10日，在成都中院執(zhí)行申請(qǐng)人長(zhǎng)城資管公司與被執(zhí)行人大發(fā)包裝公司金融借款合同糾紛一案中，成都中院作出拍賣(mài)裁定，拍賣(mài)大發(fā)包裝公司的廠房。

2021年8月，萬(wàn)信貿(mào)易公司以承租案涉廠房，應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，提出執(zhí)行異議請(qǐng)求撤回拍賣(mài)、暫緩執(zhí)行。成都中院以現(xiàn)有證據(jù)不足以證明萬(wàn)信貿(mào)易公司按約支付房屋租金為由，駁回其異議請(qǐng)求。

2021年10月21日，成都中院作出拍賣(mài)裁定，確認(rèn)案涉廠房拍賣(mài)成交。

之后，宏源塑膠公司以其在法院查封前已租賃案涉廠房，該租賃權(quán)受法律保護(hù)為由提出執(zhí)行異議，要求參與競(jìng)拍行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)拍賣(mài)并重新拍賣(mài)。

2、法院裁判要旨

執(zhí)行異議--執(zhí)行法院成都中院認(rèn)為：

宏源塑膠公司行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提是其針對(duì)案涉房屋成立合法有效的房屋租賃法律關(guān)系。但萬(wàn)信貿(mào)易公司并未實(shí)際履行房屋租賃合同，萬(wàn)信貿(mào)易公司不具合法承租人身份，無(wú)權(quán)出租案涉房屋，宏源塑膠公司與萬(wàn)信貿(mào)易公司未建立合法有效的房屋租賃法律關(guān)系，宏源塑膠公司不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

因此，裁定駁回宏源塑膠公司的異議請(qǐng)求。

復(fù)議--四川高院認(rèn)為：

根據(jù)查明的事實(shí)，宏源塑膠公司已知曉案涉廠房將被拍賣(mài)，對(duì)司法拍賣(mài)已知悉。在此情況下，即使宏源塑膠公司享有案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不因成都中院未對(duì)該公司進(jìn)行專(zhuān)門(mén)通知而受到損害。宏源塑膠公司以成都中院未對(duì)該公司進(jìn)行專(zhuān)門(mén)通知為由，請(qǐng)求撤銷(xiāo)拍賣(mài),沒(méi)有法律依據(jù)。

因此，裁定駁回宏源塑膠公司的復(fù)議申請(qǐng)。

申訴--最高院認(rèn)為：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉司法拍賣(mài)是否應(yīng)予撤銷(xiāo)并重新進(jìn)行拍賣(mài)。

宏源塑膠公司主張其享有承租權(quán)及案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，成都中院在拍賣(mài)時(shí)未專(zhuān)門(mén)通知其參與競(jìng)拍，要求撤銷(xiāo)案涉拍賣(mài)重新進(jìn)行拍賣(mài)。

一般法理認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)兩種。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是典型的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是典型的債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。正是因?yàn)榉课莩凶馊讼碛械氖莻鶛?quán)性質(zhì)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，其并不能主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響?！眳⒄赵撘?guī)定精神，在執(zhí)行程序中，房屋承租人僅以沒(méi)有接到司法拍賣(mài)通知導(dǎo)致其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由，主張拍賣(mài)程序無(wú)效或請(qǐng)求撤銷(xiāo)拍賣(mài)的，亦不予支持。

因此，在本案中，即使申訴人宏源塑膠公司享有案涉房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其也不能以法院未作專(zhuān)門(mén)通知、損害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，主張撤銷(xiāo)案涉司法拍賣(mài)并重新進(jìn)行拍賣(mài)。

因此，裁定駁回綿陽(yáng)宏源塑膠有限公司的申訴請(qǐng)求。

3、實(shí)務(wù)研析

（1）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)

正如上述最高院的觀點(diǎn)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是基于其與出租人之間的租賃合同關(guān)系，雙方之間因此形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因租賃合同產(chǎn)生的糾紛，屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)槿绻凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，則該權(quán)利應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)中的對(duì)世效力，而不僅具有債權(quán)的相對(duì)效力。

人民法院依法通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，公開(kāi)處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。由于被執(zhí)行人的房屋設(shè)定了租賃行為，人民法院在對(duì)被執(zhí)行人的房屋進(jìn)行交付拍賣(mài)時(shí)，其性質(zhì)依然是房屋買(mǎi)賣(mài)，故根據(jù)《民法典》第726條和第727條的規(guī)定，人民法院應(yīng)在合理的期限內(nèi)通知房屋的承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（2）不能主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效但可以主張相應(yīng)的損害賠償

依據(jù)《民法典》第728條規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先**權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。因此，當(dāng)房屋所有人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、侵害其優(yōu)先**權(quán)時(shí)，承租人并不能主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以主張相應(yīng)的損害賠償。比如，承租人為了要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費(fèi)用；承租人另行租賃房屋產(chǎn)生的損失，如交通費(fèi)、中介費(fèi)等；搬遷費(fèi)損失；房屋的必要裝修裝飾費(fèi)損失等直接損失，承租人可以向出租人主張損害賠償。但實(shí)踐中，對(duì)于房屋差價(jià)損失等間接損失不一定能得到法院支持。