導(dǎo)讀：目前《民法典》的規(guī)定進一步細化，必須滿足“在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)”的情況，所有權(quán)的變動才不影響租賃合同的效力，較之以前增加了“占有”的要件，相對之前更為嚴(yán)格，可能與目前司法實踐中涉及房屋的執(zhí)行異議申請、執(zhí)行異議過多且存在不少的虛假訴訟有關(guān)。

房產(chǎn)要么自用，自用有居住價值；要么對外出租，出租有租賃收入。這是房產(chǎn)之所以能保值的核心。

一般情況下，房主不會將房屋等不動產(chǎn)閑置。但房產(chǎn)一旦進入法拍流程時，就會面臨所有權(quán)與使用權(quán)分離的實際問題，存在實際占有和法律占有的法律關(guān)系。

是否有租賃，租賃相關(guān)信息會在拍賣公告中明確標(biāo)注，競買人面對此類問題時，需格外注意。

1、常見的法律問題

（1）“買賣不破租賃”的法律規(guī)定

無論是之前我國《合同法》，還是目前有效的《民法典》，都有“買賣不破租賃”的相應(yīng)規(guī)定，這個也是約定俗成的慣例和傳統(tǒng)。

目前《民法典》的規(guī)定進一步細化，必須滿足“在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)”的情況，所有權(quán)的變動才不影響租賃合同的效力，較之以前增加了“占有”的要件，相對之前更為嚴(yán)格，可能與目前司法實踐中涉及房屋的執(zhí)行異議申請、執(zhí)行異議過多且存在不少的虛假訴訟有關(guān)。

在實際操作中，在相當(dāng)一部分房產(chǎn)拍賣過程中，并未及時通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，此種情況下，競買成功的可能會存在被以程序違法而撤銷的風(fēng)險。

同時，如果買受人之前沒有及時發(fā)現(xiàn)此等問題，尤其是面對買受房屋仍存在較長的租約時，可能會因承租人提出異議程序而致使買受人無法入住、控制、使用，也存在騰房的困難。

（2）“買賣不破租賃”的例外

當(dāng)然“買賣不破租賃”也有例外，主要存在如下情形：

①在租賃之前已經(jīng)查封的，房屋處置不受“買賣不破租賃”的限制；

②在租賃之前已經(jīng)抵押的，買受人不受“買賣不破租賃”的限制；

③作為破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)在破產(chǎn)程序中處置的需要，一般不受“買賣不破租賃”的限制。

2、提前識別問題

在參與競拍之前，競買人一定要了解擬拍賣房屋的租賃、使用情況，主要有以下幾種途徑：

（1）向法院、承辦法官了解擬拍賣房屋是否存在租賃、使用情況，查看相關(guān)資料、手續(xù)。

（2）向被執(zhí)行人或者申請執(zhí)行人、或者相關(guān)代理人了解是否存在租賃、使用情況。

（3）去房屋所在地實地查看是否有人占有、使用房屋，是以何種理由和依據(jù)占有、使用房屋。

3、問題處理

（1）慎重買入。如果能在競買前發(fā)現(xiàn)房屋仍存在租賃尤其是長期租約的情況，建議慎重購買，以免引起不必要的麻煩。

（2）涉嫌虛假訴訟的處理。目前，針對執(zhí)行程序中的房產(chǎn)處置問題，提出執(zhí)行異議申請、執(zhí)行異議之訴的程序非常之多，這一方面是人們學(xué)法、用法的體現(xiàn)，但是另一方面，也有個別被執(zhí)行人或者其他債權(quán)人等主體，企圖利用法律的規(guī)定，偽造相關(guān)手續(xù)以試圖獲得不正當(dāng)利益。

如果在查看、分析相關(guān)手續(xù)或了解相關(guān)情況后發(fā)現(xiàn)上述問題，則可通過協(xié)商等途徑解決，讓相關(guān)人員認識到虛假訴訟的不利后果以便退讓，也可以通過訴訟途徑，或者在執(zhí)行過程中要求司法機關(guān)對相關(guān)人員進行處罰等促進問題的解決。

（3）協(xié)商解決?？梢酝ㄟ^協(xié)商的途徑，讓被執(zhí)行人、承租人配合處理，爭取理解；也可以與法院溝通，就存在的相關(guān)風(fēng)險在拍賣公告（含競買公告、競買須知等，下同）中予以提示，或者與法院溝通對評估價、起拍價予以適當(dāng)調(diào)整，盡量降低買入成本等。