導(dǎo)讀：當(dāng)兩本鮮紅的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證赫然記載著互相沖突的權(quán)利歸屬，當(dāng)事人手握“鐵證”卻陷入僵局時(shí)，一個(gè)尖銳的困境擺在眼前：是應(yīng)當(dāng)憤而提起行政訴訟或復(fù)議，劍指對(duì)方那本“錯(cuò)誤”的權(quán)證，要求將其撤銷？還是應(yīng)轉(zhuǎn)而向地方人民政府申請(qǐng)，啟動(dòng)專門的確權(quán)程序，由政府對(duì)權(quán)屬歸屬一錘定音？

這個(gè)問(wèn)題的核心，在于厘清“不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議”與“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議”之間既緊密纏繞又本質(zhì)不同的關(guān)系。我國(guó)法律為這兩類爭(zhēng)議鋪設(shè)了不同的解決軌道，選錯(cuò)路徑，往往意味著維權(quán)之路的曲折甚至南轅北轍。

1、基石：不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力與局限

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（《民法典》第210條），其核心功能在于公示與推定：

公示原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力（《民法典》第209條）。登記是物權(quán)變動(dòng)面向社會(huì)的“宣示窗口”。

權(quán)利推定效力：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的基本依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書作為其外在證明，記載不一致時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)（《民法典》第216條）。

善意保護(hù)：基于對(duì)登記簿的信賴而進(jìn)行交易的善意第三人，其權(quán)利受法律保護(hù)（《民法典》第311條）。

然而，登記簿的“正確”僅是一種法律推定。它源于申請(qǐng)材料與登記機(jī)構(gòu)的審查行為，并非絕對(duì)真理。登記行為本身不創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)，它只是對(duì)既存物權(quán)狀態(tài)或基于法律行為（如買賣、贈(zèng)與）引致的物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的確認(rèn)和記載。

2、雙生子：登記爭(zhēng)議與權(quán)屬爭(zhēng)議的辨析與競(jìng)合

當(dāng)兩證沖突，爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)究竟指向哪里？

不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議：

本質(zhì)：質(zhì)疑的是登記行為的合法性或登記簿記載的準(zhǔn)確性。焦點(diǎn)在于登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時(shí)，是否依法履行了職責(zé)（如審查材料是否齊全、是否符合法定形式、程序是否合法），或者登記簿的記載是否存在技術(shù)性錯(cuò)誤。

典型情形：登記機(jī)構(gòu)未盡合理審查義務(wù)，錯(cuò)誤登記。一方當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記。登記簿存在筆誤、面積計(jì)算錯(cuò)誤、四至描述不準(zhǔn)確等（且各方對(duì)實(shí)際物理界址無(wú)實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議）。

解決核心：糾正登記簿的錯(cuò)誤記載。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議：

本質(zhì)：是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)（用益物權(quán)）最終應(yīng)歸屬于誰(shuí)的根本性爭(zhēng)議。它追問(wèn)的是物權(quán)的“源頭”和“歸屬”，而非僅僅是記載的對(duì)錯(cuò)。

典型情形：基于歷史原因（如土改、公私合營(yíng)、繼承分割不明）導(dǎo)致的權(quán)利歸屬不清。當(dāng)事人之間就買賣、贈(zèng)與、互換等基礎(chǔ)法律行為的效力或履行發(fā)生爭(zhēng)議，直接影響權(quán)屬認(rèn)定。雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際物理范圍、界址存在根本分歧。

解決核心：確認(rèn)物權(quán)的最終歸屬。

二者的競(jìng)合與關(guān)聯(lián)：現(xiàn)實(shí)中二者常如影隨形。權(quán)屬爭(zhēng)議（根源問(wèn)題）往往是導(dǎo)致登記出現(xiàn)沖突或錯(cuò)誤（表象問(wèn)題）的根本原因。例如，A認(rèn)為祖宅應(yīng)歸其所有（權(quán)屬爭(zhēng)議），而B卻持有該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證（登記表象沖突）。

關(guān)鍵區(qū)別在于爭(zhēng)議的靶心：登記爭(zhēng)議針對(duì)的是“登記行為/簿冊(cè)本身是否合法正確”；權(quán)屬爭(zhēng)議直指“權(quán)利到底是誰(shuí)的”。

處理權(quán)屬爭(zhēng)議是解決根源性登記沖突的前提。當(dāng)存在實(shí)質(zhì)性的權(quán)屬不清時(shí)，僅糾正登記簿如同在流沙上建房——基礎(chǔ)不穩(wěn)。

3、十字路口：沖突權(quán)證下的解決路徑抉擇

面對(duì)兩本沖突的“紅本”，法律提供了不同的救濟(jì)通道，選擇取決于爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)：

路徑一：針對(duì)登記行為本身——更正登記、異議登記、行政復(fù)議、行政訴訟

適用前提：爭(zhēng)議主要或僅限于登記行為的合法性或登記簿記載的準(zhǔn)確性（如明顯筆誤、登記程序嚴(yán)重違法、一方欺詐登記），而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身的歸屬并無(wú)根本性爭(zhēng)議（雙方對(duì)實(shí)際誰(shuí)該擁有這塊地、這棟房沒(méi)有分歧，只是證寫錯(cuò)了）。

具體方式：

更正登記（《民法典》第220條）：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載有誤，可申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正。需提供充分證據(jù)證明登記簿錯(cuò)誤。

異議登記（《民法典》第220條）：在無(wú)法立即進(jìn)行更正登記時(shí)，可申請(qǐng)異議登記，阻斷善意取得，并在15日內(nèi)提起訴訟（通常是確權(quán)之訴或針對(duì)登記行為的訴訟）。

行政復(fù)議/行政訴訟：當(dāng)事人認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的登記行為（包括不予登記、錯(cuò)誤登記等）侵犯其合法權(quán)益，可向登記機(jī)構(gòu)的上級(jí)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或直接向人民法院提起行政訴訟。訴訟目標(biāo)是撤銷或變更該具體的、被認(rèn)為錯(cuò)誤的登記行為或權(quán)證。

核心局限：此路徑主要解決“登記錯(cuò)了怎么辦”。它無(wú)權(quán)對(duì)根本性的權(quán)屬歸屬作出實(shí)體裁決。若爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)是權(quán)屬問(wèn)題，即使通過(guò)此路徑撤銷了一方權(quán)證，真正的歸屬問(wèn)題仍未解決，仍需回到確權(quán)程序。

路徑二：針對(duì)權(quán)屬根源——申請(qǐng)人民政府確權(quán)處理

適用前提：爭(zhēng)議的核心是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的最終歸屬問(wèn)題，存在實(shí)質(zhì)性的權(quán)屬不清或沖突。

法律依據(jù)：

《土地管理法》第14條：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，協(xié)商不成，由人民政府處理。

《森林法》第22條：林地、林木權(quán)屬爭(zhēng)議，協(xié)商不成，由人民政府處理。

《草原法》第16條：草原權(quán)屬爭(zhēng)議，協(xié)商不成，由人民政府處理。

配套規(guī)章：《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》、《林木林地權(quán)屬爭(zhēng)議處理辦法》詳細(xì)規(guī)定了處理程序。

處理主體：

單位之間爭(zhēng)議：縣級(jí)以上人民政府。

個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間爭(zhēng)議：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣級(jí)以上人民政府。

處理性質(zhì)：人民政府依法進(jìn)行調(diào)查、調(diào)解，并作出具有行政法律效力的處理決定。該決定直接確認(rèn)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬。

后續(xù)救濟(jì)：當(dāng)事人對(duì)政府處理決定不服，可依法提起行政訴訟（針對(duì)處理決定本身）。

核心優(yōu)勢(shì)：直擊根源，由政府權(quán)威機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)屬歸屬作出具有法律效力的最終確認(rèn)。確權(quán)決定作出后，當(dāng)事人可憑生效的確權(quán)決定書，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法更正登記簿，徹底解決登記沖突問(wèn)題。此程序尤其擅長(zhǎng)解決歷史遺留的、復(fù)雜的、證據(jù)鏈可能不完整的權(quán)屬糾紛，且不受一般行政訴訟起訴期限的嚴(yán)格限制。

4、明辨是非：如何選擇最優(yōu)路徑？

選擇的關(guān)鍵在于精準(zhǔn)識(shí)別爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)：

選“告政府”（行政復(fù)議/行政訴訟）的情形：你手握充分證據(jù)，證明對(duì)方的權(quán)證是通過(guò)提供虛假材料、登記機(jī)構(gòu)明顯程序違法或重大過(guò)失獲得的。沖突僅源于登記簿或權(quán)證上明顯的文字、數(shù)字、四至描述等技術(shù)性錯(cuò)誤，且各方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際歸屬和物理界址沒(méi)有爭(zhēng)議。你的核心訴求是撤銷那張“非法”或“錯(cuò)誤”的紙（權(quán)證或登記行為）。

選“找政府確權(quán)”（申請(qǐng)行政處理）的情形：沖突源于歷史遺留問(wèn)題、邊界不清、繼承或分家析產(chǎn)不明、口頭協(xié)議效力爭(zhēng)議、基礎(chǔ)合同（買賣、贈(zèng)與）效力或履行糾紛等導(dǎo)致的根本性權(quán)屬不明。雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際范圍、界址存在根本分歧。你認(rèn)為對(duì)方持有的權(quán)證雖經(jīng)登記，但其據(jù)以取得權(quán)利的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系本身存在問(wèn)題或無(wú)效（如合同無(wú)效、無(wú)權(quán)處分）。你的核心訴求是讓權(quán)威機(jī)關(guān)說(shuō)清楚“這東西到底是誰(shuí)的”。

爭(zhēng)議可能已超過(guò)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的一般法定期限（通常6個(gè)月），但確權(quán)申請(qǐng)通常不受此限。

結(jié)語(yǔ)：穿透表象，直抵核心

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的耀眼鮮紅，承載的是法律對(duì)物權(quán)的莊嚴(yán)確認(rèn)。當(dāng)兩份確認(rèn)彼此沖突，表面的“紅本之戰(zhàn)”下，隱藏的可能是登記行為的瑕疵，抑或是權(quán)屬根源的混沌。選擇“告政府”（訴登記行為）還是“找政府確權(quán)”，絕非簡(jiǎn)單的程序偏好，而是對(duì)爭(zhēng)議本質(zhì)的深刻洞察。

唯有穿透登記表象，精準(zhǔn)把握爭(zhēng)議內(nèi)核——究竟是“登記錯(cuò)了”，還是“權(quán)利本就不清”——方能踏上正確的法律解決路徑。在根源性的權(quán)屬迷霧中，人民政府的確權(quán)程序如同穿透云層的利劍，為當(dāng)事人提供一次性、終局性解決歸屬問(wèn)題的權(quán)威方案，為最終修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“真實(shí)容顏”奠定不可撼動(dòng)的基石。