導(dǎo)讀：近日，杭州一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛引發(fā)熱議。房東欲將出租房以190萬(wàn)出售，詢(xún)問(wèn)租客購(gòu)買(mǎi)意向。租客未明確回應(yīng)。隨后，房東卻以170萬(wàn)價(jià)格將房屋出售給他人。租客不僅拒絕搬離，更一紙?jiān)V狀將房東告上法庭，索賠20萬(wàn)元作為“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害”的實(shí)際損失。

此案的核心爭(zhēng)議點(diǎn)，正是我國(guó)《民法典》第七百二十六條明確賦予房屋承租人的一項(xiàng)重要權(quán)利——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)房東準(zhǔn)備出售租賃房屋時(shí)，租客真的擁有“先買(mǎi)”特權(quán)嗎？這種權(quán)利是否意味著房東賣(mài)房必須先“請(qǐng)示”租客？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃：租客居住權(quán)的“護(hù)身符”

理解優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須先了解其存在的基石——“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。這并非僅指狹義的商品買(mǎi)賣(mài)，而是泛指買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等一切導(dǎo)致租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情形。

其核心含義是：租賃物在租賃期間內(nèi)，即使所有權(quán)人發(fā)生變更（新房東出現(xiàn)），原租賃合同對(duì)新房東依然有效。這意味著，只要租約未到期，租客就有權(quán)依據(jù)原合同條款，繼續(xù)住在房子里，新房東無(wú)權(quán)要求租客提前搬離。這一原則極大保障了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性和承租人的居住權(quán)益。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：租客的“優(yōu)先入場(chǎng)券”

在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”保障租客“住得穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，法律更進(jìn)一步賦予了租客在房東出售房屋時(shí)的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。根據(jù)《民法典》第七百二十六條：

出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

這項(xiàng)權(quán)利的關(guān)鍵點(diǎn)在于：

法定權(quán)利，無(wú)需約定：即使租賃合同中只字未提“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”，只要租賃合同合法有效且租賃物是房屋，承租人即依法享有此權(quán)利。

行使前提：房東通知 + 同等條件。房東負(fù)有在出售前的“合理期限”（通常認(rèn)為至少15日）內(nèi)通知承租人的法定義務(wù)。承租人只有在收到通知后，明確表示愿意在“同等條件”下購(gòu)買(mǎi)，才能行使優(yōu)先權(quán)。

時(shí)效緊迫：15日黃金期，承租人必須在收到房東通知后的15日內(nèi)明確表示購(gòu)買(mǎi)意愿。超期未表態(tài)，視為自動(dòng)放棄優(yōu)先權(quán)。

例外情形：親情優(yōu)先

近親屬交易：若房東將房屋賣(mài)給自己的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等近親屬，承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

按份共有人優(yōu)先：若房屋存在按份共有人（如多人共同繼承房產(chǎn)），當(dāng)某一共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人享有比承租人更優(yōu)先的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

“同等條件”：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的核心密碼

“同等條件”是平衡房東、承租人、第三人利益的關(guān)鍵閥門(mén)，也是實(shí)踐中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。法律設(shè)定“同等條件”的目的，是在保障承租人優(yōu)先機(jī)會(huì)的同時(shí)，絕不犧牲房東的實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)利益。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并非給租客“占便宜”的特權(quán)，而是給予其在同等交易機(jī)會(huì)下的“優(yōu)先選擇權(quán)”。

侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：房東的代價(jià)

如果房東未履行通知義務(wù)，或在通知后未給予承租人合理考慮期，或在承租人表示愿以同等條件購(gòu)買(mǎi)后仍將房屋賣(mài)給第三人，即構(gòu)成對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害。其法律后果并非簡(jiǎn)單地“撤銷(xiāo)交易”，而是承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

賠償范圍包括：

直接損失：承租人為行使權(quán)利或?qū)で缶葷?jì)產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如咨詢(xún)費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、差旅費(fèi)、證據(jù)保全費(fèi)等）。

間接損失（可得利益損失）：主要指房屋差價(jià)損失。這是實(shí)踐中主要的賠償項(xiàng)目。

計(jì)算方法通常為：

參照法：比照與涉案房屋最相似（地段、面積、樓層、裝修等）的房屋在損失確定時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)，減去原買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)。

評(píng)估法：若無(wú)高度相似參照物，則委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋在損失確定時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，再減去原買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)。

杭州案例中的索賠邏輯：租客主張的20萬(wàn)元賠償，很可能就是基于房東以170萬(wàn)賣(mài)出，但其認(rèn)為當(dāng)時(shí)（或之后某個(gè)時(shí)點(diǎn)）房屋市場(chǎng)價(jià)值為190萬(wàn)（或更高），中間的差價(jià)即是其本可避免或獲得的利益損失。

確定損失時(shí)點(diǎn)的考量因素：承租人主張權(quán)利的時(shí)間點(diǎn)，租賃合同原定的終止日期，房屋完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的時(shí)間點(diǎn)，案件審理過(guò)程中房屋市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)情況。

法院會(huì)綜合這些因素，從保護(hù)承租人合法權(quán)益的角度出發(fā)，合理確定一個(gè)公平的時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算房屋差價(jià)損失。

結(jié)語(yǔ)：平衡的藝術(shù)

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”與“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”共同織就了一張保護(hù)房屋承租人權(quán)益的法律之網(wǎng)，前者保障其“安居”，后者賦予其在“房東易主”時(shí)一個(gè)公平的“置業(yè)”機(jī)會(huì)。杭州案例的啟示在于：房東出售租賃房屋，并非必須獲得租客“批準(zhǔn)”，但嚴(yán)格履行法定通知義務(wù)并尊重“同等條件”下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是避免法律風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

對(duì)于租客而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律賦予的武器，但權(quán)利的行使需積極、及時(shí)（牢記15日期限），且必須建立在符合“同等條件”的基礎(chǔ)上。法律在此間尋求的，始終是出租人處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)益、承租人穩(wěn)定的居住與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益，以及善意第三人交易安全之間精妙的平衡。當(dāng)房東舉起交易之槌，租客確實(shí)擁有法律賦予的“優(yōu)先競(jìng)價(jià)權(quán)”，但這張入場(chǎng)券的有效性，始終系于“同等條件”的韁繩之上。