導(dǎo)讀：一紙82萬(wàn)元的購(gòu)房合同上，手寫(xiě)備注著“交易金額以此為準(zhǔn)”，竟被同一套房后續(xù)簽訂的50萬(wàn)元合同挑戰(zhàn)效力。32萬(wàn)元的差價(jià)背后，藏著中國(guó)房屋交易中最危險(xiǎn)的游戲。

2021年，廣西南丹縣的蕭某與英某開(kāi)啟了一場(chǎng)復(fù)雜的房屋交易。11月18日，雙方簽訂首份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》：房產(chǎn)總價(jià)82萬(wàn)元，英某當(dāng)日支付定金40萬(wàn)元，過(guò)戶費(fèi)用由蕭某承擔(dān)。這份合同尾部還特別備注：“所有交付款項(xiàng)均以收據(jù)為憑，甲乙雙方交易金額以此份協(xié)議為準(zhǔn)”。

第二天風(fēng)云突變。11月19日，雙方重簽協(xié)議，將房?jī)r(jià)“改寫(xiě)”為50萬(wàn)元，過(guò)戶費(fèi)轉(zhuǎn)由英某承擔(dān)。同日補(bǔ)充協(xié)議又約定稅費(fèi)各自承擔(dān)，但“其余均按原協(xié)議執(zhí)行”。

八個(gè)月后的2022年7月8日，因備案材料過(guò)期，雙方第三次簽訂協(xié)議——內(nèi)容完全復(fù)制50萬(wàn)元版本，用于稅務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)登記。

1、三份合同，一場(chǎng)羅生門(mén)

當(dāng)房產(chǎn)完成過(guò)戶，付款危機(jī)爆發(fā)。蕭某主張按82萬(wàn)元合同收取尾款42萬(wàn)元，而英某咬定50萬(wàn)元合同已替代原協(xié)議，稱房產(chǎn)評(píng)估價(jià)“恰好”也是50萬(wàn)元。

雙方各執(zhí)一詞的背后，是典型的“陰陽(yáng)合同”結(jié)構(gòu)：

“陰合同”（11月18日82萬(wàn)元協(xié)議）：約定真實(shí)交易價(jià)格，但未用于登記；

“陽(yáng)合同”（11月19日及次年7月50萬(wàn)元協(xié)議）：用于備案，大幅降低交易價(jià)格以避稅。

兩份合同差價(jià)高達(dá)32萬(wàn)元，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的39%6。這種懸殊差距成為法院裁判的關(guān)鍵突破口。

2、法院判決：穿透合同迷霧的三把鑰匙

南丹縣法院判決英某需支付42萬(wàn)元尾款及利息，并明確50萬(wàn)元合同無(wú)效。裁判邏輯聚焦三個(gè)核心維度：

合同文本深度：82萬(wàn)元合同詳細(xì)約定付款節(jié)奏、過(guò)戶責(zé)任、違約條款；50萬(wàn)元合同則內(nèi)容簡(jiǎn)略，關(guān)鍵條款缺失；

交易習(xí)慣合理性：32萬(wàn)元差價(jià)遠(yuǎn)超合理避稅范圍（通常“做低”價(jià)格在5%-10%內(nèi)），且備注條款直接鎖定真實(shí)價(jià)格；

履行行為一致性：定金支付40萬(wàn)元遠(yuǎn)超50萬(wàn)元合同總價(jià)的80%，明顯違背交易常理。

法官一針見(jiàn)血指出：“虛假通謀的意思表示無(wú)效”，50萬(wàn)元合同因規(guī)避稅收監(jiān)管損害公共利益，自始不發(fā)生法律效力。

本案的吊詭之處在于：雙方在簽訂50萬(wàn)元合同時(shí)，英某已支付40萬(wàn)元定金——這筆款項(xiàng)相當(dāng)于合同總價(jià)的80%，遠(yuǎn)超二手房交易常規(guī)比例。

這種背離市場(chǎng)慣例的付款結(jié)構(gòu)，成為戳穿“陽(yáng)合同”虛假性的關(guān)鍵證據(jù)。

3、法官的深層警示：差價(jià)金額決定法律生死線

判決書(shū)埋藏著一個(gè)驚心警示：若差價(jià)在合理區(qū)間，真相可能永遠(yuǎn)沉沒(méi)。

本案中32萬(wàn)元差價(jià)過(guò)于顯眼，但若雙方僅將82萬(wàn)元寫(xiě)為75萬(wàn)元（差價(jià)7萬(wàn)元），仍處于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)合理波動(dòng)范圍，則法院極難認(rèn)定合同虛假。此時(shí)主張高價(jià)合同有效的一方，可能因舉證不足而敗訴。

陰陽(yáng)合同糾紛的致命難點(diǎn)恰在于此：主張“陰合同”有效方需自行舉證交易真實(shí)性，但資金流水、溝通記錄等關(guān)鍵證據(jù)往往缺失；當(dāng)價(jià)格差異較小時(shí)，法院可能推定備案合同為真，使真實(shí)意思表示無(wú)法得到保護(hù)；即便“陰合同”被認(rèn)定有效，當(dāng)事人仍面臨稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，需補(bǔ)繳稅款及滯納金。

4、陰陽(yáng)合同的多米諾骨牌：三重法律風(fēng)險(xiǎn)坍塌

本案揭示的遠(yuǎn)不止民事合同效力問(wèn)題，更觸發(fā)了法律責(zé)任的連鎖反應(yīng)：

民事層面：“陽(yáng)合同”因觸犯《民法典》第146條“通謀虛偽表示”而無(wú)效，但“陰合同”若內(nèi)容合法仍有效。不過(guò)若涉及洗錢(qián)等違法目的，兩份合同均可能全盤(pán)無(wú)效；

行政風(fēng)險(xiǎn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追繳偷逃稅款。按本案32萬(wàn)元差價(jià)測(cè)算，假設(shè)為普通住宅交易，逃避稅款可能達(dá)數(shù)萬(wàn)元，還將加收每日萬(wàn)分之五的滯納金及0.5-5倍罰款；

刑事紅線：根據(jù)《刑法》第201條，逃稅數(shù)額占應(yīng)納稅額10%以上即可能構(gòu)成逃稅罪。若本案涉稅額超5萬(wàn)元，責(zé)任人將面臨三年以下有期徒刑；

2024年上海某區(qū)稅務(wù)局曾通過(guò)“價(jià)格比對(duì)系統(tǒng)”單次查處17起股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃稅案，顯示監(jiān)管技術(shù)正持續(xù)升級(jí)。

5、生存指南：在陰陽(yáng)合同陷阱中自救

若已不慎簽訂陰陽(yáng)合同，可采取危機(jī)止損三步法：

立即停止履行：終止后續(xù)款項(xiàng)支付或產(chǎn)權(quán)變更，防止損失擴(kuò)大；

主動(dòng)稅務(wù)申報(bào)：向稅務(wù)機(jī)關(guān)說(shuō)明真實(shí)交易情況，補(bǔ)繳稅款可減輕處罰（罰款額度可能從50%降至0.5倍）；

證據(jù)固化：收集資金流水、溝通記錄、第三方見(jiàn)證等證明真實(shí)交易價(jià)格。

對(duì)于未發(fā)生的交易，根本性規(guī)避策略在于：在房屋交易中，若確需合理降低稅負(fù)，可采用合法價(jià)格拆分方案——如將房款與裝修款分離簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但裝修價(jià)格需提供真實(shí)支付憑證，且拆分比例符合市場(chǎng)常規(guī)（通常不超過(guò)總價(jià)20%）。

6、司法智慧的啟示：誠(chéng)信是唯一安全通道

南丹法院的判決彰顯了司法實(shí)踐對(duì)通謀虛偽行為的“穿透式審查”：先通過(guò)合同條款完備性篩選，再以交易慣例檢驗(yàn)合理性，最后用履行痕跡鎖定真實(shí)意思。

這種“文本—常理—行為”的三階分析法，已成為審理陰陽(yáng)合同的標(biāo)尺。但法官坦言：當(dāng)差價(jià)進(jìn)入合理避稅區(qū)間時(shí)，司法辨別能力將急劇下降。在廣西這起案件塵埃落定后，法官對(duì)雙方當(dāng)事人的告誡意味深長(zhǎng)：“請(qǐng)按相關(guān)法律規(guī)定補(bǔ)繳稅款”。這暗示著：民事判決雖已確定合同效力，但行政追責(zé)程序才剛開(kāi)始。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石在契約，契約的基石在誠(chéng)信。當(dāng)法律必須耗費(fèi)資源辨別“哪份合同才是真實(shí)意愿”，交易成本終將由每個(gè)參與者共同承擔(dān)。陰陽(yáng)合同表面是價(jià)格數(shù)字的游戲，實(shí)則測(cè)量著市場(chǎng)參與者與法律底線的距離。蕭某與英某的32萬(wàn)元差價(jià)，在法官眼中不是數(shù)學(xué)題，而是誠(chéng)信體系的裂縫——這裂縫足以吞噬個(gè)體財(cái)富，更會(huì)侵蝕整個(gè)交易秩序的根基。