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房價高了，房屋面積就顯得特別“金貴”。而城市房屋拆遷時，面積差，會直接帶來驚人的補(bǔ)償差。多一個平方可能就會多出來兩三萬補(bǔ)償款，反之少算十來個平方，補(bǔ)償款就會少領(lǐng)二、三十萬。拆遷過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)房證面積、評估測量面積、房屋實(shí)際面積不一樣的情況。此時，該以哪個面積作為拆遷補(bǔ)償面積？面積算錯，又該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

下面愛土拆遷律師團(tuán)為大家具體分析，讓您在征地拆遷中，房屋補(bǔ)償面積不吃虧。

第一種情況，當(dāng)評估機(jī)構(gòu)測量的面積小于房產(chǎn)證上登記的面積
這是咱們拆遷戶最為擔(dān)心的一種情況，似乎“征收方要坑我們的補(bǔ)償款了”。其實(shí)，我們可以采取辦法補(bǔ)救。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十九條的規(guī)定，被征收人對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其做出解釋和說明。
所以當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)測量的房屋面積小于房產(chǎn)證上登記的房屋面積時，我們可以要求評估機(jī)構(gòu)做出解釋和說明。
如果評估機(jī)構(gòu)未作出合理的說明，根據(jù)《評估辦法》第二十條的規(guī)定，被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。
我們要注意在申請復(fù)核評估的時候，應(yīng)當(dāng)以書面的形式提交復(fù)核申請，并盡可能的指出其評估報(bào)告存在的問題，要求評估機(jī)構(gòu)給出合理的解釋。

根據(jù)《評估辦法》二十一條的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)對評估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，評估機(jī)構(gòu)如果改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具新的評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的應(yīng)當(dāng)書面告知申請人。
所以我們收到的應(yīng)當(dāng)是書面的告知，而不是一句簡單的解釋，這一點(diǎn)往往會被我們的被拆遷人忽略。
如果我們對評估報(bào)告還是不滿意，《評估辦法》二十二條還明確了被征收人對復(fù)核結(jié)果不滿意可以在10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定的權(quán)利。這都是我們的救濟(jì)方法。
所以，在遇到評估機(jī)構(gòu)測量的房屋面積小于房產(chǎn)證上的面積時，我們不用慌，法律賦予了我們一個復(fù)核鑒定的權(quán)利，在法定的期限內(nèi)及時的行使我們的權(quán)利，保護(hù)我們的合法權(quán)益，要知道在北上廣深這樣的地方，可能一平方就是好幾萬，可千萬別忽視這部分面積。
第二種情況，房屋實(shí)際的面積大于房產(chǎn)證上的面積
很多人為了住的寬敞一點(diǎn)或者因?yàn)榧彝ト藛T的增多，會在房屋原有面積或者相關(guān)部門許可建房面積的基礎(chǔ)上加蓋擴(kuò)建。對于這部分多出來的面積，在房屋拆遷中征收方有時候不認(rèn)可，被征收人該如何應(yīng)對？

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級人民政府做出房屋征收決定之前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法面積和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)時限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。
從這里我們可以知道，對于加蓋擴(kuò)建部分并不是拆遷方一句違建就可以拆掉的，征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對多出來的面積進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定，這部分也可能會獲得補(bǔ)償。
所以我們的被拆遷人在拆遷之前多了解一點(diǎn)和拆遷有關(guān)的法律法規(guī)，說不定就能比相同情況的人多拿一些補(bǔ)償。
關(guān)于城市房屋違建，1990年實(shí)施的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定了在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)施建設(shè)活動需要取得建設(shè)規(guī)劃許可。2008年實(shí)施的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》再次強(qiáng)調(diào)了在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)部門申請建設(shè)規(guī)劃許可證。這是城市房屋違建認(rèn)定的主要依據(jù)。
根據(jù)法不溯及既往的原則，我們可以反推，90年代以前的城市房屋，如果沒有證件，那么是不能簡單認(rèn)定為違建的。在拆遷過程中再次以違建的名義拒絕補(bǔ)償或者不給補(bǔ)償，這顯然是不合理的。
當(dāng)我們被拆遷方告知是違建的時候，先要要求對方拿出調(diào)查報(bào)告來，自己在結(jié)合建筑的時間、歷史原因、風(fēng)俗習(xí)慣等綜合確定，我們要明白，當(dāng)房屋的實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的面積，超出部分的面積不一定就是違法建筑，拆遷方對超出的面積不補(bǔ)償，我們可以拒絕在補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字。
第三種情況，自己測量的面積和評估機(jī)構(gòu)測量的面積不一樣
這也是經(jīng)常會出現(xiàn)的情況，評估機(jī)構(gòu)測出來的面積少，被征收人自己測出來的面積多。雙方各執(zhí)一詞，導(dǎo)致拆遷評估無法進(jìn)行下去。此時，我們該怎么來合理解決這個爭議呢？

前面已經(jīng)提到了當(dāng)我們對評估機(jī)構(gòu)做出的評估報(bào)告有異議的時候，可以通過復(fù)核鑒定的方式要求評估機(jī)構(gòu)給出合理的解釋。對于確實(shí)評估有誤的情況，我們可以通過這樣的方法來解決。
此外，如果是因?yàn)槲覀兊臏y量方式和國家規(guī)定的測量方式不一樣，導(dǎo)致面積有差異，那么我們有必要去閱讀一下國家頒發(fā)的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，用科學(xué)統(tǒng)一的方法去測量我們的房屋面積。比如:
1、房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯，且具備有上蓋 ，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上的永久性建筑。
2、原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
我們被征收人在自己測量的過程中，往往會按照自己的方式方法去測量一下自己的房屋。但是我們自己測量也要按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)去做，不能一意孤行的認(rèn)為自己的房屋應(yīng)該有多大，避免在測量過程中和評估人員產(chǎn)生分歧，造成不必要的誤會，以至于造成整個拆遷工作的不和諧。
當(dāng)然，在遇到上面的問題，自己的確不太明白又覺得不合理的地方，最好是找個專業(yè)的人士咨詢。

如有征地拆遷補(bǔ)償相關(guān)問題，請登錄全國征地拆遷法律服務(wù)平臺——律土網(wǎng)www.lvtulaw.com，咨詢專業(yè)律師。

文/愛土拆遷律師團(tuán) 胡川山

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