var audio1 = new BeePlayer({element: document.getElementById("audio-1"),music:{title: "警惕！土地流轉(zhuǎn)不小心變成以租", author: "即明拆遷律師",pic: "https://www.zmfuwu.com/wp-content/plugins/beepress/lib/player.png", url: "http://res.wx.qq.com/voice/getvoice?mediaid=MjM5NzQ4MDYwMV8yNDQ3OTI2MjIz"}}); audio1.init();
土地征收在我國(guó)是非常普遍的，對(duì)土地進(jìn)行征收時(shí)，就需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。說(shuō)實(shí)話，土地征收的違法行為也非常多。見(jiàn)的最多的就是走樣的土地流轉(zhuǎn)——“以租代征”，以極少的代價(jià)拿走農(nóng)民手里的土地，租期幾十年，而且往后“租金”說(shuō)斷就斷。這是一些地方的村干部經(jīng)常會(huì)做的事。
所以，咱們農(nóng)民朋友一定要注意清楚土地流轉(zhuǎn)和以租代征有哪些區(qū)別，避免吃虧上當(dāng)。下面由愛(ài)土拆遷律師團(tuán)為大家進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的解答。

拆遷中的以租代征和土地流轉(zhuǎn)不一樣
首先，從定義上來(lái)說(shuō)：
“以租代征”是指通過(guò)租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，減少征地資金支出，逃避稅費(fèi)和占補(bǔ)平衡義務(wù)。
土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

有很多農(nóng)民對(duì)“以租代征”和土地流轉(zhuǎn)的區(qū)別并不了解，稀里糊涂簽了協(xié)議、訂了合同，自己的土地被侵占、遭破壞，還感到這是大政策、大形勢(shì)，有些農(nóng)民因此而永遠(yuǎn)失去土地，還不能得到合理的安置補(bǔ)償。那“以租代征”和土地流轉(zhuǎn)到底有哪些區(qū)別？
以租代征和土地流轉(zhuǎn)有五大區(qū)別
下面，我們結(jié)合《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱《辦法》)為大家詳細(xì)盤點(diǎn)。
區(qū)別一：土地流轉(zhuǎn)不改變土地的性質(zhì)。也就是說(shuō)之前是農(nóng)用地，流轉(zhuǎn)后依然是農(nóng)用地。《辦法》第三條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途?！?br />而“以租代征”的實(shí)質(zhì)是假借土地流轉(zhuǎn)之名，改變農(nóng)用地的性質(zhì)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，在農(nóng)用地建設(shè)永久性建筑，對(duì)耕地造成很大的破壞。

區(qū)別二：土地流轉(zhuǎn)受讓方必須從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，要有能力搞好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、管理好農(nóng)用地。
《辦法》第九條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組織和個(gè)人?！薄笆茏尫綉?yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力?！?br />而“以租代征”的用地方大多是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或工業(yè)制造企業(yè)，不具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。
區(qū)別三：土地流轉(zhuǎn)的主體是承包方，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)承包地，土地流轉(zhuǎn)是完全自愿進(jìn)行的。
《辦法》第六條規(guī)定:“承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地?！钡诎藯l規(guī)定:“沒(méi)有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地?！?br />而“以租代征”的主體是基層政府或村委會(huì)，經(jīng)常伴隨有欺騙、強(qiáng)迫甚至暴力。

區(qū)別四：土地流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，這一點(diǎn)不能有任何的回旋余地，不可有任何的馬虎?！掇k法》第七條規(guī)定:“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留、扣繳?！?br />而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委會(huì)以各種名義截留，有的甚至是已經(jīng)把土地征了出去，但仍是支付著失地農(nóng)民少量的年租金。
區(qū)別五：土地流轉(zhuǎn)是國(guó)家積極鼓勵(lì)的，專門出臺(tái)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，以各種形式鼓勵(lì)農(nóng)民自愿、互利地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。
而“以租代征”是國(guó)家明令禁止的行為，《土地管理法》規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?！眹?guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》明確提出，禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。

在土地征收中，由于村干部等的暗箱操作，合法的土地流轉(zhuǎn)一不小心就容易變成違法的以租代征，農(nóng)民朋友千萬(wàn)要小心。

土地流轉(zhuǎn)的收益是穩(wěn)定且收益成正比的，而以租代征往往給的錢極少甚至是以一年給多少糧食作為補(bǔ)償，而且租期動(dòng)輒十多二十年。時(shí)間越長(zhǎng)，后面的“租金”越難收回甚至?xí)嗟?，咱們農(nóng)民朋友一定要拒絕以租代征的違法用地行為。
以上知識(shí)就是愛(ài)土拆遷律師團(tuán)為大家整理的以租代征和土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律知識(shí)科普。簡(jiǎn)單回顧下，土地征收中的以租代征和土地流轉(zhuǎn)的區(qū)別包括對(duì)土地性質(zhì)的改變不同、土地使用的方式不同、受讓的主體不同、獲得的收益歸屬不同等。大家明白了嗎？

如有征地拆遷補(bǔ)償相關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)登錄全國(guó)征地拆遷法律服務(wù)平臺(tái)——律土網(wǎng)www.lvtulaw.com，咨詢專業(yè)律師。

文/愛(ài)土拆遷律師團(tuán) 楊虎林

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