“城里人”到農(nóng)村買房，能獲得征收補償嗎？

導(dǎo)讀：在我國長期的城鄉(xiāng)二元體系下，城鄉(xiāng)之間在土地性質(zhì)、生產(chǎn)生活方式等方面存在著巨大的差異與隔閡。“城里人”與“村里人”之間似乎一直有一條不可逾越的鴻溝。在這種情況下，“城里人”在農(nóng)村擁有房屋的情況并不多見。當然，凡事無絕對。

在城市化進程不斷推進的當下，很多原本戶口在農(nóng)村的人，因為工作、入學等原因落戶城市，成了“城里人”。對于這樣的“新城里人”而言，在他們的父母去世之后，基于當前法律的規(guī)定，以及數(shù)千年來的傳統(tǒng)，他們都是可以繼承其父母所有的農(nóng)村房屋，并取得該房屋的合法所有權(quán)的。

同時，在一些地方，由于過去普遍存在監(jiān)管疏漏的問題，也會有一部分“城里人”到農(nóng)村“買房置地”。“城里人”“購買”村民的房屋，或是“購買”村民的宅基地新建小洋樓、別墅等。在特定的歷史背景下，甚至還有“城里人”戶籍地址也都登記在了農(nóng)村房屋上的情況。

一般而言，“城里人”擁有農(nóng)村房屋都不外乎上面兩種情況，也就是繼承和買賣（買賣房屋或者宅基地）。

那么，對于擁有農(nóng)村房屋的“城里人”而言，他們的房屋，所在的集體土地被征收時，他們有權(quán)獲得補償嗎？

答案其實并不是確定和唯一的，需要視情況來具體分析判斷。要準確回答這個問題，需要明確“城里人”是如何取得農(nóng)村房屋的。取得方式不同，能否獲得補償也不同。

首先，對于通過繼承而取得農(nóng)村房屋的“城里人”，在其房屋所在的集體土地被征收之后，是完全可以獲得該房屋的補償?shù)模競髯右彩翘旖?jīng)地義。

從更深一層的法律關(guān)系上講，即使是“城里人”，在其父母去世之后，其父母合法所有的農(nóng)村房屋作為一種財產(chǎn)，其依法繼承了父母合法所有的房屋，同時就合法繼受取得了房屋的所有權(quán)。

那么，除了房屋以外，房屋下面的宅基地呢？自然資源部已經(jīng)在2020年，對“十三屆人大三次會議3226號建議”中作出了明確答復(fù)稱，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

此舉明確了農(nóng)村宅基地不能被“城里人”單獨繼承。應(yīng)當著重注意的是，自然資源部的答復(fù)對通過繼承取得農(nóng)村房屋的主體作出了限定，即只有“子女”。

相對于《民法典》中關(guān)于繼承人范圍的規(guī)定，可以繼承農(nóng)村宅基地的“城里人”身份更加有所限制。父母、配偶以及兄弟姐妹等繼承人，在其屬于“城里人”的情況下，都無法通過繼承取得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

自然資源部的規(guī)定應(yīng)該說，或多或少還是考慮到了民間對于土地的繼承理念，頗具“鄉(xiāng)土意味”。

嚴格來說，從法理上講，有權(quán)繼承的“城里人”，由于合法取得了房屋的所有權(quán)，基于房地一體的原則，同時也取得了宅基地使用權(quán)（注意，其取得宅基地使用權(quán)并非與普通的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一樣基于自己的身份權(quán)益）。

因此，在這樣的法律關(guān)系下，即使是“城里人”，其合法所有的房屋在征收過程中，獲得補償也就理所應(yīng)當了。

但是需要注意的是，在征地拆遷過程中，對于集體土地上房屋的補償實際上可以分為兩個部分，對地上房屋的補償和對宅基地使用權(quán)的補償。

對宅基地使用權(quán)的補償而言，由于宅基地使用權(quán)具有身份福利屬性，“城里人”并不具備集體經(jīng)濟組織成員身份，因此在實踐中，盡管認可城鎮(zhèn)戶口人員享有該項權(quán)利（基于房地一體原則），但一般都不就該部分對其進行補償。

當然，從情理上講，“城里人”享有集體經(jīng)濟組織成員權(quán)益也不甚合理。畢竟權(quán)益的享有，都是建立在已經(jīng)盡到了集體經(jīng)濟組織成員義務(wù)的基礎(chǔ)之上。

因此，在實踐中，對于“城里人”購買農(nóng)村房屋或是宅基地自建房屋的情形，房屋所在土地被征收后，其一般是不能獲得補償?shù)摹３鞘窃课葜魅嘶蚴钦厮袡?quán)人與這類“城里人”之間，達成了內(nèi)部關(guān)于征地補償分配的特殊約定。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔國辦發(fā)（2007）71號〕明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

據(jù)此可知，對于“城里人”通過購買方式取得的農(nóng)村房屋，其所有權(quán)并不為法律所認可。因此，在該房屋所在土地被征收的情況下，由于相關(guān)的“城里人”并非合法的房屋所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人，其對房屋的占有，嚴格來說屬于非法，不受法律保護。

由于征收補償都是本著補償合法利益的原則，因此其無權(quán)獲得補償。

另一方面，由于“城里人”購買房屋或是宅基地的行為在法律上屬于非法，其與相關(guān)人員簽署的買賣合同在法律上也屬無效。

《民法典》第一百五十七條規(guī)定了民事法律行為無效的法律后果。在此情況下，在農(nóng)村買房置地的“城里人”可以向購買房屋的相對人主張返還相應(yīng)的價款，以挽回自己的損失。

總結(jié)來說，在我國目前的法律框架下，“城里人”只有通過特定的繼承方式取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)才是合法的。也只有以繼承方式取得的房屋，在土地被征收之后，才可以獲得征收補償。

除此之外，“城里人”以其他方式取得農(nóng)村房屋都不受法律保護，自然也不能獲得補償。

所以，還是要提醒那些到農(nóng)村買房置地的“城里人”，購買農(nóng)村房屋有風險、需謹慎！

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