忠告！房子面臨征收拆遷，不能總是“一根筋”

我們見過太多“忠厚老實(shí)”的被征收人，他們?cè)诿媾R逼簽、強(qiáng)拆等違法行徑時(shí)的思維總是“一條直線”，自顧自的相信拆遷方會(huì)“依法辦事”，等待他們的卻是不盡如人意的最終補(bǔ)償結(jié)果。事實(shí)上，拋開“術(shù)”的層面，策略、眼光、格局等更大的東西同樣會(huì)對(duì)征收補(bǔ)償結(jié)果產(chǎn)生重大的影響，甚至是決定性的作用。對(duì)行政法治心存執(zhí)著信仰是好的，但凡事絕不可“一根筋”。本文，在明律師就給大家說說這權(quán)利救濟(jì)中該有的謀略和認(rèn)識(shí)問題。

首先必須說明一個(gè)問題，在征收拆遷領(lǐng)域內(nèi)，光講“依法辦事”是不全面的。征收拆遷本身就不僅僅是區(qū)縣政府依法作出行政行為這么簡(jiǎn)單，它里面有很多屬于政策、經(jīng)濟(jì)、改革等范疇的問題，有很大的靈活性和可調(diào)整的空間。

征收補(bǔ)償訴訟到了法院是允許進(jìn)行調(diào)解的，單這一個(gè)細(xì)節(jié)，就足以說明其和一般只認(rèn)合法與否的行政行為大為不同。法律再怎么規(guī)定，到了實(shí)踐中仍是事在人為。

我們總講“以打促談”，關(guān)鍵不在“打”，而在“談”。讓被拆遷人滿意的補(bǔ)償安置都是談下來的，法院一般不判具體數(shù)額，真要判下來那會(huì)兒被拆遷人大概率是不滿意的。

下面筆者就給大家說說實(shí)踐中被拆遷人容易存在的錯(cuò)誤認(rèn)知和維權(quán)舉措：

1.盲目委托非行政法業(yè)務(wù)專業(yè)領(lǐng)域的律師，因復(fù)議、訴訟掌控不當(dāng)而落入下風(fēng)。征地拆遷領(lǐng)域?qū)I(yè)律師和什么案子都接的律師，做起拆遷案件來是截然不同的。

簡(jiǎn)單地講，定方向比謀劃具體戰(zhàn)術(shù)更重要。如果大的方向定錯(cuò)了，那么差之毫厘謬之千里，后面越使勁反而離我們心目中的目標(biāo)越遠(yuǎn)。

而專業(yè)征拆律師研究案件，首先就要定方向，拿方案，而不是單純急于提起某個(gè)具體的程序。

我們見過很多當(dāng)事人，在拆遷案件一審時(shí)盲目樂觀、不當(dāng)回事，以較為低廉的價(jià)格聘請(qǐng)了非拆遷業(yè)務(wù)領(lǐng)域的律師代理自己打一審。

結(jié)果一審打輸了，或者是從補(bǔ)償/賠償結(jié)果上看“似贏實(shí)輸”，當(dāng)事人又忙著換律師。而在這一過程中，新律師接手案件后離二審上訴期限又不遠(yuǎn)了，律師往往會(huì)因時(shí)間過于倉(cāng)促而疏于對(duì)案件整體的把握，最后二審的結(jié)果也不盡如人意。

無疑，及時(shí)糾錯(cuò)是重要的，而不是在錯(cuò)誤的道路上越走越遠(yuǎn)。真正專業(yè)的律師絕不會(huì)一股腦扎進(jìn)某一個(gè)訴訟中鉆不出來，而是會(huì)冷靜下來通盤考慮全局，進(jìn)而與委托人商量一個(gè)問題：目前這個(gè)訴訟還有繼續(xù)下去的必要嗎？是否能夠另辟蹊徑，從其他角度切入來變被動(dòng)為主動(dòng)呢？

請(qǐng)律師就和看醫(yī)生一樣，聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻。全科醫(yī)生雖好但大家一般不會(huì)去優(yōu)先掛他的號(hào)。

而就具體案件而言，救濟(jì)程序的啟動(dòng)不能“機(jī)械化”“僵硬化”。房屋遭違法拆除了，那就是起訴確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法，再來一個(gè)行政賠償訴訟？這么考慮沒錯(cuò)，但太簡(jiǎn)單了，想要辦成大事是沒有那么簡(jiǎn)單的。

頭疼要吃止痛藥，腳癢要涂腳氣膏，總抹腳氣膏是治不了頭疼病的。

2.盲目輕信拆遷方的各種口頭承諾，或?qū)σ婪ú疬w抱有不切實(shí)際的過高期望。

咨詢中筆者碰上一位，人品特別敦厚，但就是讓人著急。他的40000多平方米的無證廠房已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣赃`建名義拆除了，也確認(rèn)違法了也行政賠償了，但所蒙受的損失仍然得不到完整的彌補(bǔ)。

然而他還有10000平方米左右的廠房建筑沒拆，且同樣無證，但一信息公開申請(qǐng)都在征收范圍內(nèi)，看來拆是早晚的。

鑒于此情況，筆者提醒他，一定要提防政府再次“以拆違代拆遷”，按拆違建的程序把你這剩下的1萬平給拆了。畢竟，拆違建這招在你身上已經(jīng)管用一次了，再用一次的可能性是存在的。

結(jié)果這位先生非常肯定的跟筆者講，不會(huì)啦，這1萬平建造年代早，領(lǐng)導(dǎo)早就和我說過的，比他兒子年紀(jì)都大，不會(huì)按違建拆的……

顯然，筆者低估了被拆遷人對(duì)征收方依法拆遷的信心。都已經(jīng)被違法強(qiáng)制拆除一回了，光是行政賠償就判了好幾千萬元，居然還相信拆遷方會(huì)信守承諾依法辦事，筆者也是佩服了。

當(dāng)然，我們和被拆遷人一樣，都希望他剩下的這1萬平會(huì)沒事。不過，防人之心不可無，未雨綢繆方能遇事不慌。繃緊防范違法強(qiáng)拆這根弦，到今天為止從來不會(huì)錯(cuò)。

同時(shí)，在明律師不得不強(qiáng)調(diào)一件事：拆遷方人員的口頭承諾在法律上有意義嗎？房屋拆與不拆，違建與否，是某位領(lǐng)導(dǎo)能一個(gè)人說了算的嗎？輕信口頭承諾，可謂貽害無窮。

3.在不掌握拆遷項(xiàng)目所涉法律狀況的情形下盲目向拆遷方“訴苦”，往往正中下懷。

專業(yè)律師接手案件后一般都會(huì)發(fā)律師函給拆遷方，代表被拆遷人表明具體訴求，爭(zhēng)取促成補(bǔ)償安置協(xié)議的早日達(dá)成。

那么有的被拆遷人也學(xué)著做，在拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)初期就給拆遷方寫各種書面材料進(jìn)行溝通，希望能展現(xiàn)出一個(gè)配合的態(tài)度，在補(bǔ)償問題上不至于被“欺負(fù)”。

然而問題在于，溝通、發(fā)函都是需要方法和內(nèi)容的。單純的“訴苦”，強(qiáng)調(diào)自己多么多么不容易，怎樣怎樣困難，公平、合理的補(bǔ)償安置對(duì)自己一家人而言多么多么重要，這是沒用的。

你這樣一寫，拆遷方?jīng)]認(rèn)真看，直接給你的材料扔到紙簍子里也就罷了。萬一人家真的仔細(xì)看了，并且從中摸透了你的心思，抓住了你的軟肋，這主動(dòng)溝通反而成了敗著、臭棋了。

征拆雙方得以有效“博弈”的關(guān)鍵，在于權(quán)利地位上的基本平等。注意我們講的可是“權(quán)利”，而非“權(quán)力”，后者這個(gè)“力”全在政府部門身上，咱老百姓是沒有的。

而要促成雙方相對(duì)平等的協(xié)商談判，法律的規(guī)定和房屋、土地的實(shí)際存在就是被拆遷人一方最好的籌碼。大家只有把法律學(xué)懂弄通了，依據(jù)法律給雙方設(shè)定的權(quán)利義務(wù)去溝通、發(fā)函，這才有積極的意義。

一份溝通函，一下子就能讓懂行的人看出你究竟懂不懂法律，會(huì)不會(huì)運(yùn)用法律的武器去保護(hù)自己的合法補(bǔ)償權(quán)益。字里行間的一看，不懂也不會(huì)！得，你覺得往后拆遷方會(huì)怎樣對(duì)待你？

請(qǐng)大家牢記，拆遷補(bǔ)償絕不是被拆遷人一方懇求來的，而是拆遷方依法依規(guī)依據(jù)事實(shí)必須給我們的。不給不行，給少了也不行，該給的項(xiàng)目沒給還不行。

還沒開始拆你呢就先發(fā)函“跪地求饒”，祈求大老爺能夠高抬貴手念及自己多么多么不容易，這個(gè)不行。

在明律師最后要提示大家的是，對(duì)于一輩子可能只會(huì)經(jīng)歷一次拆遷的老百姓而言，征收拆遷絕對(duì)稱得上是“極致考驗(yàn)”，是對(duì)大家依法維護(hù)自身合法權(quán)益、協(xié)商談判等能力的大檢閱。被拆遷人千萬不可低估了拆遷補(bǔ)償問題的復(fù)雜程度，試圖用較低廉的智力成本去輕易地解決問題?！耙桓睢币坏?，如果你自己轉(zhuǎn)不過來彎兒，不妨趁早委托專業(yè)征地拆遷律師，讓懂行的外人來幫助你這當(dāng)局者作出理性、客觀的選擇。