在我國長期的城鄉(xiāng)二元體系下，城鄉(xiāng)之間在土地性質(zhì)、生產(chǎn)生活方式等方面存在著巨大的差異與隔閡?！俺抢锶恕迸c“村里人”之間似乎一直有一條不可逾越的鴻溝。在這種情況下，“城里人”在農(nóng)村擁有房屋的情況并不多見。當(dāng)然，凡事無絕對(duì)。

在我國長期的城鄉(xiāng)二元體系下，城鄉(xiāng)之間在土地性質(zhì)、生產(chǎn)生活方式等方面存在著巨大的差異與隔閡?！俺抢锶恕迸c“村里人”之間似乎一直有一條不可逾越的鴻溝。在這種情況下，“城里人”在農(nóng)村擁有房屋的情況并不多見。當(dāng)然，凡事無絕對(duì)。

在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的當(dāng)下，很多原本戶口在農(nóng)村的人，因?yàn)楣ぷ?、入學(xué)等原因落戶城市，成了“城里人”。對(duì)于這樣的“新城里人”而言，在他們的父母去世之后，基于當(dāng)前法律的規(guī)定，以及數(shù)千年來的傳統(tǒng)，他們都是可以繼承其父母所有的農(nóng)村房屋，并取得該房屋的合法所有權(quán)的。

同時(shí)，在一些地方，由于過去普遍存在監(jiān)管疏漏的問題，也會(huì)有一部分“城里人”到農(nóng)村“買房置地”。“城里人”“購買”村民的房屋，或是“購買”村民的宅基地新建小洋樓、別墅等。在特定的歷史背景下，甚至還有“城里人”戶籍地址也都登記在了農(nóng)村房屋上的情況。

一般而言，“城里人”擁有農(nóng)村房屋都不外乎上面兩種情況，也就是繼承和買賣(買賣房屋或者宅基地)。

那么，對(duì)于擁有農(nóng)村房屋的“城里人”而言，他們的房屋，所在的集體土地被征收時(shí)，他們有權(quán)獲得補(bǔ)償嗎?

答案其實(shí)并不是確定和唯一的，需要視情況來具體分析判斷。要準(zhǔn)確回答這個(gè)問題，需要明確“城里人”是如何取得農(nóng)村房屋的。取得方式不同，能否獲得補(bǔ)償也不同。

首先，對(duì)于通過繼承而取得農(nóng)村房屋的“城里人”，在其房屋所在的集體土地被征收之后，是完全可以獲得該房屋的補(bǔ)償?shù)?，父傳子也是天?jīng)地義。

從更深一層的法律關(guān)系上講，即使是“城里人”，在其父母去世之后，其父母合法所有的農(nóng)村房屋作為一種財(cái)產(chǎn)，其依法繼承了父母合法所有的房屋，同時(shí)就合法繼受取得了房屋的所有權(quán)。

那么，除了房屋以外，房屋下面的宅基地呢?自然資源部已經(jīng)在2020年，對(duì)“十三屆人大三次會(huì)議3226號(hào)建議”中作出了明確答復(fù)稱，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

此舉明確了農(nóng)村宅基地不能被“城里人”單獨(dú)繼承。應(yīng)當(dāng)著重注意的是，自然資源部的答復(fù)對(duì)通過繼承取得農(nóng)村房屋的主體作出了限定，即只有“子女”。

相對(duì)于《民法典》中關(guān)于繼承人范圍的規(guī)定，可以繼承農(nóng)村宅基地的“城里人”身份更加有所限制。父母、配偶以及兄弟姐妹等繼承人，在其屬于“城里人”的情況下，都無法通過繼承取得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。

自然資源部的規(guī)定應(yīng)該說，或多或少還是考慮到了民間對(duì)于土地的繼承理念，頗具“鄉(xiāng)土意味”。

嚴(yán)格來說，從法理上講，有權(quán)繼承的“城里人”，由于合法取得了房屋的所有權(quán)，基于房地一體的原則，同時(shí)也取得了宅基地使用權(quán)(注意，其取得宅基地使用權(quán)并非與普通的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員一樣基于自己的身份權(quán)益)。

因此，在這樣的法律關(guān)系下，即使是“城里人”，其合法所有的房屋在征收過程中，獲得補(bǔ)償就理所應(yīng)當(dāng)了。

但是需要注意的是，在征地拆遷過程中，對(duì)于集體土地上房屋的補(bǔ)償實(shí)際上可以分為兩個(gè)部分，對(duì)地上房屋的補(bǔ)償和對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償。

對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償而言，由于宅基地使用權(quán)具有身份福利屬性，“城里人”并不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，因此在實(shí)踐中，盡管認(rèn)可城鎮(zhèn)戶口人員享有該項(xiàng)權(quán)利(基于房地一體原則)，但一般都不就該部分對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。

當(dāng)然，從情理上講，“城里人”享有集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益也不甚合理。畢竟權(quán)益的享有，都是建立在已經(jīng)盡到了集體經(jīng)濟(jì)組織成員義務(wù)的基礎(chǔ)之上。

因此，在實(shí)踐中，對(duì)于“城里人”購買農(nóng)村房屋或是宅基地自建房屋的情形，房屋所在土地被征收后，其一般是不能獲得補(bǔ)償?shù)摹３鞘窃课葜魅嘶蚴钦厮袡?quán)人與這類“城里人”之間，達(dá)成了內(nèi)部關(guān)于征地補(bǔ)償分配的特殊約定。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔國辦發(fā)(2007)71號(hào)〕明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

據(jù)此可知，對(duì)于“城里人”通過購買方式取得的農(nóng)村房屋，其所有權(quán)并不為法律所認(rèn)可。因此，在該房屋所在土地被征收的情況下，由于相關(guān)的“城里人”并非合法的房屋所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人，其對(duì)房屋的占有，嚴(yán)格來說屬于非法，不受法律保護(hù)。

由于征收補(bǔ)償都是本著補(bǔ)償合法利益的原則，因此其無權(quán)獲得補(bǔ)償。

另一方面，由于“城里人”購買房屋或是宅基地的行為在法律上屬于非法，其與相關(guān)人員簽署的買賣合同在法律上也屬無效。

《民法典》第一百五十七條規(guī)定了民事法律行為無效的法律后果。在這種情況下，在農(nóng)村買房置地的“城里人”可以向購買房屋的相對(duì)人主張返還相應(yīng)的價(jià)款，以挽回自己的損失。

總結(jié)來說，在我國目前的法律框架下，“城里人”只有通過特定的繼承方式取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)才是合法的。也只有以繼承方式取得的房屋，在土地被征收之后，才可以獲得征收補(bǔ)償。

除此之外，“城里人”以其他方式取得農(nóng)村房屋都不受法律保護(hù)，自然也不能獲得補(bǔ)償。

所以，還是要提醒那些到農(nóng)村買房置地的“城里人”，購買農(nóng)村房屋有風(fēng)險(xiǎn)、需謹(jǐn)慎!

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。