“申請式退租”已在北京市核心區(qū)的胡同小巷里蓬勃開展些日子了。2021年12月29日，市住建委、東西城區(qū)政府在此項政策的基礎上又聯(lián)合發(fā)布了《關于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房開展申請式換租有關工作的通知》，創(chuàng)造性地設置了前所未有的“申請式換租”改善項目。

“申請式退租”已在北京市核心區(qū)的胡同小巷里蓬勃開展些日子了。2021年12月29日，市住建委、東西城區(qū)政府在此項政策的基礎上又聯(lián)合發(fā)布了《關于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房開展申請式換租有關工作的通知》，創(chuàng)造性地設置了前所未有的“申請式換租”改善項目。那么，不退租而選擇換租，究竟值不值呢?新政策又在歲末年終釋放出怎樣的訊息呢?本文，在明律師就為大家?guī)愍毤医馕觥?/p>

首先解決概念問題，究竟什么是申請式換租呢?我們用《通知》的原文來給出答案：

在實施歷史文化街區(qū)平房直管公房申請式退租的片區(qū)內(nèi)，換租人(即有意愿參與申請式換租的直管公房承租人)自愿提出申請，與換租主體協(xié)商，選擇以下兩種方式之一進行申請式換租。

(一)換租主體提供租賃房源置換換租人房屋使用權(quán)。換租人與直管公房經(jīng)營管理單位解除直管公房承租關系，由換租主體提供租賃住房，供換租人承租，改善居住條件。

(二)換租主體市場化租賃換租人房屋使用權(quán)。在一定期限內(nèi)，保留換租人承租關系，由換租主體給予換租人市場租金，換租人自行解決住房或選擇租賃住房居住，改善居住條件。

也就是說，“申請式換租”有兩種不同的操作模式，其主要區(qū)別在于換租人是否需要與直管公房經(jīng)營管理單位解除公房承租合同。

在上述第一種模式下，換租人自愿放棄此前按國家政策承租的直管公房，與公房承租合同的出租方解除直管公房承租關系，與換租主體建立新的房屋承租關系，從而通過租賃新建的安置房實現(xiàn)居住條件的改善。

簡言之，在此種情形下，換租人此前的公房承租關系將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)行的保障房承租關系，走的是“以租換租”的路徑。

需要注意的是，換租房源并不是按原公房承租租金支付租金：換租房源折算的使用面積部分，換租人不繳納租金，超出折算使用面積部分，由換租人按照市場租金標準繳納租金。

那么選擇換租的老百姓就只能一直租房子住下去嗎?也不是?！锻ㄖ窞椤吧暾埵綋Q租”和“申請式退租”搭建了轉(zhuǎn)化通道：

如換租人租賃的房屋為政府組織建設的定向安置房，其居住滿10年后，可以向換租主體申請，購買換租住房。

由換租主體按照屆時申請式退租政策對換租人進行貨幣補償，扣除換租主體提供租賃住房產(chǎn)生的成本和費用。所購房屋產(chǎn)權(quán)登記為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買價格和份額比例由區(qū)主管部門確定。

這就是說，選擇走“先換租后退租”路徑的公房承租人必須要算清以下幾筆賬：

1. 用現(xiàn)有的低租金的直管公房換取按市場租金計算超折算面積的定向安置房，在租金支付方面是否合算?畢竟，原來你只需要花極低的租金就可租住在“核心區(qū)”，而如今卻要到五環(huán)路以外的定向安置房去繼續(xù)租住，所提升的居住面積也需要自掏腰包去承租。

2. 10年后的房屋市場價值將會有怎樣的變動?！昂诵膮^(qū)”歷史文化街區(qū)內(nèi)的平房目前市場價值在15-20萬元/平方米左右，五環(huán)路以外的定向安置房市值自然會低一些。但10年以后，“核心區(qū)”歷史文化街區(qū)內(nèi)的平房市值恐不會有太大幅度的上漲，基本保持平穩(wěn)是目前多數(shù)人的預期。但地處五環(huán)路以外的定向安置房可是有價格上漲空間的，到時再購買對于換租人而言是否劃算，也著實需要嚴肅認真地計算一番。

這樣一番分析下來，我們不難發(fā)現(xiàn)，無論直管公房承租人選擇上述哪一種換租模式，都無法實現(xiàn)將“租房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝蟹俊边@一心理預期，這就是“申請式換租”或者“退租”政策與征收拆遷的最重要區(qū)別。

在征拆領域法規(guī)中，直管公房承租人雖然名為“承租人”，但卻擁有與房屋所有權(quán)人十分相近的法律地位，完全有希望通過拆遷補償獲取具有完整產(chǎn)權(quán)的安置房，從而完成自己從“租房人”到“有房人”的重大蛻變。

然而，近兩年來相繼出臺的針對直管公房承租人的政策，卻基本上讓上述路徑消失了。這是客觀事實，是政策調(diào)整，廣大直管公房承租人一定要拎得清、想得開，切勿執(zhí)著于同此前獲取拆遷補償安置人員的“對比”，自己給自己心里添堵、找不痛快。

從積極的方面看，“申請式換租”能夠快速改善租住環(huán)境嚴重不佳，且承租公房面積小，經(jīng)濟條件困難家庭的住房條件。

如果直管公房承租人一時拿不出足夠的錢來購買共有產(chǎn)權(quán)房，難以參與通過貨幣補償完成騰退的“申請式退租”，那么可以考慮通過“申請式換租”來過渡，在10年以后經(jīng)濟條件改善的情況下再行購買。

相較于上述第一種模式而言，第二種模式由于不需要解除現(xiàn)有的直管公房承租關系而“動作”相對較小。確有改善租住條件需求且不愿承擔解除現(xiàn)有公房承租關系可能風險的租戶可以優(yōu)先選擇這種模式。

在明律師最后要提示大家的是，無論是“申請式退租”還是“申請式換租”，都以公房承租人自愿且主動提出申請為原則，沒有任何強制性。如果公房承租人對這兩種模式都不滿意，仍可以選擇繼續(xù)留在現(xiàn)有公房內(nèi)居住，通過“申請式修繕”模式對現(xiàn)有平房實施加固修繕和升級改造，從而原地改善居住條件?！吧暾埵綋Q租”新政策出爐了，你會選擇換租嗎?大家不妨將自己的想法通過留言評論告訴我們。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。