摘要：近年來，伴隨著中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村的土地、房屋等資產(chǎn)越來越“值錢”， 加之返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)浪潮的推動，村集體資產(chǎn)租賃交易及由此產(chǎn)生的租賃合同糾紛大量增加。而合同的效力問題是這些案件當(dāng)中最常見的爭議焦點(diǎn)之一，引起無效爭議的原因集中在違法改變土地用途和未經(jīng)村集體民主決議兩個方面上。本文，在明律師就對這一問題及其后續(xù)解決做一番探究。

近年來，伴隨著中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村的土地、房屋等資產(chǎn)越來越“值錢”， 加之返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)浪潮的推動，村集體資產(chǎn)租賃交易及由此產(chǎn)生的租賃合同糾紛大量增加。而合同的效力問題是這些案件當(dāng)中最常見的爭議焦點(diǎn)之一，引起無效爭議的原因集中在違法改變土地用途和未經(jīng)村集體民主決議兩個方面上。本文，在明律師就對這一問題及其后續(xù)解決做一番探究。

1.改變土地用途的土地租賃合同無效

《土地管理法》第82條規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的……由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

無論是已經(jīng)是失效的《合同法》還是現(xiàn)行有效的《民法典》都規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。

改變土地用途的租賃合同嚴(yán)重?fù)p害國家及社會公共利益，為法律所絕對禁止，故這類合同無效是我國理論界和司法實(shí)踐中的統(tǒng)一認(rèn)識。

(1)合同無效后的財產(chǎn)返還

改變土地用途的租賃合同被認(rèn)定無效后，出租方應(yīng)將租金返還給承租方，承租方應(yīng)將土地恢復(fù)原狀后返還給出租方。

(2)使用費(fèi)的收取

如果承租方在占有和使用土地期間獲得了收益，法院通常會根據(jù)公平原則，支持出租方收取土地有償使用費(fèi)的主張。

(3)征收補(bǔ)償利益

如果遇到征收，對土地部分的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)由出租方取得，地上建筑物的補(bǔ)償應(yīng)由建造者(通常是承租人)取得。

(4)搬遷和拆除費(fèi)用

合同被認(rèn)定無效時如果租期已滿，搬遷費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用由于不是因合同無效而產(chǎn)生的，應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

如果租期未滿，司法實(shí)踐中通常會判令雙方按照過錯各自承擔(dān)一定比例的責(zé)任。由于出租方(通常為村委會、村集體)理論上比承租方更應(yīng)了解涉案土地性質(zhì)和土地利用相關(guān)政策，其在一些判決中被判令承擔(dān)主要責(zé)任的可能性也較大。

2.未經(jīng)村集體民主決議的村集體財產(chǎn)租賃合同無效

《村民委員會組織法》第二十四條規(guī)定，以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產(chǎn)，需經(jīng)村民會議討論決定方可辦理。

通過查閱相關(guān)判例可以發(fā)現(xiàn)，目前為止，最高院對于未經(jīng)村集體民主決議程序的租賃合同效力是持否定態(tài)度的。

但是在一些地方法院的判決中，有在特定條件下承認(rèn)合同效力的情形，其理由一是涉案租賃合同雖然未經(jīng)民主決議程序，但有經(jīng)過該程序的表象，符合表見代理的特征;

二是《村民委員會組織法》第二十四條的規(guī)定是管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定?？偟膩碚f，多數(shù)法院認(rèn)為這類租賃合同是無效的。

未經(jīng)民主決議而訂立的租賃合同無效，合同雙方在互相返還租賃物和租金的同時，還可以根據(jù)過錯進(jìn)行損害賠償。如果發(fā)現(xiàn)村委會成員涉嫌土地違法犯罪，應(yīng)依法移送公安機(jī)關(guān)。

3.如何規(guī)避村集體財產(chǎn)租賃合同無效的法律風(fēng)險

村集體財產(chǎn)租賃合同存在違法點(diǎn)的情形并不少見，不履行義務(wù)的當(dāng)事人多提出合同無效抗辯。針對改變土地用途和未經(jīng)民主決議這兩種在合同訂立之初就存在的違法現(xiàn)象，大多數(shù)法院會認(rèn)定合同無效，導(dǎo)致部分違約一方的當(dāng)事人反而能夠從中獲取利益，因此有必要從源頭規(guī)避這些風(fēng)險。

(1)作為公民或者某企業(yè)的承租方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地租賃合同之前準(zhǔn)確掌握土地性質(zhì)，根據(jù)投資目的選擇租賃土地，不要心存僥幸或試圖打法律規(guī)定的“擦邊球”。

作為出租方應(yīng)在租賃合同中明確載明土地用途及約定土地用途不得改變，以避免產(chǎn)生合同無效的法律后果。

(2)承租方在與村委會簽訂村集體財產(chǎn)租賃合同之前，應(yīng)當(dāng)至少盡到形式審查義務(wù)，要求村委會提供出租該集體土地經(jīng)村民會議討論通過的書面文件，以確保合同有效。

(3)作為村民，如果發(fā)現(xiàn)村委會存在擅自改變土地用途，或未經(jīng)村民會議討論就對村集體財產(chǎn)進(jìn)行處分的行為時，可以及時申請村務(wù)公開，向相關(guān)部門進(jìn)行舉報，要求對上述違法行為進(jìn)行查處，避免合法權(quán)益受到損害。

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。