導(dǎo)讀:2021年2月5日，《河南省農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）》發(fā)布，就農(nóng)村宅基地的規(guī)劃、審批、盤(pán)活利用和建房管理作出了較為詳細(xì)具體的規(guī)定。那么，新規(guī)中究竟有哪些值得農(nóng)民朋友們高度重視的內(nèi)容呢？每戶村民的宅基地面積又被控制在一個(gè)怎樣的范圍內(nèi)呢？本文，在明律師就結(jié)合新規(guī)和實(shí)踐中的問(wèn)題為大家做一番梳理。

【面積控制標(biāo)準(zhǔn)：134、167和200平方米】

《管理辦法》第7條指出，一戶村民只能擁有一處宅基地。各地要以縣為單位根據(jù)實(shí)際情況制定標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地少于667平方米的平原地區(qū)，每戶宅基地面積不得超過(guò)134平方米；

人均耕地667平方米以上的平原地區(qū)，每戶宅基地面積不得超過(guò)167平方米；山區(qū)、丘陵地區(qū)每戶宅基地面積不得超過(guò)200平方米。

在明律師要提示大家的是，就實(shí)踐中的情況而言，許多地區(qū)已是多年不審批新的宅基地了，存量的宅基地面積很容易就會(huì)超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)。（請(qǐng)注意，此前的老標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有比這個(gè)大多少，有的甚至完全一樣）

這樣一來(lái)，“一戶多宅”和“超占面積”的部分如何處置就始終是一個(gè)關(guān)乎農(nóng)民切身利益的大問(wèn)題。從河南省目前已經(jīng)啟動(dòng)的宅基地自愿有償退出和付費(fèi)有償使用改革試點(diǎn)來(lái)看，這部分宅基地上房屋所面臨的就是這兩種處理之一：要么村民自愿將多出來(lái)的部分交還給村集體，村集體給予一定的補(bǔ)償；要么就得按年度交費(fèi)。否則，就會(huì)在確權(quán)登記中遇到麻煩。

對(duì)于個(gè)別面積超標(biāo)嚴(yán)重的“超大型宅基地”，則可能因相關(guān)管理新規(guī)的執(zhí)行而面臨一系列糾紛，農(nóng)民朋友如有需要?jiǎng)e忘了及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師。

【建房層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)：原則上不超過(guò)3層】

《管理辦法》第7條進(jìn)一步規(guī)定，要在村莊規(guī)劃中對(duì)村民自建住房標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一安排，原則上以不超過(guò)三層的低層住宅為主，不規(guī)劃建設(shè)三層以上的住房。

確需建設(shè)三層以上住房的，要征得村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)以及利益相關(guān)方的同意后，納入村莊規(guī)劃。

在明律師代理過(guò)的案件中曾出現(xiàn)過(guò)在農(nóng)村宅基地上自建超過(guò)5層甚至更高建筑的情形，這類(lèi)房屋在合法性上將可能存在嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是在房屋未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下（盡管相當(dāng)一部分歷史遺留下來(lái)的農(nóng)村房屋都沒(méi)有取得這個(gè)證），其在面臨征收拆遷、拆違整治時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。

無(wú)論如何，在新建、改建、擴(kuò)建宅基地上房屋時(shí)，大家一定要繃緊“層數(shù)有限制”這根弦，切勿繼續(xù)未經(jīng)批準(zhǔn)在村里蓋高樓了。

【宅基地申請(qǐng)審批：需獲取農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證】

以往有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為農(nóng)民在自家宅基地范圍內(nèi)建房并不需要獲取鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。針對(duì)歷史遺留原因形成的無(wú)證房屋這種觀點(diǎn)是有一定道理的，但對(duì)近一兩年的新建房屋乃至于今后建造的房屋來(lái)說(shuō)，再?zèng)]證可就說(shuō)不過(guò)去了。

《管理辦法》中對(duì)宅基地申請(qǐng)審批的流程大致規(guī)定如下：

1. 符合條件的村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房書(shū)面申請(qǐng)。村民填寫(xiě)《農(nóng)村宅基地和村民自建住房申請(qǐng)表》《農(nóng)村宅基地使用承諾書(shū)》。

2. 村民小組收到申請(qǐng)后提交村民小組會(huì)議討論。討論通過(guò)后，將村民申請(qǐng)、村民小組會(huì)議記錄等材料提交村級(jí)組織審查。

沒(méi)有分設(shè)村民小組的或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村級(jí)組織辦理的，村民直接向村級(jí)組織提出申請(qǐng)。

3. 村級(jí)組織對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，將村民申請(qǐng)理由、擬用地位置和面積、建房標(biāo)準(zhǔn)、相鄰權(quán)利人意見(jiàn)等提交村民會(huì)議討論。

討論通過(guò)后將討論結(jié)果進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日。公示無(wú)異議或異議不成立的，由村級(jí)組織簽署意見(jiàn)，與相關(guān)材料一并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。未通過(guò)的，由會(huì)議召集人告知申請(qǐng)村民未通過(guò)原因。

4. 收到村級(jí)申請(qǐng)后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府明確的機(jī)構(gòu)組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、房屋建設(shè)管理等相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)、宅基地和建房申請(qǐng)是否經(jīng)過(guò)村級(jí)審核公示等。

自然資源機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審查是否符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制要求，地質(zhì)條件是否符合建房要求；涉及占用農(nóng)用地的，是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)等。對(duì)符合條件的，出具聯(lián)審聯(lián)批意見(jiàn)并繪制宅基地坐標(biāo)平面位置圖。

5. 根據(jù)各相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)村民宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，對(duì)審核通過(guò)的發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，對(duì)審核沒(méi)有通過(guò)的及時(shí)告知村級(jí)組織。

上述申請(qǐng)審批流程非常具體明確，且在附件中有相關(guān)表格可供操作執(zhí)行，大家一定要多看幾遍，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)，不懂的及時(shí)向村委會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員咨詢。

【建房管理：竣工驗(yàn)收合格后才能確權(quán)登記頒證】

農(nóng)民自建低層住宅房屋也需要竣工驗(yàn)收，是的，你沒(méi)有看錯(cuò)?！豆芾磙k法》中對(duì)此有如下規(guī)定：

村民要在取得《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交施工圖紙、施工合同、施工人員信息、質(zhì)量安全承諾書(shū)等資料，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要在10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)資料進(jìn)行審核，符合條件的方可開(kāi)工。

同意村民自建住房開(kāi)工建設(shè)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要在5個(gè)工作日內(nèi)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工查驗(yàn)，確定建房位置；村民自建住房未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工查驗(yàn)的，不得開(kāi)工。

村民自建住房完工后，要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府接到申請(qǐng)后，要在5個(gè)工作日內(nèi)組織村民、施工負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員，實(shí)地查驗(yàn)村民是否按照批準(zhǔn)面積、規(guī)劃要求和質(zhì)量要求等建設(shè)住房。對(duì)驗(yàn)收合格的，出具《農(nóng)村宅基地和村民自建住房驗(yàn)收意見(jiàn)表》。

村民自建住房通過(guò)驗(yàn)收后，村民可持《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村宅基地和村民自建住房驗(yàn)收意見(jiàn)表》以及其他規(guī)定的材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

簡(jiǎn)言之，即便村民依據(jù)新規(guī)獲批了宅基地，也不能由著性子在上面自建房屋。通不過(guò)竣工驗(yàn)收你就將無(wú)法辦理確權(quán)登記，費(fèi)盡千辛萬(wàn)苦蓋出來(lái)的房子也就依然涉嫌違建。

在明律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，隨著2020版《土地管理法》在全國(guó)范圍內(nèi)的全面施行，以往雜亂無(wú)序的農(nóng)村土地管理狀況將有望得到相當(dāng)程度的改觀。很多以前沒(méi)人管、沒(méi)人批，建不建得成看膽子夠不夠大的事情如今都有規(guī)可依、有章可循了。這就要求我們及時(shí)轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識(shí)，在批地、建房過(guò)程中牢固樹(shù)立法治、規(guī)則意識(shí)，確保自己的宅基地上房屋合法建造、合法使用。也只有這樣，在征地拆遷、宅基地盤(pán)活利用中我們的收益才能得到保障，查處、拆除違建的糟心事才不會(huì)和我們發(fā)生關(guān)系。（王小明/綜合整理）