導(dǎo)讀：在實(shí)踐中，有一部分在農(nóng)村擁有宅基地的人，基于某些原因，變賣(mài)了建于宅基地上的房屋，但是宅基地使用權(quán)證并未變更。多年以后，該宅基地涉及征收，在這種情況下，宅基地使用權(quán)人往往希望站出來(lái)主張征收補(bǔ)償利益。那么，此時(shí)他還能獲得補(bǔ)償利益嗎？

【基本案情：不能賣(mài)的農(nóng)村房屋，真賣(mài)了怎么辦？】

2003年，A某將自家宅基地上的住房賣(mài)給了同村不同集體經(jīng)濟(jì)組織的B某，并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

2018年，該地塊涉及征收，B某與征收部門(mén)簽訂了《房屋安置補(bǔ)償協(xié)議》并獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償，但是A某對(duì)此并不知情，也沒(méi)有簽訂任何補(bǔ)償安置協(xié)議，亦未獲得任何補(bǔ)償。

后A某將B某訴至法院，請(qǐng)求撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，二審法院確認(rèn)了合同無(wú)效，但是認(rèn)為是沒(méi)有必要返還的無(wú)效合同，A某仍是宅基地使用權(quán)人，但房屋仍歸B某。A某后又起訴撤銷(xiāo)《房屋安置補(bǔ)償協(xié)議》，同樣得到了法院的支持。

一、農(nóng)村宅基地住房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定以及現(xiàn)實(shí)情況

基于生活或者工作的需要，有一部分農(nóng)村居民搬到了城鎮(zhèn)生活，村里的宅基地住房就不再居住了。于是他們將村里的住房賣(mài)掉了。

雖然根據(jù)現(xiàn)有的法律、法規(guī)和相關(guān)政策，村民只能將自己的農(nóng)村住房賣(mài)給本集體的無(wú)房村民，且要符合相關(guān)的宅基地審批手續(xù)。另根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，農(nóng)村居民是不得將住宅向城市居民出售的。

但是現(xiàn)實(shí)生活往往復(fù)雜很多，一部分村民將自己的住宅賣(mài)給了集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人或者城鎮(zhèn)居民，這種情況是沒(méi)有辦法辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的。

因此，這樣的房屋在涉及征收時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)并不符合“房地一體”的原則，還需要確定補(bǔ)償?shù)闹黧w和補(bǔ)償利益如何分配。

二、利用房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)爭(zhēng)取被征收人的身份

宅基地使用權(quán)人如果發(fā)現(xiàn)自己賣(mài)掉了的房子涉及征收，想要爭(zhēng)取補(bǔ)償利益，可以先爭(zhēng)取自己的被征收人身份。

在房地分離的情況下，一般可能涉及的補(bǔ)償利益人就是賣(mài)方即宅基地使用權(quán)人和買(mǎi)方即房屋的實(shí)際所有人。

但是農(nóng)村住宅只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的。因此，在買(mǎi)賣(mài)雙方就買(mǎi)賣(mài)合同的效力提起民事訴訟時(shí)，法院往往會(huì)判決確認(rèn)合同無(wú)效。

正如上述案例，法院還會(huì)根據(jù)房屋實(shí)際的居住情況來(lái)維持現(xiàn)有的法律關(guān)系，房屋歸實(shí)際居住人所有，宅基地使用權(quán)仍歸賣(mài)方，從而確定宅基地使用權(quán)人的被征收人身份。

三、通過(guò)起訴補(bǔ)償安置協(xié)議來(lái)爭(zhēng)取補(bǔ)償利益

如果現(xiàn)居住人已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，宅基地使用權(quán)人對(duì)協(xié)議內(nèi)容不同意，那么在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的情況下，宅基地使用權(quán)人是可以以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效且自己仍是合法的權(quán)利人為依據(jù)起訴撤銷(xiāo)補(bǔ)償安置協(xié)議的。

因?yàn)榇藭r(shí)被征收人就不僅是房屋所有人了，還應(yīng)該包括宅基地使用權(quán)人。因此，主張僅由現(xiàn)居住人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)被撤銷(xiāo)也是有法律依據(jù)的。

四、關(guān)于補(bǔ)償?shù)拇_定

關(guān)于因宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)導(dǎo)致的房地分離狀態(tài)下的征收補(bǔ)償目前還沒(méi)有明確的法律來(lái)加以規(guī)定。

但是根據(jù)過(guò)往司法裁判中的觀點(diǎn)，一般情況下，如果房屋是由現(xiàn)在的居住人來(lái)建造、修繕或維持的，那么房屋所獲得的補(bǔ)償利益應(yīng)由房屋的實(shí)際所有人獲得，而土地的補(bǔ)償利益是基于宅基地使用權(quán)所得的，所以土地的補(bǔ)償利益應(yīng)由宅基地使用權(quán)人獲得。就補(bǔ)償總額而言，大致遵循7:3的分配比例，即現(xiàn)居住人獲得補(bǔ)償?shù)?成，原宅基地使用權(quán)人則可分得3成。

不過(guò)需要指出的是，個(gè)案中如果法院認(rèn)為出賣(mài)房屋的一方存在過(guò)錯(cuò)，且房屋已完全由現(xiàn)居住者重新翻建，那么這一分配比例也存在變動(dòng)的可能性。遇到具體的案件，大家還是要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，爭(zhēng)取法律能夠支持的補(bǔ)償利益。

當(dāng)然，更為重要的一點(diǎn)是——最好不要輕易出售農(nóng)村宅基地上房屋，租一租盤(pán)活利用一下也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。（申菲/文）

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿(mǎn)意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。