近日，自然資源部對人大代表有關完善不動產登記建議的答復引發(fā)了廣泛熱議和關注。城鎮(zhèn)戶籍子女可以依法繼承農民的宅基地使用權并辦理確權登記。隨之而來的就是大家對城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地上房屋及宅基地使用權之后一些問題的困惑和疑問。譬如城鎮(zhèn)戶籍子女繼承下來的農村房屋能否在該城鎮(zhèn)戶籍子女死亡后繼續(xù)繼承？繼承下來的農房只能用于居住嗎，能否將其出租或者參與村集體的宅基地制度改革？若遇到征收拆遷，城鎮(zhèn)戶籍子女能獲得補償安置嗎？

我們首先要明確的是，農村宅基地的管理、改革制度正在持續(xù)調整和完善之中，上述很多疑問目前并無法律法規(guī)層面的明確答案。

畢竟，在城鎮(zhèn)化進程未達到今天的程度前，農民的子女依然是農民，也就不存在今天大家關注的這一新問題了。

但通過對現(xiàn)有法規(guī)原則的適用并結合改革的大方向，我們還是可以嘗試對其給出“僅供參考”的解答的。

其一，繼承農村房屋的城鎮(zhèn)戶籍子女死亡后，房屋還能否繼續(xù)繼承？

我們認為是可以的。城鎮(zhèn)戶籍子女或是其他繼承人雖然不是本集體經濟組織成員，也不具有農民身份，但其對宅基地上房屋的所有權卻是完整的。

據(jù)此，只要房屋沒有因建成年代久遠等因素而坍塌，那么其就可以依據(jù)《民法典》的一般原理繼續(xù)由該城鎮(zhèn)戶籍子女的繼承人繼承下去。

此時，根據(jù)“地隨房走”的原則，該城鎮(zhèn)戶籍子女的繼承人也同樣有權繼續(xù)占有使用這塊宅基地，直至房屋自然坍塌、征收拆遷或者其自愿退出為止。

其二，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村房屋后，能否進行翻建、改建和擴建？

答案是否定的。我們認為城鎮(zhèn)戶籍子女能做的只能是基于居住生活所需的必要加固修繕和裝飾裝修。

而翻建、改建和擴建均需要獲取村集體的同意和自然資源規(guī)劃部門的規(guī)劃許可手續(xù)，對于宅基地上房屋而言這些做法均與宅基地使用權本身的身份屬性和農戶資格密切相關，城鎮(zhèn)戶籍子女是沒有這樣的資格和身份的。

其三，繼承下來的農房只能用于居住嗎？能不能出租經營？

事實上，這屬于農村宅基地及其上房屋的盤活利用問題。而從現(xiàn)階段政策看，盤活利用的前提是“閑置宅基地和農房”，且其具體步驟措施必須由村集體決議，所獲利益也必須由村集體成員獲取。

我們認為，出租經營這種做法與宅基地上房屋本身的存在意義是有差距的。但基于城鎮(zhèn)戶籍子女的確享有完整的房屋所有權，其出租給個人用于居住生活是沒有太大問題的。

但若涉及民宿、餐飲、文創(chuàng)等經營活動，則需要與所在村集體的宅基地制度改革規(guī)劃相一致，并且其所獲利益村集體將有權“分一杯羹”（實際上就是宅基地的所有權、資格權所帶來的利益）。

換言之，如果城鎮(zhèn)戶籍子女在未與村集體協(xié)商一致的情況下擅自利用宅基地上房屋從事經營活動，將可能涉嫌《土地管理法》第66條規(guī)定的“不按照批準的用途使用土地”的情形，那么村集體有權依照法定程序收回其宅基地使用權。

其四，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村房屋后，遇征收拆遷能獲得補償安置嗎？

這個問題的答案應該是這樣的：基于其所確權登記的房屋所有權及宅基地使用權，其當然有權獲得相應的補償。但其補償條件、方式均可能有別于本村集體經濟組織成員。

值得注意的是，新修訂的《土地管理法》第48條針對農村村民住宅被征收時補償?shù)囊?guī)定，其前提就是“農村村民住宅”，尊重得也是“農村村民意愿”，而城鎮(zhèn)戶籍子女顯然不是農村村民。

事實上，對于城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村房屋這一情形，宅基地的所有權仍然屬于村集體，宅基地的使用權根據(jù)最新的答復屬于城鎮(zhèn)戶籍子女，但城鎮(zhèn)戶籍子女卻并不享有宅基地的“資格權”！

也就是說，因為其不是本村村民，不是本集體經濟組織的成員，在本村沒有承包地，不享有村民的權利和義務，也不以本村土地作為主要生產生活來源，其在房屋遇征收拆遷時所能享有的補償安置權益也應當與村民有所區(qū)別。

那么結論就是，當這類房屋遇到征收拆遷時，根據(jù)具體項目的補償安置方案和當?shù)卣呶募?，應當依法給予城鎮(zhèn)戶籍子女被征收房屋重置成新價值的補償，并對其享有的土地使用權價值給予補償。單純補償一筆“磚頭瓦塊+裝飾裝修”費用，我們認為是不妥當?shù)摹?/p>

但同時，對城鎮(zhèn)戶籍子女的補償應僅限于貨幣補償方式，不提供村民依法享有的安置房和重新安排宅基地建房。

且對其補償金額的計算應當嚴格依據(jù)宅基地上房屋的面積認定，不涉及按戶籍人口數(shù)提供安置面積的方法（因這種房屋安置方式以具有本村戶籍，是本集體成員為前提）。

但無論如何，有所有權必然有補償，不能因為其不是本村成員就“白拆”，這是可以肯定的。

我們最后要指出的是，自然資源部的最新答復“新”就新在肯定了城鎮(zhèn)戶籍子女能夠繼承農村房屋和宅基地使用權。此前由農業(yè)農村部在2020年3月印發(fā)的《農村宅基地管理法律政策問答》第22問中對此的表述為“因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權性質的宅基地使用權”。由此可見，《答復》與《問答》對這一問題的表述上存在差異。

顯然，圍繞著城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村房屋后的一系列問題，仍有待相關規(guī)范、原則的進一步明晰、統(tǒng)一，以及相關司法裁判的出現(xiàn)。但可以肯定的一點是，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村房屋并長期居住使用的權利是不容被剝奪和侵犯的。這一領域中后續(xù)問題的實踐做法，等待著我們共同去摸索、探尋。（王小明/文）

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。