近日，自然資源部對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)籍子女可依法繼承農(nóng)村宅基地上房屋及其使用權(quán)的答復(fù)持續(xù)引發(fā)熱議。不過(guò)，我們需要提示各位朋友的是，在一些特定情形存在的情況下，辦理確權(quán)登記將可能遇到麻煩或者爭(zhēng)議。接下來(lái)我們重點(diǎn)解析這其中的4方面問(wèn)題。

【情形一：宅基地上原有房屋自然坍塌】

首先需要明確的是，根據(jù)《民法典》第1122條之規(guī)定，遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。

據(jù)此可知，按照傳統(tǒng)的觀(guān)點(diǎn)，作為法定用益物權(quán)之一的宅基地使用權(quán)是不能作為遺產(chǎn)繼承的。關(guān)鍵就在于它不是“個(gè)人”的財(cái)產(chǎn)，而是以“戶(hù)”為單位無(wú)償分配的具有農(nóng)民集體身份屬性的用益物權(quán)。

故此，此次自然資源部的答復(fù)事實(shí)上主要是從宅基地上的住宅房屋能夠作為遺產(chǎn)依法繼承的角度出發(fā)給出的。按照一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)就是，房子在，那么地隨房走，宅基地使用權(quán)也在；一旦房子塌了，那么宅基地使用權(quán)就將被村集體依法收回。

【情形二：宅基地上房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議】

宅基地使用權(quán)及其上房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，確權(quán)登記發(fā)證將無(wú)法進(jìn)行，需要先解決權(quán)屬爭(zhēng)議。根據(jù)新修訂的《土地管理法》第14條之規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理……個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。

當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

至于村民家庭成員內(nèi)部的“分家析產(chǎn)糾紛”則屬于典型的民事糾紛范疇，影響到宅基地上房屋的確權(quán)登記的，若調(diào)解無(wú)效只能通過(guò)民事訴訟的途徑解決。

【情形三：所謂“宅基地”系亂占耕地或者違反生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)管控要求而存在】

按照一些農(nóng)村老百姓的觀(guān)點(diǎn)，建房占的地就可以叫做宅基地。而事實(shí)上，宅基地是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的法律概念，一塊地究竟是不是宅基地不是由其上面建了住宅這一結(jié)果“倒推”的，而是要看其以往的確權(quán)登記情況、土地地籍調(diào)查和鄉(xiāng)村莊規(guī)劃等等。

實(shí)踐中，很多被老百姓占用建房的地其法律屬性均系耕地、林地、草地或者“四荒地”“自留地”，而這些地在土地分類(lèi)中或者屬于農(nóng)用地，或者屬于未利用地，總之都是不能擅自拿來(lái)建房的。

還有些建房用地存在違反生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)管控要求，建到了飲用水水源保護(hù)地、自然保護(hù)區(qū)里面。當(dāng)建房用地涉嫌亂占耕地、破壞環(huán)境等問(wèn)題時(shí)，占地建房行為的合法性就會(huì)存疑，那么必須經(jīng)過(guò)自然資源和規(guī)劃部門(mén)的調(diào)查認(rèn)定才能確定其能不能依法繼承并且確權(quán)登記。

“小產(chǎn)權(quán)房” 是一種特殊的存在，盡管沒(méi)人說(shuō)它是“違法建筑”，但它至今也無(wú)法取得合法身份。對(duì)于這類(lèi)房屋，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和自然資源部均明確不予確權(quán)登記。

【情形四：宅基地上房屋存在擅自加蓋、擴(kuò)建情形的】

證載面積80平方米，實(shí)際面積好幾百平方米的情況在農(nóng)村地區(qū)并不鮮見(jiàn)。即便涉案房屋穩(wěn)穩(wěn)地建在合法的宅基地范圍內(nèi)，其自身是否具有合法性也仍然需要經(jīng)受《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》及當(dāng)?shù)氐胤叫砸?guī)定的檢驗(yàn)。

對(duì)于近10年來(lái)未經(jīng)審批擅自新建形成的加蓋、擴(kuò)建面積，將可能被依法認(rèn)定為違建，那么這部分面積就將無(wú)法繼承，也無(wú)法給予確權(quán)登記，遇到征收拆遷時(shí)也不能按照合法面積的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償。

如前所述，能夠被依法繼承的只能是“合法財(cái)產(chǎn)”，違法建筑顯然不在此列。

我們最后要提示大家的是，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)能夠依法繼承這一新提法大家切勿“過(guò)度解讀”，譬如有些人指出這似乎意味著宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將被進(jìn)一步放開(kāi)，為城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)置地建房埋下了伏筆等等，這些說(shuō)法都缺乏事實(shí)和法律上的依據(jù)，更與宅基地“三權(quán)分置”制度改革的設(shè)計(jì)相違背?！叭龣?quán)分置”之要義就在于“資格權(quán)”將被牢牢掌握在村民手中，城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民只能通過(guò)繼承取得使用權(quán)，所以其進(jìn)一步的權(quán)利是嚴(yán)格受限的，尤其是不能私自買(mǎi)賣(mài)宅基地及其上房屋。（王小明/文）

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