導(dǎo)讀：生活中，不乏一些向往“田園生活”的城鎮(zhèn)居民積極追求自己的歸隱夢，使出渾身解數(shù)融入農(nóng)村生活，渴望在農(nóng)村里安家置業(yè)。但是問題也逐漸浮出水面，城市居民與村委會(huì)之間簽訂的宅基地買賣合同是否能得到法律的保護(hù)？若遇征地拆遷，買方能否獲得拆遷利益呢？在農(nóng)村“三塊地”制度改革試點(diǎn)地區(qū)，又有著怎樣的重大改革舉措正在悄然實(shí)施呢？本文，結(jié)合現(xiàn)有法律、政策和改革探索實(shí)踐狀況，北京在明律師事務(wù)所的聶榮律師團(tuán)隊(duì)將為大家簡明扼要地解析這一問題。

事實(shí)上，現(xiàn)階段在全國33個(gè)試點(diǎn)縣區(qū)開展的“三塊地”制度改革，農(nóng)村宅基地在“三權(quán)分置”后只是使用權(quán)能夠依法流轉(zhuǎn)。也就是說，城鎮(zhèn)居民今后或可以去農(nóng)村租賃宅基地后翻蓋房屋并依約使用該房屋、土地，但土地的所有權(quán)和資格權(quán)均屬于農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人。但是，這種“翻蓋”行為在改革實(shí)踐中卻以“共建共享”的形式取得了重大突破！

城鎮(zhèn)居民與村委會(huì)或村民之間簽訂的宅基地及其上房屋買賣合同無效

這類買賣合同實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)及非法處置農(nóng)村住宅的行為，該行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而屬于無效。根據(jù)我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

根據(jù)我國《土地管理法》第十二條的規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中也規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

另根據(jù)《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定，“現(xiàn)階段，我國農(nóng)村社會(huì)保障體系還不完善，宅基地還具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)，完全放開對(duì)宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。在國家已確定的宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。但買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，法院一般會(huì)予以支持?！?/p>

被拆遷人（即買受人）安置補(bǔ)償問題

首先，從物權(quán)法角度來看，根據(jù)我國《物權(quán)法》第六條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”盡管買受人在買賣合同中約定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但案涉房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以登記形式取得，以約定方式取得房屋所有權(quán)違反物權(quán)法定原則，買受人稱案涉房屋產(chǎn)權(quán)約定歸其所有不具有法律效力。

其次，農(nóng)村房屋所有權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)益因具有人身附屬性，屬于物權(quán)和物權(quán)的轉(zhuǎn)化，是農(nóng)民的一種基本生存權(quán)，對(duì)此權(quán)利轉(zhuǎn)讓的行為屬于國家政策和法律所明令禁止的行為。尤其是禁止農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。所以，賣方村委會(huì)或村民對(duì)房屋所有權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為屬于無效的行為。

拆遷補(bǔ)償權(quán)益應(yīng)屬于農(nóng)民所有，即使是村委會(huì)也無權(quán)將村民的利益通過簽訂協(xié)議的方式讓與給城市居民，買受人無權(quán)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議書，無權(quán)享受協(xié)議涉及的權(quán)益。在征地拆遷項(xiàng)目中，被拆遷的主體是村民，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的主體也是村民，拆遷受益的主體也是村民。買受人并非本村村民，自然無權(quán)享有拆遷安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)益。

改革試點(diǎn)：湖南瀏陽、四川瀘縣共建共享，城里人的鄉(xiāng)村夢或?qū)崿F(xiàn)

然而以上所有分析、論述，均建立在依據(jù)現(xiàn)行2004年修訂的《土地管理法》的基礎(chǔ)上。自2015年啟動(dòng)的農(nóng)村“三塊地”制度改革試點(diǎn)探索中，湖南瀏陽、四川瀘縣等地在探索宅基地制度改革時(shí)走出了“宅基地使用權(quán)縣內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織間自由流轉(zhuǎn)”和“城鄉(xiāng)居民共建共享”兩條新道路。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目2019年3月12日報(bào)道，湖南瀏陽和四川瀘縣為通過改革突破令農(nóng)村宅基地的市場價(jià)值得以放大，允許農(nóng)村宅基地打破“本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間”方可流轉(zhuǎn)的界限，將其在農(nóng)村戶籍人口之間流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍擴(kuò)大到縣（市）以內(nèi)，并鼓勵(lì)通過公開拍賣競價(jià)的方式競拍宅基地使用權(quán)，以促使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)市場化方式。這無疑對(duì)于農(nóng)民增收、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用。

更為引人矚目的則是其探索的農(nóng)村宅基地上房屋共建共享政策。即對(duì)于那些擁有宅基地指標(biāo)但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閑置用不上的農(nóng)村村民，鼓勵(lì)其與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民共同出資建造房屋。房屋在建設(shè)過程中即考慮到了未來的居住使用，明確劃分了兩家的各自區(qū)域，兩個(gè)門一條樓梯互不影響。建成后房屋的所有權(quán)歸農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民共有，農(nóng)村村民擁有宅基地的使用權(quán)，而城鎮(zhèn)居民可因此獲得70年的集體土地使用權(quán)，并由村委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋和土地的產(chǎn)權(quán)證書。

無疑，這種“共建共享”的新模式給了兩個(gè)老問題以全新的答案：

一是城鎮(zhèn)居民能夠去農(nóng)村建造宅基地上房屋了，并且能夠擁有涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)；

二是城鎮(zhèn)居民能夠享有農(nóng)村宅基地的有期限使用權(quán)了。

在明律師最后想提示大家的是，本輪農(nóng)村“三塊地”制度改革開弓沒有回頭箭，上述改革試點(diǎn)措施有望在不久的將來面向全國更多地方鋪開。廣大農(nóng)民朋友要密切關(guān)注土地制度改革試點(diǎn)的最新動(dòng)態(tài)，結(jié)合本地本村和自身實(shí)際敢想敢闖，在堅(jiān)守“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”底線的前提下自下而上的發(fā)揮能動(dòng)性推動(dòng)改革。其中所涉的法律、政策風(fēng)險(xiǎn)問題務(wù)必及時(shí)咨詢專業(yè)律師和當(dāng)?shù)卣八诩w經(jīng)濟(jì)組織，做到既謹(jǐn)慎，又有為，那么屬于農(nóng)村宅基地的春天，真的要到來了。

在明律師溫馨提示：因各地補(bǔ)償?shù)念愋汀⒀a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的情況復(fù)雜，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線：400-1835-600或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)拆遷律師及時(shí)溝通，我們將第一時(shí)間為您解答。也可以通過右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。