摘要：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、且不超控制標(biāo)準(zhǔn)。

1、宅基地拆遷需要單獨(dú)補(bǔ)償

【1】《土地法》修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。

草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償；征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

【2】征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對(duì)宅基地的補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償。

修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。

【3】在住房保障方面。

將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國(guó)有土地上的房屋，無(wú)法提供的按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

2、宅基地和房屋應(yīng)當(dāng)分別補(bǔ)償

【1】宅基地和房屋應(yīng)分別補(bǔ)償

農(nóng)民的宅基地在土地屬性上屬于農(nóng)村集體土地，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來(lái)的宅基地上自建住房，這里住房的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸于村民所有。

在遇到農(nóng)村房屋被征收時(shí)，有兩種補(bǔ)償。一是對(duì)宅基地的補(bǔ)償，二是對(duì)房屋的補(bǔ)償。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民沒有其他宅基地，那么村集體就要給村民分配新的宅基地，否則應(yīng)當(dāng)將土地的補(bǔ)償款歸于被征地農(nóng)民。而針對(duì)房屋的補(bǔ)償，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸村民所有。

【2】宅基地及房屋補(bǔ)償方式

對(duì)宅基地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是集體土地的使用權(quán)，因此針對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償形式一般分為兩種：一是以置換的形式，二是以貨幣的形式。置換補(bǔ)償就是指，在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)按照不同地價(jià)折換不同大小的面積進(jìn)行安置；貨幣補(bǔ)償就是指，根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)宅基地按照平米價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

接下來(lái)就是對(duì)房屋及地上附著物的補(bǔ)償，因這部分是對(duì)物品所有權(quán)的補(bǔ)償，所以針對(duì)這部分的補(bǔ)償方式就只能是貨幣補(bǔ)償。其中包含被征收人所建設(shè)的房屋、建筑物、構(gòu)筑物、作物樹木等，具體的標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，下級(jí)政府所制定的標(biāo)準(zhǔn)必須高于上級(jí)政府制定的安置標(biāo)準(zhǔn)。

【3】宅基地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

注解

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、且不超控制標(biāo)準(zhǔn)。

房屋重置成新均價(jià)是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

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