城鎮(zhèn)戶籍居民購買農(nóng)村宅基地上房屋后的拆遷補(bǔ)償糾紛，是一個老生常談的話題。隨著上世紀(jì)90年代住房商品化時代的到來，城鎮(zhèn)居民的住房需求與日益飆升的房價制造了現(xiàn)實(shí)中的巨大困難，這就促使部分城鎮(zhèn)居民將目光投向逐漸富裕起來的農(nóng)村，開始在農(nóng)村置地購房。然而無論如何，《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)擺在那里，法律、政策的“紅線”是不容輕易觸碰的。近期，最高法通過一系列行政訴訟個案裁判明確否定了到農(nóng)村購房者獲取征收補(bǔ)償?shù)闹黧w資格，傳遞出的正是土地管理制度“剛性”的一面。

為什么城鎮(zhèn)戶籍居民到農(nóng)村購房是有著“原罪”的錯誤行為呢?筆者認(rèn)為可以從以下法律政策中去加深理解：

《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(2007年12月發(fā)布)中指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

事實(shí)上，類似內(nèi)容的政策性文件不止這一個，但表述上幾乎都差不多。城鎮(zhèn)戶籍居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的行為始終被認(rèn)為是非法的，無效的。

一言以蔽之，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體無償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，用于居住建房的土地。它最突出的特征就是政策性、保障性、福利性和身份性。

而城鎮(zhèn)戶籍居民則從根本上不享有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，也就不享有獲取這一類型福利、保障的政策。

一旦染指的宅基地上房屋碰到征收拆遷，城鎮(zhèn)戶籍居民的權(quán)利主張將會是難上加難。

而一旦購房合同被判定為無效，也就意味著購房者不能依法取得涉案宅基地上房屋的所有權(quán)，無法完成過戶登記，也不能因購房行為而獲取該村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

此時，當(dāng)房屋面臨征收拆遷或者騰退時，購房者不具有法律上獲取補(bǔ)償?shù)闹黧w資格，而只能主張基于簽訂合同時出賣方的過錯而從宅基地使用權(quán)人那里分得一部分補(bǔ)償利益。

這也就是大家通常所說的“7:3”的補(bǔ)償利益分配模式，購房者拿7成，宅基地使用權(quán)人拿3成。

不過，這個“7:3”可不是那么容易就能拿到的。在明律師結(jié)合最高法的相關(guān)裁判提示大家以下兩點(diǎn)：

1. 涉案宅基地上房屋得按合法建筑計(jì)算補(bǔ)償利益，如果涉嫌違建就麻煩了。實(shí)踐中，很多購房者購買的農(nóng)村房屋事實(shí)上是村里違法占地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”。也有的購房者購得宅基地后對地上房屋實(shí)施了翻建，卻并未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

而拆遷方恰恰可能以查處違建的名義對涉案房屋實(shí)施拆除。此時，購房者能否針對責(zé)令限期拆除決定等行為提起復(fù)議或者訴訟，并將違建的認(rèn)定撤銷，就成了最終能否獲取補(bǔ)償利益的關(guān)鍵。

不僅是“違建不補(bǔ)”，而且還有“違建不賠”。在極端的情況下，即使涉案房屋已被拆遷方違法強(qiáng)制拆除，購房者也可能因不具有受法律保護(hù)的合法利益而難以獲得行政賠償。

2. 購房者難以獲得與本村村民所依據(jù)的征地補(bǔ)償安置方案同等的補(bǔ)償安置。在決定補(bǔ)償安置利益時，本村與非本村是一定會有區(qū)分的，何況購房者通常還是個城里人。

故此，購房者要將自己的利益訴求設(shè)定得合理、適度一些，以盡量減小損失為出發(fā)點(diǎn)。畢竟，購買農(nóng)村房屋“不合法”這件事當(dāng)初自己也是明知的，也對形成今天的局面負(fù)有一定的責(zé)任。

同時需要指出的是，人員安置面積這部分利益與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份資格密切相關(guān)，城鎮(zhèn)戶籍居民是無法獲得的。他所能主張的主要是“地錢”+“房錢”這兩部分的補(bǔ)償利益，專業(yè)一點(diǎn)叫“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價+房屋的重置成新價”。

在明律師最后要提示大家的是，如果說十幾年前到農(nóng)村買房置地是一種法治環(huán)境不佳狀況下的豪賭，那么今天各位絕不可再動這門子心思。2020年《土地管理法》的修訂突出的顯然是“管理”的力度，而不是想當(dāng)然的放開、放活。只要你的房子處于無法過戶登記的懸而未決狀態(tài)下，法律上的風(fēng)險就始終都會相伴，涉案宅基地上房屋也不能像其他村民的房子那樣享有參與宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)的資格。無論拆遷與否，購房者的利益將一直難以得到切實(shí)的保障。而一旦拆遷的消息傳來，宅基地使用權(quán)人立馬就可能聞訊而來想要分上一筆。故此，做這方面考慮之前，各位一定要三思而后行。

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。