導(dǎo)讀：近日，在明律師事務(wù)所的宋曉峰律師接待了一位來(lái)自江蘇省Y縣的李先生，李先生租賃的集體土地上的廠房面臨拆遷，但是相關(guān)單位及房東并未對(duì)李先生進(jìn)行合理補(bǔ)償。那么，在面臨房屋征收拆遷時(shí)，集體土地上廠房租賃人有權(quán)要求補(bǔ)償嗎？租賃人在征收過(guò)程中還有哪些需要注意的問(wèn)題呢？本文就將為大家進(jìn)行淺析。

租賃人首先需要明確租賃土地的性質(zhì)以及房東主體，例如，是耕地還是荒地或者是宅基地等集體建設(shè)用地？租賃合同是與農(nóng)戶簽的還是和村委會(huì)簽的？

1. 如果是在耕地上建設(shè)的廠房，與農(nóng)戶、村委會(huì)簽訂的租賃協(xié)議，由于耕地的性質(zhì)是不能用于建造房屋的，廠房本身就是違法的，所以通常來(lái)說(shuō)租賃人很難主張自己的補(bǔ)償。但是租賃合同尚未到期已經(jīng)支付房租的租賃人可以根據(jù)相關(guān)民事法律以及租賃合同向房東主張返還租金；

2. 如果是合法廠房，與村委會(huì)通過(guò)村民大會(huì)簽訂的租賃合同，一般來(lái)說(shuō)是可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償主要包括以下幾部分：

（1）不可搬遷的大型機(jī)械、生產(chǎn)線等設(shè)施的補(bǔ)償。這部分補(bǔ)償對(duì)廠房來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是至關(guān)重要的，生產(chǎn)線及大型機(jī)械可以說(shuō)是一個(gè)廠房的靈魂，而大部分機(jī)械都是難以搬遷或者搬遷后無(wú)法二次利用的，這部分的補(bǔ)償通常占整體補(bǔ)償?shù)暮艽笠徊糠?，租賃人應(yīng)當(dāng)積極主張；

（2）搬遷費(fèi)。廠房設(shè)施多，搬遷的難度大，補(bǔ)償方通常會(huì)根據(jù)搬遷的難度及所需要的費(fèi)用等確定一筆搬遷費(fèi)的補(bǔ)償，通常廠房的搬遷費(fèi)也是一筆較大的補(bǔ)償費(fèi)用；

（3）如果廠房是自建的，那么關(guān)于建設(shè)廠房的補(bǔ)償、裝飾裝修的補(bǔ)償?shù)纫彩强梢砸暻闆r主張的。廠房通常會(huì)按照面積進(jìn)行補(bǔ)償，根據(jù)建設(shè)廠房所用的建材和結(jié)構(gòu)不同，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不相同，裝飾裝修的補(bǔ)償就是指針對(duì)廠房所作的裝潢花出的費(fèi)用；

（4）租賃人如果持有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅憑證，在廠房被征收時(shí)應(yīng)當(dāng)有獲取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。關(guān)于這部分權(quán)利，需要注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照中的經(jīng)營(yíng)地和被征收廠房是否相同、是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，也就是說(shuō)如果營(yíng)業(yè)執(zhí)照中的地址和被征收廠房地址不符或者被征收時(shí)廠子已經(jīng)停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的話，是很難獲取這部分補(bǔ)償?shù)摹?/p>

要討論租賃的廠房能否獲取拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，廠房本身的合法性始終是一道很難邁過(guò)去的坎兒。即如果廠房如前所述建在耕地甚至是永久基本農(nóng)田上，或者雖然建在集體建設(shè)用地上但卻嚴(yán)重違反鄉(xiāng)村莊規(guī)劃，存在未經(jīng)審批擅自改建、擴(kuò)建等情形，廠房本身將被認(rèn)定為違建拆除從而不予補(bǔ)償，那么作為承租人想要主張補(bǔ)償也就很難實(shí)現(xiàn)了。

在明律師在此要提醒各位，當(dāng)租賃土地上的廠房面臨征收糾紛時(shí)，千萬(wàn)不要先入為主地認(rèn)定自己只是租賃人而無(wú)法獲得任何補(bǔ)償，或者認(rèn)為自己一定能夠獲得怎樣怎樣的補(bǔ)償，而應(yīng)該就具體問(wèn)題具體分析。對(duì)于合法的權(quán)利我們應(yīng)當(dāng)盡力爭(zhēng)取，不能無(wú)故放棄。（傅啟祥/文）

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。