摘要：凡是關(guān)乎當事人房屋、土地權(quán)益的改革項目，都是大事，而凡大事必有法可依。倘若在改革試點過程中出現(xiàn)無視國家現(xiàn)行法律法規(guī)，以改革為名侵害被拆遷人補償安置權(quán)益的情形，被拆遷人一定不可忍氣吞聲，更不要怕被扣上“阻礙改革”的帽子。改革究竟好不好，路子對不對，最終要由農(nóng)民、被拆遷人等基層群眾說了算，大家不認可的，任何人也無權(quán)硬來。

2022年1月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，就未來5年的要素市場化配置改革工作作出全局性部署。而在這其中，進一步提高土地要素配置效率無疑是重中之重，被放在方案中各改革領(lǐng)域的第一位。那么，這份最新出爐的《方案》究竟對老百姓所關(guān)心的土地、房屋利益有何影響呢?我們又能從中讀出哪些政策趨勢和方向呢?本文，在明律師就帶大家一起精讀其中的內(nèi)容。

【要點一：城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標要允許“跨省域調(diào)劑”】

所謂城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，是指依據(jù)國土空間規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)(以下簡稱項目區(qū))。

通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

這是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的經(jīng)典定義。事實上，“建新拆舊”“集中搬遷”是農(nóng)民對這類項目的最直觀感受。

通過上述“閃轉(zhuǎn)騰挪”節(jié)余出來的建設(shè)用地指標，不僅能用于當?shù)氐慕ㄔO(shè)項目，如今也能惠及遠在千里之外的其他省市的建設(shè)項目。

具體而言，就是調(diào)入節(jié)余指標省份出資購買調(diào)出節(jié)余指標省份的節(jié)余建設(shè)用地指標，這樣既滿足了調(diào)入地亟需的建設(shè)用地需求，又增加了調(diào)出地的土地財政收入，從而實現(xiàn)雙贏。

2021年12月自然資源部等3部門聯(lián)合發(fā)布的《鞏固拓展脫貧攻堅成果同鄉(xiāng)村振興有效銜接過渡期內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》中指出，國家統(tǒng)一制定跨省域調(diào)劑節(jié)余指標價格標準。

節(jié)余指標調(diào)出價格根據(jù)復(fù)墾土地的類型和質(zhì)量確定，復(fù)墾為一般耕地的每畝30萬元，復(fù)墾為高標準農(nóng)田的每畝40萬元。

節(jié)余指標調(diào)入價格根據(jù)地區(qū)差異相應(yīng)確定，北京、上海每畝70萬元，天津、江蘇、浙江、廣東每畝50萬元，福建、山東等其他省份每畝30萬元(調(diào)劑指標來源于復(fù)墾為高標準農(nóng)田的，每畝40萬元)。

《管理辦法》明確，調(diào)出節(jié)余指標省份應(yīng)將獲得的調(diào)劑資金全額下達產(chǎn)生節(jié)余指標的地區(qū)，優(yōu)先保障安置補償、拆舊復(fù)墾、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、耕地保護、高標準農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)修復(fù)及農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展建設(shè)等，支持“十三五”易地扶貧搬遷融資資金償還。

綜上，未來3至5年間這種類型的“建新拆舊”項目將會持續(xù)開展，農(nóng)民朋友要在充分知情、參與、監(jiān)督的基礎(chǔ)上握緊自己的拆遷補償權(quán)益，發(fā)生糾紛要及時咨詢專業(yè)律師，避免掉進“村民自治陷阱”而使自己的居住權(quán)益受到損失。

【要點二：推動城鎮(zhèn)低效用地騰退出清】

“騰退”這個在法律法規(guī)中并無明文規(guī)定的概念在這份《方案》中出現(xiàn)了，這不得不引起大家的足夠重視。畢竟，騰退雖然不是征收拆遷，但在對被騰退人權(quán)益的影響方面卻是勝似征收拆遷的。

那么什么是城鎮(zhèn)低效用地呢?原國土資源部2016年印發(fā)的《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)》中給出了答案：

本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。具體包括以下幾種情形：

1. 國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地;

2. 不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地;

3. “退二進三”產(chǎn)業(yè)用地;

4. 布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。

看到第4大類，相信很多朋友會恍然大悟了。城鎮(zhèn)低效用地騰退出清并非一個新創(chuàng)設(shè)的概念，而是早已實行多年的舊政策。只不過，《方案》中對它的再度提及意味著它又將步入一個嶄新的階段中。

《方案》指出，細化完善城鎮(zhèn)低效用地認定標準，鼓勵通過依法協(xié)商收回、協(xié)議置換、費用獎懲等措施，推動城鎮(zhèn)低效用地騰退出清。

這就是說，改革試點總體方案并不是在鼓勵“大拆大建”，而是強調(diào)通過類似于“協(xié)議搬遷”的民事途徑搞所謂“騰退出清”，從而實現(xiàn)對存量低效用地的再開發(fā)。

結(jié)合近年來騰退、“三舊改造”等各種類型的“協(xié)議搬遷”項目蓬勃開展的情況，在明律師認為這類性質(zhì)的拆遷項目未來幾年還將持續(xù)存在，被拆遷人可要做好與開發(fā)商、村委會等民事主體協(xié)商談判的準備了。

【要點三：退出后的宅基地有望入市交易】

宅基地制度改革到底是要干嘛，這件事在明律師近幾年一直在關(guān)注，并且早已給出過結(jié)論?！斗桨浮分械淖钚卤硎鰺o疑印證了我們的判斷：

在堅決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線的前提下，支持試點地區(qū)結(jié)合新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式。

在依法自愿有償?shù)那疤嵯?，允許將存量集體建設(shè)用地依據(jù)規(guī)劃改變用途入市交易。

也就是說，通過宅基地“三權(quán)分置”試點改革實現(xiàn)對閑置宅基地，非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承、贈與等合法取得的宅基地上房屋，“一戶多宅”的“多宅”部分房屋自愿有償退出。

退出后將這部分宅基地的規(guī)劃變更為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，從而實現(xiàn)入市交易。

當然，這必須以“農(nóng)民利益不受損”為前提，必須優(yōu)先保障本村村民“戶有所居”的起碼居住條件。

目前，“宅改”的范圍已經(jīng)明顯擴大，它將在相當程度上取代政府主導(dǎo)的征地拆遷，通過“村民自治”的方式實現(xiàn)對農(nóng)村宅基地資源的盤活利用，令其“市場價值”得到充分釋放。

而試點靠得是持續(xù)的探索，很多配套政策尚不夠完備，農(nóng)民的宅基地權(quán)益很容易受到侵害。一旦發(fā)現(xiàn)問題，大家切不可單純依賴于“村民自治”來自我糾偏，及時尋求專業(yè)律師的幫助實屬必要。

在明律師最后要強調(diào)的是，凡是關(guān)乎當事人房屋、土地權(quán)益的改革項目，都是大事，而凡大事必有法可依。倘若在改革試點過程中出現(xiàn)無視國家現(xiàn)行法律法規(guī)，以改革為名侵害被拆遷人補償安置權(quán)益的情形，被拆遷人一定不可忍氣吞聲，更不要怕被扣上“阻礙改革”的帽子。改革究竟好不好，路子對不對，最終要由農(nóng)民、被拆遷人等基層群眾說了算，大家不認可的，任何人也無權(quán)硬來。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。