第一章 總 則

一、目的和依據(jù)

為確保深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目(以下簡稱“本項目”)順利進行，規(guī)范房屋征收行為，維護被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《深圳市人民政府關于修改<深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)>的決定》(深圳市人民政府令第292號，以下簡稱“292號令”)《深圳市人民政府關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》(深府函[2016]306號)、《深圳市2019年度城市更新和土地整備計劃》及坪山區(qū)相關政策，結合本項目的實際情況，制定本項目房屋征收補償方案(以下簡稱“本方案”)。

二、征收范圍

本方案適用于《深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目房屋征收提示》確定征收范圍內的被征收房屋、土地及地上構筑(附屬)物、附著物，征收范圍詳見第八章附件。

三、征收部門和征收實施單位

深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局為本次房屋征收的征收部門。

深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處為本次房屋征收的實施單位，受深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局委托負責征收補償工作具體事宜，并接受坪山區(qū)城市更新和土地整備局的監(jiān)督、指導。

四、適用范圍

本方案僅適用于深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目征收紅線范圍內的房屋征收與補償工作。

五、補償內容

房屋征收部門對被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值(含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權的價值)的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)的其他應補償內容。

六、補償方式

根據(jù)292號令第二十四條規(guī)定，房屋征收可采取貨幣補償、產(chǎn)權調換以及貨幣補償和產(chǎn)權調換相結合的補償方式，除292號令及深圳市人民政府另有規(guī)定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他附著物等實行貨幣補償。

七、不予補償范圍

(一)對經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構審查屬于依法應當拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，不予補償;但具有下列情形之一，且建設行為發(fā)生在土地用途依法確定前的，參照可以處理確認的歷史遺留違法建筑的補償標準給予貨幣補償：

1、占用基本農(nóng)田;

2、占用一級水源保護區(qū)用地;

3、占用高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級公共設施等用地;

4、壓占原水管藍線;

5、不符合橙線管理要求;

6、位于土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的禁止建設區(qū)內。

(二)自房屋征收提示公告之日起至房屋征收決定公告之日止，因下列行為導致增加房屋征收補償費用的，對增加部分將不予補償：

1、新建、改建、擴建、裝修房屋;

2、改變房屋和土地用途;

3、已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建;

4、新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起1年以后的房屋租賃合同;

5、除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶;

6、以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續(xù);

7、其他不當增加補償費用的行為。

八、估價時點

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第二章 項目概況

一、項目位置

深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目位于深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處。

二、征收規(guī)模

根據(jù)本項目前期調查結果，本項目涉及4棟住宅，總建筑面積約2,361.87平方米。具體情況詳見下表：

深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目建筑物征收明細表

　　第三章 征收補償標準

一、土地貨幣補償

1、未完善征(轉)地補償手續(xù)土地，根據(jù)坪山區(qū)關于轉地工作的相關規(guī)定，對于本項目范圍內的未完善征(轉)地補償手續(xù)土地，土地按210元/㎡標準補償，地上建(構)筑物、青苗及其它附著物、土地開發(fā)費等另行補償。

2、國有已出讓用地，如相關文件或合同已約定土地收回補償條款的，按約定執(zhí)行;如未約定的，按《深圳市土地征用與收回條例》及《深圳市人民政府關于進一步完善房屋征收補償機制的若干意見》等有關規(guī)定給予補償。

二、房屋征收補償

(一)貨幣補償。被征收房屋的補償價格由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構依法評估確定或以房屋征收補償基準價格確定，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)進行補償。

(二)產(chǎn)權調換。住宅類房屋的被征收人選擇產(chǎn)權調換的，按照如下方式給予產(chǎn)權調換：

1、對取得商品性質房地產(chǎn)權證書的房屋，可以按照被征收房屋房地產(chǎn)權利證書記載的面積進行產(chǎn)權調換。

2、符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產(chǎn)權調換，超出部分按照本辦法附件有關規(guī)定給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產(chǎn)權調換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權調換房屋的成本價購足。

3、被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產(chǎn)權調換。

非商品性質住宅房屋進行房屋產(chǎn)權調換的，其所調換房屋的產(chǎn)權仍受相應限制。符合相關規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉為商品性質。

(三)房屋面積與用途認定，被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準;但房地產(chǎn)權證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

房地產(chǎn)權證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報告認定房屋建筑面積，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認定房屋用途。

根據(jù)前款規(guī)定仍無法認定被征收房屋的建筑面積的，應當根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令第292號)的規(guī)定進行測繪。

三、其他補償、補助

(一)臨時建筑物、構筑(附屬)物

對房屋以外的臨時建筑物、構筑(附屬)物、其他附著物等貨幣補償?shù)慕痤~，由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構以重置價評估確定。

(二)青苗

對青苗的補償標準參照《深圳市征用土地實施辦法》(深府(2002)121號)文執(zhí)行。

(三)室內自行裝修裝飾

被征收房屋室內自行裝修裝飾補償費補償，由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，按照評估確定的重置成新價給予補償。

室內裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協(xié)議的，房屋征收部門應當向出租人支付裝修裝飾補償費;出租人與承租人有約定或者達成協(xié)議的，按約定或者達成的協(xié)議處理。

(四)未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺、柱廊、走廊、檐廊和滴水

1、未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺、柱廊和走廊

屬未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺、柱廊和走廊的，按規(guī)定屬可計算面積部分，在扣減相關地價罰款后按市場評估價給予貨幣補償;屬不可計算面積部分，在扣減建造成本及相關地價罰款后按市場評估價給予貨幣補償。

2、檐廊

按其水平投影面積，在扣減建造成本及相關地價罰款后，按市場評估價給予貨幣補償。

3、滴水

按全面積給予重置價補償，此處的重置價是指滴水所在房屋的重置價。

(五)其他補助費

1、搬遷費

(1)按被征收房屋本體的建筑面積計算，參照以下標準給予搬遷費：

(2)被征收人不同意參照搬遷費用標準的，可以委托具備法定資質的評估機構對須搬遷的生活用品、辦公用品、機械設備和庫存產(chǎn)品的搬遷費用進行評估。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按評估確定的重置成新價給予補償。

(3)征收住宅或者生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，征收人以期房產(chǎn)權調換或者征收人認可需要二次搬遷的，應當給予二次搬遷費用，并一次付清。

2、臨時安置費

(1)實行產(chǎn)權調換的住宅房屋，被征收人自行安排住處臨時過渡的，征收人應當參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置費，支付臨時安置費的計算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權調換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置費。

因征收人的責任，延長過渡期限的，應當自逾期之月起增發(fā)臨時安置費，逾期1至3個月時按原臨時安置費標準增發(fā)50%，逾期4至8個月時按原臨時安置費標準增發(fā)70%，逾期9個月以上時按原臨時安置費標準增發(fā)100%。

(2)實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金的臨時安置費。

(3)被征收人使用征收人提供的周轉房的，征收人不支付臨時安置費。

3、因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費

(1)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償。

(2)征收合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質，按照下列標準給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補償費：

能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

4、擅自改為經(jīng)營性用途的適當補償

征收產(chǎn)權性質為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補償外的適當補償標準：

(1)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×36月(即3年)。

(2)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足1個月的按1個月計算)。

5、置業(yè)補助

住宅房屋的被征收人選擇貨幣補償，但被征收房屋經(jīng)評估的補償價格低于該房屋在產(chǎn)權調換情況下本次房屋征收提供的所有產(chǎn)權調換房屋的平均市場評估價格的，房屋征收部門應當將該價差部分作為置業(yè)補助支付給被征收人。

　　第四章 產(chǎn)權調換的安置房概況

一、區(qū)位

安置房位于位于深圳市坪山區(qū)的香江花園。

二、數(shù)量

對符合本方案規(guī)定可以選擇產(chǎn)權調換方式的被征收人，按照產(chǎn)權調換的標準提供相應數(shù)量安置房。

三、套型面積

安置房套型面積與按本方案換算后應補償給被征收人的產(chǎn)權調換房屋套型面積相近。

四、產(chǎn)權調換方式面積結差

產(chǎn)權調換房屋建筑面積超過應補償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權調換后房屋市場評估價格結算差價;被征收房屋市場評估價高于產(chǎn)權調換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結算差價。

　　第五章 資金概算

一、資金來源

本項目資金來源主要為市級房屋征收資金，部分為區(qū)級房屋征收資金。

二、資金構成

本項目補償資金由直接補償費、不可預見費、工作經(jīng)費、技術支持費、社區(qū)工作補助金等五個部分構成。

三、資金概算

經(jīng)測算，本方案資金概算總金額為人民幣6,942.04萬元，其中直接補償費6,027.14萬元、不可預見費602.71萬元、工作經(jīng)費120.54萬元、技術支持費131.37 萬元，社區(qū)工作補助金60.27萬元。詳見《深圳市城市軌道交通14號線工程-坑梓站項目房屋征收補償費用概算表》。

第六章 簽約期限、獎勵

一、簽約期限

本項目簽約期限為房屋征收決定公告之日起90日內(含90日)，由深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處與被征收人按本方案相關規(guī)定協(xié)商簽訂征收補償協(xié)議，補償款按協(xié)議約定進行支付。

深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處與被征收人在簽約期限內達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請坪山區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

二、獎勵

本項目的簽約期限自本項目房屋征收決定公告之日起90日內。

被征收人在簽約期限內簽訂補償協(xié)議、按期騰空、交付房屋及交付產(chǎn)權注銷相關資料的，按不超過房屋征收補償協(xié)議確定的補償金額的5%作為提前征收獎勵;逾期簽約和不簽約的，將不再給予提前征收獎勵。具體獎勵辦法如下：

在本項目房屋征收決定公告后90日內完成簽約、按期騰空、交付房屋及交付產(chǎn)權注銷相關資料的，按補償金額的5%給予獎勵。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。