第一章 總 則

一、目的和依據(jù)

為確保深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目(以下簡稱“本項(xiàng)目”)順利進(jìn)行，規(guī)范房屋征收行為，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號(hào))、《深圳市人民政府關(guān)于修改<深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)>的決定》(深圳市人民政府令第292號(hào)，以下簡稱“292號(hào)令”)《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善房屋征收補(bǔ)償機(jī)制的若干意見》(深府函[2016]306號(hào))、《深圳市2019年度城市更新和土地整備計(jì)劃》及坪山區(qū)相關(guān)政策，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定本項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案(以下簡稱“本方案”)。

二、征收范圍

本方案適用于《深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目房屋征收提示》確定征收范圍內(nèi)的被征收房屋、土地及地上構(gòu)筑(附屬)物、附著物，征收范圍詳見第八章附件。

三、征收部門和征收實(shí)施單位

深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局為本次房屋征收的征收部門。

深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處為本次房屋征收的實(shí)施單位，受深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局委托負(fù)責(zé)征收補(bǔ)償工作具體事宜，并接受坪山區(qū)城市更新和土地整備局的監(jiān)督、指導(dǎo)。

四、適用范圍

本方案僅適用于深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目征收紅線范圍內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。

五、補(bǔ)償內(nèi)容

房屋征收部門對(duì)被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值(含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權(quán)的價(jià)值)的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(市政府令第292號(hào))的其他應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容。

六、補(bǔ)償方式

根據(jù)292號(hào)令第二十四條規(guī)定，房屋征收可采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的補(bǔ)償方式，除292號(hào)令及深圳市人民政府另有規(guī)定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

七、不予補(bǔ)償范圍

(一)對(duì)經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，不予補(bǔ)償;但具有下列情形之一，且建設(shè)行為發(fā)生在土地用途依法確定前的，參照可以處理確認(rèn)的歷史遺留違法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償：

1、占用基本農(nóng)田;

2、占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地;

3、占用高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級(jí)公共設(shè)施等用地;

4、壓占原水管藍(lán)線;

5、不符合橙線管理要求;

6、位于土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)內(nèi)。

(二)自房屋征收提示公告之日起至房屋征收決定公告之日止，因下列行為導(dǎo)致增加房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的，對(duì)增加部分將不予補(bǔ)償：

1、新建、改建、擴(kuò)建、裝修房屋;

2、改變房屋和土地用途;

3、已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建;

4、新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起1年以后的房屋租賃合同;

5、除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶;

6、以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續(xù);

7、其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。

八、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　第二章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目位置

深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目位于深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處。

二、征收規(guī)模

根據(jù)本項(xiàng)目前期調(diào)查結(jié)果，本項(xiàng)目涉及4棟住宅，總建筑面積約2,361.87平方米。具體情況詳見下表：

深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目建筑物征收明細(xì)表

　　第三章 征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、土地貨幣補(bǔ)償

1、未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地，根據(jù)坪山區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)地工作的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于本項(xiàng)目范圍內(nèi)的未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)土地，土地按210元/㎡標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，地上建(構(gòu))筑物、青苗及其它附著物、土地開發(fā)費(fèi)等另行補(bǔ)償。

2、國有已出讓用地，如相關(guān)文件或合同已約定土地收回補(bǔ)償條款的，按約定執(zhí)行;如未約定的，按《深圳市土地征用與收回條例》及《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步完善房屋征收補(bǔ)償機(jī)制的若干意見》等有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

二、房屋征收補(bǔ)償

(一)貨幣補(bǔ)償。被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定或以房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格確定，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(市政府令第292號(hào))進(jìn)行補(bǔ)償。

(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。住宅類房屋的被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照如下方式給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換：

1、對(duì)取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，可以按照被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

2、符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超出部分按照本辦法附件有關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償。所建房屋建筑面積未達(dá)到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)購足。

3、被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補(bǔ)交規(guī)定差價(jià)后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

(三)房屋面積與用途認(rèn)定，被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認(rèn)定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn);但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報(bào)告認(rèn)定房屋建筑面積，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認(rèn)定房屋用途。

根據(jù)前款規(guī)定仍無法認(rèn)定被征收房屋的建筑面積的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(市政府令第292號(hào))的規(guī)定進(jìn)行測繪。

三、其他補(bǔ)償、補(bǔ)助

(一)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑(附屬)物

對(duì)房屋以外的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑(附屬)物、其他附著物等貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以重置價(jià)評(píng)估確定。

(二)青苗

對(duì)青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《深圳市征用土地實(shí)施辦法》(深府(2002)121號(hào))文執(zhí)行。

(三)室內(nèi)自行裝修裝飾

被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，按照評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。

室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向出租人支付裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi);出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。

(四)未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺(tái)、柱廊、走廊、檐廊和滴水

1、未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺(tái)、柱廊和走廊

屬未封閉或半封閉的凹(凸)陽臺(tái)、柱廊和走廊的，按規(guī)定屬可計(jì)算面積部分，在扣減相關(guān)地價(jià)罰款后按市場評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;屬不可計(jì)算面積部分，在扣減建造成本及相關(guān)地價(jià)罰款后按市場評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

2、檐廊

按其水平投影面積，在扣減建造成本及相關(guān)地價(jià)罰款后，按市場評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

3、滴水

按全面積給予重置價(jià)補(bǔ)償，此處的重置價(jià)是指滴水所在房屋的重置價(jià)。

(五)其他補(bǔ)助費(fèi)

1、搬遷費(fèi)

(1)按被征收房屋本體的建筑面積計(jì)算，參照以下標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷費(fèi)：

(2)被征收人不同意參照搬遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，可以委托具備法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)須搬遷的生活用品、辦公用品、機(jī)械設(shè)備和庫存產(chǎn)品的搬遷費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的，按評(píng)估確定的重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。

(3)征收住宅或者生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，征收人以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者征收人認(rèn)可需要二次搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予二次搬遷費(fèi)用，并一次付清。

2、臨時(shí)安置費(fèi)

(1)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排住處臨時(shí)過渡的，征收人應(yīng)當(dāng)參照同類房屋市場租金按月支付臨時(shí)安置費(fèi)，支付臨時(shí)安置費(fèi)的計(jì)算期限為，自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外再加3個(gè)月裝修期臨時(shí)安置費(fèi)。

因征收人的責(zé)任，延長過渡期限的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)，逾期1至3個(gè)月時(shí)按原臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增發(fā)50%，逾期4至8個(gè)月時(shí)按原臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增發(fā)70%，逾期9個(gè)月以上時(shí)按原臨時(shí)安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增發(fā)100%。

(2)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予3個(gè)月市場租金的臨時(shí)安置費(fèi)。

(3)被征收人使用征收人提供的周轉(zhuǎn)房的，征收人不支付臨時(shí)安置費(fèi)。

3、因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)

(1)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個(gè)月以上時(shí)間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補(bǔ)償。

(2)征收合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)：

能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予6個(gè)月稅后利潤補(bǔ)償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計(jì)算或者按同類房屋市場租金，給予6個(gè)月的補(bǔ)償。

4、擅自改為經(jīng)營性用途的適當(dāng)補(bǔ)償

征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補(bǔ)償外的適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

(1)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×36月(即3年)。

(2)能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補(bǔ)償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足1個(gè)月的按1個(gè)月計(jì)算)。

5、置業(yè)補(bǔ)助

住宅房屋的被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，但被征收房屋經(jīng)評(píng)估的補(bǔ)償價(jià)格低于該房屋在產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況下本次房屋征收提供的所有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均市場評(píng)估價(jià)格的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將該價(jià)差部分作為置業(yè)補(bǔ)助支付給被征收人。

　　第四章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房概況

一、區(qū)位

安置房位于位于深圳市坪山區(qū)的香江花園。

二、數(shù)量

對(duì)符合本方案規(guī)定可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)數(shù)量安置房。

三、套型面積

安置房套型面積與按本方案換算后應(yīng)補(bǔ)償給被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套型面積相近。

四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積超過應(yīng)補(bǔ)償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評(píng)估價(jià)格結(jié)算差價(jià);被征收房屋市場評(píng)估價(jià)高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場評(píng)估價(jià)的，以市場評(píng)估價(jià)的差額結(jié)算差價(jià)。

　　第五章 資金概算

一、資金來源

本項(xiàng)目資金來源主要為市級(jí)房屋征收資金，部分為區(qū)級(jí)房屋征收資金。

二、資金構(gòu)成

本項(xiàng)目補(bǔ)償資金由直接補(bǔ)償費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)、技術(shù)支持費(fèi)、社區(qū)工作補(bǔ)助金等五個(gè)部分構(gòu)成。

三、資金概算

經(jīng)測算，本方案資金概算總金額為人民幣6,942.04萬元，其中直接補(bǔ)償費(fèi)6,027.14萬元、不可預(yù)見費(fèi)602.71萬元、工作經(jīng)費(fèi)120.54萬元、技術(shù)支持費(fèi)131.37 萬元，社區(qū)工作補(bǔ)助金60.27萬元。詳見《深圳市城市軌道交通14號(hào)線工程-坑梓站項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用概算表》。

第六章 簽約期限、獎(jiǎng)勵(lì)

一、簽約期限

本項(xiàng)目簽約期限為房屋征收決定公告之日起90日內(nèi)(含90日)，由深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處與被征收人按本方案相關(guān)規(guī)定協(xié)商簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款按協(xié)議約定進(jìn)行支付。

深圳市坪山區(qū)坑梓街道辦事處與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請坪山區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

二、獎(jiǎng)勵(lì)

本項(xiàng)目的簽約期限自本項(xiàng)目房屋征收決定公告之日起90日內(nèi)。

被征收人在簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議、按期騰空、交付房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按不超過房屋征收補(bǔ)償協(xié)議確定的補(bǔ)償金額的5%作為提前征收獎(jiǎng)勵(lì);逾期簽約和不簽約的，將不再給予提前征收獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法如下：

在本項(xiàng)目房屋征收決定公告后90日內(nèi)完成簽約、按期騰空、交付房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按補(bǔ)償金額的5%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。