龍華二線拓展區(qū)民悅北路(簡上路-向榮路)工程房屋征收項目征收補償方案

　　第一章 總則

第一條 【編制目的和依據(jù)】

為順利推進(jìn)龍華二線拓展區(qū)民悅北路(簡上路-向榮路)工程的施工建設(shè)，規(guī)范房屋征收行為，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)、《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號，以下簡稱“292號令”)等相關(guān)政策法規(guī)的要求，結(jié)合項目實際情況，制定本方案。

第二條 【征收范圍】

龍華二線拓展區(qū)民悅北路(簡上路-向榮路)工程房屋征收項目征收范圍所涉全部房屋，詳見附圖。

第三條 【征收部門和征收實施單位】

深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局為本次房屋征收的房屋征收部門。

深圳市龍華區(qū)民治街道辦事處為本次房屋征收的實施單位，受深圳市龍華區(qū)城市更新和土地整備局委托負(fù)責(zé)征收補償工作具體事宜。

第四條 【補償內(nèi)容】

對被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值(含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權(quán)的價值)的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)根據(jù)本方案確定。

第五條 【補償方式】

被征收人居住的住宅房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式;非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等只給予貨幣補償，本補償方案另有規(guī)定的除外。

第六條 【過渡方式】

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋未建成的，被征收人及相關(guān)人可以自行安排住處臨時過渡;自行安排住處確有困難的，可選擇征收人提供的周轉(zhuǎn)房。

第七條 【不予補償范圍】

(一)對經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，不予補償，但292號令另有規(guī)定的除外;

(二)自公告發(fā)布征收提示起，因下列行為導(dǎo)致增加房屋征收補償費用的，對增加部分將不予補償：

1. 新建、改建、擴(kuò)建、裝修房屋;

2. 改變房屋和土地用途;

3. 已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建;

4. 新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起 1 年以后的房屋租賃合同;

5. 除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)和刑滿釋放等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶;

6. 以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續(xù);

7. 其他不當(dāng)增加補償費用的行為。

第八條 【補償費用概算】

按本方案確定的貨幣補償原則測算概算資金,總金額為人民幣22,408,730元，大寫人民幣貳仟貳佰肆拾萬捌仟柒佰叁拾元整。

第九條 【估價時點】

被征收房屋價值的估價時點和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的估價時點一致，為本項目房屋征收決定公告之日。房屋征收補償評估時，應(yīng)當(dāng)以征收提示發(fā)布之日作為評估的依據(jù)之一。

　　第二章 補償標(biāo)準(zhǔn)

第十條 【被征收房屋、房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等補償標(biāo)準(zhǔn)】

(一)貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)

按照房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定的價格給予補償。對于住宅房屋，若被征收人選擇貨幣補償，并且經(jīng)評估確定的補償價格低于該房屋在產(chǎn)權(quán)調(diào)換情況下本次房屋征收提供的所有產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平均市場評估價格，則價差部分作為置業(yè)補助支付給被征收人;房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等貨幣補償?shù)慕痤~，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以重置價評估確定，本補償方案另有規(guī)定除外。

(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)

1.已取得產(chǎn)權(quán)登記的，以房地產(chǎn)權(quán)利證書為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照測繪的合法套內(nèi)建筑面積 1:1 給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

非商品性質(zhì)住宅房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

2.根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，以住宅房屋的房地產(chǎn)權(quán)證書為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，按照下列規(guī)定進(jìn)行補償：

2.1符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過建筑面積480平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超出部分按本補償方案附件2給予貨幣補償。所建房屋建筑面積未達(dá)到480平方米的，可按照建筑面積480平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，差額部分面積由被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價購足;被征收人選擇貨幣補償?shù)?，以建筑面積480平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算被征收房屋的價值，扣減10%的公告基準(zhǔn)地價后予以補償;

2.2被征收人為非原村民的，不超過建筑面積150平方米的部分給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換;被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照被征收房屋的價值扣減10%的公告基準(zhǔn)地價予以補償。超出部分按本補償方案附件2的規(guī)定給予貨幣補償。

3.房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，尚未進(jìn)行處理的，按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償：

3.1原村民所建的住宅類建筑，符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的，不超過建筑面積480平方米的部分可參照本條第2.1點規(guī)定給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補償。符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的多棟部分，按照本補償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補償;

3.2原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統(tǒng)一建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的住宅類建筑，或者以住宅為主的多種用途的建筑，經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)建設(shè)的部分，給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換;被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照本補償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補償。未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)或者超出批準(zhǔn)建設(shè)的部分，按照本補償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補償;

3.3非原村民所建住宅類建筑在繳納本補償方案附件3規(guī)定的罰款和地價后，以一戶一棟為產(chǎn)權(quán)調(diào)換基本單位，參照本條第2.2點規(guī)定給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者按照本補償方案附件3有關(guān)規(guī)定給予貨幣補償;

3.4原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位所建的生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)辦公類建筑，位于非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的，對被征收建筑物所占土地予以土地置換，相應(yīng)建筑物按照重置價扣減本補償方案附件3規(guī)定的罰款后給予補償;被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按照本補償方案給予貨幣補償;

3.5除本條3.1-3.4點情形外的其他生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)辦公類建筑，按照本補償方案附件3的規(guī)定給予貨幣補償。

4.原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的被征收房屋，按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償：

4.1在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)所建工業(yè)用途房屋，符合本市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后按“工業(yè)進(jìn)園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償;

4.2在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)的商業(yè)用途房屋，按本補償方案第十條第(一)款的規(guī)定給予貨幣補償或者按已批準(zhǔn)的統(tǒng)建方案與住宅一起以統(tǒng)建安置的形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

4.3在非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍、征地返還用地內(nèi)所建房屋，不符合本條第4.1、4.2點規(guī)定的，可以按照等價值原則進(jìn)行土地置換，置換后的土地用途可以與置換前的用途不同。

4.4國有出讓土地上工業(yè)用房、經(jīng)市產(chǎn)業(yè)主管部門評估屬鼓勵發(fā)展項目的，可以按“工業(yè)進(jìn)園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償。

第十一條 【面積認(rèn)定】

被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)與房屋用途的認(rèn)定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn);但房地產(chǎn)權(quán)利證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報告認(rèn)定房屋建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認(rèn)定房屋用途。

根據(jù)前款規(guī)定仍無法認(rèn)定被征收房屋的建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)292號令的規(guī)定進(jìn)行測繪。

第十二條 【室內(nèi)自行裝修裝飾費補償】

住宅房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費補償暫按被征收房屋建筑面積600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商補償，被補償人有異議的，按照評估確定的重置成新價給予貨幣補償;其他用途房屋室內(nèi)自行裝修裝飾費按照評估確定的重置成新價給予貨幣補償。

室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，向出租人支付裝修裝飾補償費;出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。

第十三條 【搬遷費標(biāo)準(zhǔn)】

1.按被征收房屋本體的建筑面積，參照住宅房屋、廠房、辦公類型房屋40元/平方米、商業(yè)類型房屋60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予搬遷費，被征收人不同意參照該標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行評估確定。不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的，按評估確定的重置成新價給予補償;

2.對非政府投資的市政公共設(shè)施、管線，征收后給予還建且產(chǎn)權(quán)仍歸屬原投資單位的，不予另行補償;

3.征收住宅或者生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，以期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者需要二次搬遷的，可給予二次搬遷費用。

第十四條 【臨時安置費】

1.實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人自行安排住處臨時過渡的，參照同類房屋市場租金按月支付臨時安置費，計算期限為自搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋另外再加3個月裝修期臨時安置費;非住宅房屋另外再加6個月裝修調(diào)試期安置費。實行土地置換的非住宅房屋，支付臨時安置費的計算期限為自搬遷至日至被征收人與政府簽訂土地出讓合同之日，另外再加12個月臨時安置費;

2.實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金臨時安置費;

3.被征收人自行安排住處確有困難的，可使用征收人提供的周轉(zhuǎn)房(具備基本居住條件)，征收人不再支付臨時安置費。

第十五條 【停產(chǎn)停業(yè)補償費】

(一)因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費

1.出租住宅房屋。能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償;

2.合法經(jīng)營性房屋。根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予6個月稅后利潤補償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月補償;

3.加油站、碼頭、礦山、采石場等特許經(jīng)營項目的房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等。根據(jù)經(jīng)營期內(nèi)完稅后平均利潤或者行業(yè)平均稅后利潤為標(biāo)準(zhǔn)，許可證剩余期限超過36個月的按36個月計算;不足36個月的按實際月數(shù)計算。

(二)擅自改為經(jīng)營性用途的適當(dāng)補償

原產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按原用途予以補償外，按下列標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)補償：

1.能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金-原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×36月;

2.能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：(現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金-原用途房屋租賃市場租金)×擅改部分建筑面積×間隔月份(不足1個月的按1個月計算)。

　　第三章 安置房概況

第十六條 【區(qū)位】

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于龍華區(qū)翠安路與云蘭路交匯處西北側(cè)A906-0429宗地祥瀾苑。

第十七條 【數(shù)量】

對符合本方案第十條相關(guān)規(guī)定選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)數(shù)量房屋。

第十八條 【套型面積】

安置房套型建筑面積盡可能與被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積相近。

第十九條 【產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差】

已取得產(chǎn)權(quán)登記并且實際產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積超過被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積的，或者未取得產(chǎn)權(quán)登記但按照本方案應(yīng)給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換并且實際產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積超過被征收人按本方案可獲得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的，超出面積部分以市場評估結(jié)算差價;被征收房屋市場評估價格高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場評估價格的，以市場評估價的差額結(jié)算差價。

第四章 簽約期限與獎勵

第二十條 【簽約期限】

本次房屋征收的簽約期限為自征收決定發(fā)布之日起60 日內(nèi)，房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補償協(xié)議的，由龍華區(qū)城市更新和土地整備局報請龍華區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第二十一條 【提前搬遷獎勵】

在規(guī)定的簽約期內(nèi)，被征收人與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議，并按期騰房、交付房屋的，房屋征收部門按被征收人可獲得的直接補償費5%的標(biāo)準(zhǔn)支付獎勵金。

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