要點一：評估機構(gòu)選定需先協(xié)商

誰來負(fù)責(zé)評估我的房子，這可不是征收方單方面說了就算的，老百姓自然也有說話的權(quán)利。評估機構(gòu)選定往往在征收項目啟動初期就開始了，不過大家也不必?fù)?dān)心，依法它是要進行公告的，不能蔫不出溜就選出來了。

選擇的步驟大致是這樣：先組織片區(qū)內(nèi)的被征收人在征收方提供的名錄中集體協(xié)商，協(xié)商不出來時投票，少數(shù)服從多數(shù)，投票也投不出來，還可以靠抽簽、搖號等隨機方式選定。

總之，一定要確保被征收人協(xié)商的權(quán)利，上來就投票或者抽簽?zāi)鞘遣粚Φ摹?/p>

要點二：實地查勘要入戶

入戶實地查勘是法定的評估形式，僅憑看征收方調(diào)查登記中獲取的材料進行評估是不行的。房地產(chǎn)估價師究竟來了還是沒來，是否真的入戶了，還是僅僅在房屋外圍轉(zhuǎn)了一圈兒就走了，這些都會對評估報告的合法性產(chǎn)生影響。

被征收人要做到的是熱情接待評估人員，配合提供相關(guān)權(quán)屬證明材料，不要將其拒之門外。評估人員又不是拆遷人員，有情緒也不該撒到他們的頭上。

要點三：存有疑問要獲得解釋說明

在評估環(huán)節(jié)中，被征收人難免會有這樣或那樣的疑問困惑，那么法律規(guī)定了評估機構(gòu)答疑解惑、解釋說明的義務(wù)。

在明律師代理的案件中，負(fù)責(zé)任的評估機構(gòu)還會針對被征收人群體普遍提出的疑問形成書面的解釋說明材料，以確保被征收人的知情權(quán)得到充分保障，全力支持評估機構(gòu)開展工作。

而對于那種怎么問都不搭理人的機構(gòu)或者房屋征收部門，被征收人可采取書面形式向其郵寄、發(fā)送詢問材料，以便保留自己曾提出疑問的證據(jù)，這可能在未來的專家委員會鑒定、復(fù)議、訴訟中發(fā)揮作用。

要點四：評估方法要得當(dāng)

市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法……不同的評估方法當(dāng)然會令評估結(jié)果有很大不同，且不同的評估方法也對應(yīng)著其必須遵守的操作規(guī)范。

譬如市場比較法就需要評估機構(gòu)合理選取可比實例作為比照對象，不能拿郊區(qū)的房子和市中心的房子去比較。

這塊兒大家不懂也沒關(guān)系，一來完整的評估報告中是要包括全部技術(shù)層面信息的，我們可以在獲取后咨詢專業(yè)律師和業(yè)內(nèi)信得過的行家?guī)椭蒲郯殃P(guān)；二來評估方法是否得當(dāng)最終還是要通過評估結(jié)果是否是真來反映，若評估下來的數(shù)額顯著偏低，被征收人理應(yīng)回到評估方法部分找找有沒有問題。

要點五：評估報告需依法完整送達(dá)

評估報告依法要由評估機構(gòu)送達(dá)給委托方，也就是房屋征收部門，征收部門再將分戶評估報告轉(zhuǎn)交給被征收人。

這就提出了兩點要求：一是必須依法送達(dá)，不得以聯(lián)系不上被征收人等理由隨意采取留置送達(dá)甚至張貼送達(dá)方式；二是必須完整送達(dá)評估報告的全文，僅送達(dá)一兩頁紙篇幅的“估價單”“評估結(jié)果告知單”，并不能視為征收方履行了轉(zhuǎn)交分戶評估報告職責(zé)的依據(jù)。

在明律師曾多次強調(diào)過，一份完整的評估報告在篇幅上不會只有幾頁紙，更不會僅僅體現(xiàn)為一些總數(shù)，而不列明具體的分項數(shù)據(jù)、可比實例。被征收人大可從外觀上對所收到的評估報告進行一番評判，從而為接下來的權(quán)利救濟選擇方向。

要點六：評估結(jié)果可復(fù)核、申請鑒定

在確保自己拿到完整的評估報告后，被征收人對評估結(jié)果不滿的，可依法申請復(fù)核。對復(fù)核結(jié)果仍不滿的，可繼續(xù)申請專家委員會鑒定。

這兩項救濟權(quán)利被征收人一定要積極行使并留存證據(jù)，避免在最后針對補償決定的訴訟中被認(rèn)定為“已經(jīng)認(rèn)可了評估報告的內(nèi)容”，法院有可能據(jù)此不再對評估報告內(nèi)容進行實質(zhì)性審查。

需要注意的是，申請復(fù)核評估時被征收人應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

故此，被征收人切勿“憑感覺”隨意操作這兩個重要的救濟環(huán)節(jié)，而要“把問題說到點子上”，在專業(yè)律師或者業(yè)內(nèi)人士的指導(dǎo)下精準(zhǔn)提出問題所在。

同時需要補充的是，申請專家委員會鑒定依法需要由被征收人作為委托人支付鑒定費用。被征收人若要爭取就不宜因舍不得這筆開銷而放棄。當(dāng)然，若鑒定改變了原評估結(jié)果的，鑒定費用將由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。

在明律師最后要提示大家的是，集體土地上房屋拆遷中的評估環(huán)節(jié)在一些省、市有其規(guī)定，在程序上大致與國有土地上房屋征收中相當(dāng)，當(dāng)然實際操作中可能會簡化一些。被征收人要善于把握整體、大局，沒必要過分糾結(jié)于某一個細(xì)節(jié)的懂與不懂上。按照上述6點去一一審查、關(guān)注，評估環(huán)節(jié)我們大可以順利通過，迎接我們的將是公平、合理補償?shù)年柟狻＃ㄍ跣∶?文）

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。