近些年出現(xiàn)了一種常見現(xiàn)象，那就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的收回、退出逐漸取代了征收。二者的共同點(diǎn)似乎顯而易見——都能實(shí)現(xiàn)收回宅基地與拆除地上房屋的目的。

但在法律層面上，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的收回、退出卻與政府主導(dǎo)的征收、拆違等行為存在顯著差別。農(nóng)民朋友們要注意了，以下3種情形下任何組織、個(gè)人都無權(quán)收回你的宅基地，更不能強(qiáng)制拆除你的住宅房屋。

【情形一：征收農(nóng)村集體土地】

由縣級(jí)以上政府主導(dǎo)的征地行為，必須嚴(yán)格依據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例規(guī)定的征地程序開展。根據(jù)這一剛剛修訂過的法定程序，征收方必須依法與被征地農(nóng)民簽訂《征地補(bǔ)償安置協(xié)議》。對(duì)未能簽訂協(xié)議的，則要依法作出《征地補(bǔ)償安置決定》。被征地農(nóng)民阻撓建設(shè)征地，仍然拒絕簽約搬遷的，由縣級(jí)政府作出《責(zé)令交出土地決定》，最后申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，才算是合法的拆除了被征地農(nóng)民的房屋。而《土地管理法》第66條規(guī)定的“收回集體土地使用權(quán)”，則多用于“為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”情形。此時(shí)，地還是農(nóng)村集體土地，并未發(fā)生征收行為，故此征收行為也就不應(yīng)依據(jù)此條款來推動(dòng)。從另一個(gè)角度講，征收集體土地是典型的政府行政行為，而第66條規(guī)定的“收回”行為則多被認(rèn)為是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（如某村經(jīng)濟(jì)合作社等）作出的民事行為。從行為性質(zhì)上看也與征地有本質(zhì)區(qū)別。

【情形二：查處農(nóng)村違法建設(shè)】

宅基地上的違法建設(shè)，主要體現(xiàn)為未辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的自建房行為。實(shí)踐中，逾越宅基地“四至”范圍建房，未經(jīng)審批擅自翻建、改建、擴(kuò)建房屋，私挖地下室，建造超過限高標(biāo)準(zhǔn)的房屋等行為都可能構(gòu)成違反城鄉(xiāng)規(guī)劃。故此，查處農(nóng)村違法建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處作出責(zé)令限期改正、拆除的決定，可以并處一定數(shù)額的罰款。對(duì)拒不履行改正、拆除義務(wù)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道有權(quán)組織實(shí)施強(qiáng)制拆除。這一查處違建的法定程序顯然與本文所述的“收回宅基地使用權(quán)”不同?！笆栈亍毙袨榈淖鞒鲋黧w是村集體或者村委會(huì)，而這兩個(gè)主體本就無權(quán)查處、無權(quán)拆除違法建設(shè)。由此看來，“收回”行為是不能應(yīng)用于查處宅基地上的違法建設(shè)的。況且，《土地管理法》第66條規(guī)定的可以收回土地使用權(quán)的情形——“不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的”并非農(nóng)村宅基地上違建行為的常見表現(xiàn)。前面提到的各種“私搭亂建”，本質(zhì)上蓋的還是住宅房屋，并不構(gòu)成改變涉案土地用途的行為。

【情形三：非自愿、有償?shù)恼厥褂脵?quán)退出】

宅基地使用權(quán)的退出是2015年農(nóng)村土地制度改革以來涌現(xiàn)出的新現(xiàn)象，《土地管理法》第62條為其提供了法律依據(jù)——國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。顯而易見的是，“退出”僅限于“村民自愿有償”這一范疇內(nèi)，有兩大原則——一是必須充分尊重村民意愿，村民不同意退出的任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其退出；二是必須給予退出宅基地的農(nóng)民公平合理的補(bǔ)償，不能“白退”。而在實(shí)踐中，收回宅基地使用權(quán)的決定多具有強(qiáng)制性，農(nóng)民被迫將宅基地交出，這顯然與宅基地制度改革試點(diǎn)的基本精神不相符合。在明律師事務(wù)所的陳麗芳律師團(tuán)隊(duì)要特別提醒大家的是，“退出”行為盡管目前看來影響范圍、程度仍相對(duì)有限，在許多地方仍處于穩(wěn)慎試點(diǎn)、探索的初級(jí)階段，但隨著“縮小征地范圍”“盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房”等改革目標(biāo)的進(jìn)一步深化，其長期的影響性絕不容忽視。請(qǐng)農(nóng)民朋友們務(wù)必從現(xiàn)在起就牢牢記?。翰蛔栽?，無退出。搞強(qiáng)制那一套的叫做征收、拆違，就是不能叫“退出”。同時(shí)需要提示大家的是，“收回宅基地使用權(quán)的決定”在實(shí)踐中一直有被濫用的現(xiàn)象，是拆除農(nóng)村房屋領(lǐng)域像“筐”一樣的事物。但無論如何，僅憑村集體、村委會(huì)那幾號(hào)人就強(qiáng)行將村民的宅基地上房屋夷為平地，顯然不符合《民法典》對(duì)老百姓私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的起碼要求。農(nóng)民朋友們需要謹(jǐn)記，想要拆除合法建造的房屋，或是農(nóng)戶自愿、同意，或是要“請(qǐng)出”人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定來，否則任何看上去氣勢(shì)洶洶、不可一世的“收回決定”在法律的審查面前都將是紙老虎。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。