導(dǎo)讀：2021年7月2日，國務(wù)院總理李克強簽署第743號國務(wù)院令，公布新修訂的《土地管理法實施條例》（以下簡稱新《條例》），自2021年9月1日起施行。新《條例》在《土地管理法》制度框架下，，進一步明確了制度邊界，強化法律責(zé)任，對農(nóng)民的土地財產(chǎn)有了更為健全的制度和法律保護。據(jù)此，《條例》中有對農(nóng)村建設(shè)用地的重點規(guī)定，以盤活農(nóng)村土地的經(jīng)濟價值，進一步為農(nóng)民創(chuàng)收。在明律師提醒大家，關(guān)于建設(shè)用地，有這三點值得關(guān)注
一、細化了土地征收程序。
在《條例》實施前，農(nóng)村土地征收是沒有完善的法律制度規(guī)定的。農(nóng)村土地征收程序主要參考國有土地上房屋征收程序，其主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補償條例》。但該《條例》并不能完全覆蓋農(nóng)村土地征收過程中出現(xiàn)的問題，導(dǎo)致農(nóng)村的被征收人在補償利益上會吃很大的虧，在這樣的形勢下，《土地管理法實施條例》應(yīng)運而生。
此次《土地管理法實施條例》細化了農(nóng)村土地上的征收程序，也就是從9月1日開始，農(nóng)村土地征收將完全依據(jù)《條例》規(guī)定的征收程序進行。如果違反《條例》規(guī)定，那么就是違法的，被征收的農(nóng)民朋友可提起相應(yīng)的維權(quán)訴訟。
《條例》規(guī)定的農(nóng)村土地征收程序可分為以下6步：
1、發(fā)布土地征收預(yù)公告；
2、編制征地補償安置方案；
3、簽訂征地補償安置協(xié)議；
4、申請土地征收審批；
5、發(fā)布土地征收公告；
6、實施土地征收。
二、明確征地補償安置協(xié)議簽訂前置于征收審批
如上述征收程序可知，新《條例》中明確提出需要將土地補償安置協(xié)議簽訂等土地征收前期工作完成以后，方可提出征收土地申請。
將征地補償安置協(xié)議簽訂前置于征收審批，這和以往的土地征收相反。在《條例》實施以前，農(nóng)村土地的征收是先經(jīng)過了審批，然后才開始發(fā)征收公告、簽補償協(xié)議的。
《條例》怎么會有這樣的變化呢？這主要是因為在過去的農(nóng)村土地征收實踐中，土地征收項目經(jīng)過審批后，在后面的征收操作中，經(jīng)常出現(xiàn)斷水?dāng)嚯姳七w、強拆偷拆等違法行為，嚴(yán)重侵害被征收人的合法權(quán)益。
為了盡可能規(guī)避上述違法征收行為的發(fā)生，保護農(nóng)民土地房屋利益，《條例》要求征收方必須先要和被征收的農(nóng)民平等協(xié)議和談判，只有在達到農(nóng)民朋友預(yù)期的合理補償利益后，農(nóng)民朋友自愿簽了征收補償協(xié)議，那么征收方才能將征收項目提交審批，審批過關(guān)后，才能開始實施征收。
《條例》這樣規(guī)定最重要的意義在于能讓農(nóng)民朋友掌控談判的主動權(quán)，賦予了農(nóng)民對征收項目的話語權(quán)。比如：征收補償標(biāo)準(zhǔn)合不合理、征收方式是否適當(dāng)、補償利益的給付期限能否接受等等，在新《條例》規(guī)定下，農(nóng)民都有表達意見的權(quán)利，并且征收方還必須聽這些意見，否則被征收農(nóng)民不簽補償協(xié)議，征收項目就無法實施，這在很大程度上能制約和束縛行政征收方的行政強權(quán)。
對此，在明律師提醒大家，新《條例》給了農(nóng)民朋友如此大的權(quán)限和能力，被征收人要充分把握好法律賦予的權(quán)利，進而全方位保護好自己的補償利益。也就是說，《條例》這就提高了被征收人的主動地位，給了被征收人對自己財產(chǎn)處分的更多掌控空間。這就要求被征收人需要全面的去評估自己的房屋和土地價值，參考周圍市場價以及如何置換、置換到什么位置上等最有利于自己的因素，然后以最有利于自己的價值內(nèi)容去和征收方協(xié)商交涉。
三、明確征收土地批準(zhǔn)前需補償資金足額到位
新《條例》中明確指出申請征收土地的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)及時落實相關(guān)補償費用，并保證足額到位，?？顚Ｓ?。有關(guān)費用未足額到位的，不得批準(zhǔn)征收土地。
這是對“先補償、后搬遷”原則的再次著重強調(diào)。法律一而再再而三的強調(diào)該原則，可見“先補償、后搬遷”對我們被征收人的意義有多重大。因為在征收過程中，被征收人最大的籌碼就是房屋，只要房屋在，都有可判談的空間。而被征收人如果還沒有拿到合理補償，就搬遷，后期再想要拿補償利益，那是非常困難的。這也就是為什么征收方即使違法也要強拆的原因。
所以，在明律師提醒大家，一定要足額拿到補償利益后，再搬遷。如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)相關(guān)部門有違反規(guī)定進行拆遷的情況，一定要及時留存證據(jù)，拿起法律的武器，保護自己的合法利益。
如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
