在農(nóng)村的征收拆遷過程中，經(jīng)常遇到這樣的情況：有很多人因為結(jié)婚、就業(yè)、上學(xué)、從軍等原因，將戶籍遷出了農(nóng)村，并在城里落戶了，但在村里還留有房屋。這時候如果遇到征收拆遷，已經(jīng)落戶城市戶籍的人，還能拿到房屋的拆遷補償利益嗎？此外，還有一種通過買賣獲得農(nóng)村房屋的城里人，在拆遷時能拿到拆遷補償款嗎？下面在明律師來分析分析這兩種情況。

一、農(nóng)村戶籍已遷至城里，農(nóng)村房屋拆遷還能有拆遷補償嗎？

在集體土地上房屋的征收拆遷，宅基地和房屋是分開補償?shù)?。宅基地由于其所有?quán)屬于村集體，所以宅基地的拆遷補償費用直接補償給村集體，這與被征收人沒有直接關(guān)系。

對于宅基地上的房屋，屬于地上附著物。根據(jù)《土地管理法》第四十八條規(guī)定：征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

由此，宅基地上的房屋在征收拆遷時應(yīng)給予足額合理補償?shù)模已a償給房屋的所有權(quán)人。

也就是說，這部分補償是不區(qū)分戶口的，無論是農(nóng)村戶口還是城市戶口，只要是房屋實際產(chǎn)權(quán)人或合法繼承人，都可以享受到房屋的拆遷補償款。

總而言之，戶口遷出能繼承老家的房屋，但是宅基地不存在繼承的說法。同時只要房屋不滅失，依舊可以擁有宅基地的使用權(quán)，拆遷的時候房屋可以獲得相應(yīng)的補償。

二、城里人買的農(nóng)村房屋，拆遷時買家能否獲得補償款？

在征收實踐中，城里人買了農(nóng)村房子，由于沒過戶，在拆遷時賣家爭拆遷補償款的糾紛非常多，這一類問題也較為棘手。那對于這一類的拆遷補償，該歸誰你呢？

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”以及“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”可知，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

因此，屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可以享有宅基地的使用權(quán)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人是無權(quán)享有的。

農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地買賣，而按照我國法律規(guī)定，宅基地買賣是禁止的，所以農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律強制性規(guī)定，普遍會被判定合同無效。

在房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，雙方當(dāng)事人可按照《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”這一規(guī)定，各自返還房屋及購房款。

簡單點說就是，根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)只能在本村符合條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給非本村集體成員之外的人。如果賣給了本村符合條件的村民，房屋的拆遷補償款與原房主無關(guān)。如果賣給本村集體之外的人，則買賣合同無效，房屋拆遷款原則歸原房主所有，但如果買賣協(xié)議約定了房屋拆遷后所得補償款的歸屬，則應(yīng)當(dāng)履行約定。如果沒有約定，原房主應(yīng)當(dāng)歸還買方購房款，以及補償買方裝修、房屋價格上漲帶來的損失。

對此，在明律師提醒大家；農(nóng)村房屋買賣，不管是對買家還是賣家，都存在一定的風(fēng)險。如果一定要買賣，一定要有村集體的證明以及進(jìn)行相關(guān)公證，增強買賣合同公信力，有助于發(fā)生糾紛時找到平衡依據(jù)。如果遇到征收，作為房屋買賣合同的交易方，建議盡早聘請專業(yè)律師，從而為自身爭取最大合法利益。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。（文|黃小仙）