2020年1月1日新《土地管理法》正式實(shí)施，新法的亮點(diǎn)之一是將原來(lái)的“征地批后公告”改為“征地批前公告”。意思是簽約時(shí)點(diǎn)由"批后"改動(dòng)到"批前"，征收方必須要先得到被征收人的同意，才能啟動(dòng)征收工作的開展。這樣的做法并不是新出來(lái)的，很多地方在2020年以前已經(jīng)有“預(yù)征收”或“模擬征收”的征收模式了。那新法的改變對(duì)被征收人有什么影響呢？下面在明律師來(lái)解析下“批前”簽約的相關(guān)問(wèn)題。

一、“批前”簽的“協(xié)議”具體是什么協(xié)議？

《土地管理法》第四十七條第二款規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，……聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

該規(guī)定的意思是說(shuō)，政府要實(shí)施征收，必須先與多數(shù)被征收人簽訂同意的協(xié)議。也就是多數(shù)被征收人對(duì)征收補(bǔ)償數(shù)額、安置方式等內(nèi)容無(wú)異議且同意簽訂協(xié)議后，政府才能實(shí)施征收。

上述內(nèi)容落在實(shí)際的征收中就是預(yù)征收、模擬征收的征收模式。簡(jiǎn)而言之就是，征收方在征收公告發(fā)布前，會(huì)拿一份“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”給被征收人簽。如果大多數(shù)被征收人（一般是至少80%以上的被征收人同意）簽了“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”，那么，政府就會(huì)開始實(shí)施征收了。

二、簽訂批前協(xié)議或者說(shuō)簽“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”，有什么實(shí)際意義？

新《土地管理法》規(guī)定簽約時(shí)點(diǎn)由"批后"改動(dòng)到"批前"，主要在于提高了被征收人的主動(dòng)地位，賦予被征收人對(duì)自己財(cái)產(chǎn)處分有更多掌控空間。也就是被征收人對(duì)自己的房屋值多少錢、需要換置到什么地方、以什么樣的方式換置、在什么時(shí)間段內(nèi)補(bǔ)償?shù)轿坏惹闆r有足夠的話語(yǔ)權(quán)。這樣從征地拆遷工作開始，被征收人就處在主動(dòng)地位，一定程度上制約著行政機(jī)關(guān)濫權(quán)貪利的行政空間。

因此，在現(xiàn)下的征收工作中，在前期的補(bǔ)償協(xié)議簽訂過(guò)程中，被征收人一定要注意全面的去評(píng)估自己的房屋和土地價(jià)值，參考周圍市場(chǎng)價(jià)以及如何置換、置換到什么位置上等最有利于自己的因素，然后以最有利于自己的價(jià)值內(nèi)容去和征收方協(xié)商交涉。

三、“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”能否代替正式的補(bǔ)償協(xié)議，能否作為被征收人最終補(bǔ)償依據(jù)？

在《土地管理法》規(guī)定下，“預(yù)征收”有了合法性前提。也就是說(shuō)，在沒有其他特殊的情況，批前簽的補(bǔ)償協(xié)議，在正式實(shí)施征收后生效，那么，后期的征收補(bǔ)償也依據(jù)該生效協(xié)議履行。在一般情況下，批前簽的補(bǔ)償協(xié)議就相當(dāng)于最終的補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)征收方和被征收人產(chǎn)生法律效力。

但最高人民法院有相關(guān)司法判例作出了這樣的裁判：在集體土地預(yù)征收過(guò)程中，征收管理部門與被征收人簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議屬于附條件的行政行為，只有在省級(jí)人民政府作出征收批復(fù)，市縣人民政府發(fā)布正式的征收公告后，征收補(bǔ)償協(xié)議才能夠發(fā)生法律效力，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響。未發(fā)生法律效力的征收補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響，不屬于行政訴訟的受案范圍。

該裁判的意思是說(shuō)：預(yù)征收階段簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議如果未能生效，也就是簽了預(yù)征收協(xié)議后，征收方未能按照協(xié)議約定開始實(shí)施征收。在這樣的情況下，該預(yù)征收協(xié)議不再對(duì)被征收人產(chǎn)生法律效力。實(shí)踐中有很多簽了協(xié)議后，政府又過(guò)了好多年才開始征收。這樣過(guò)了多年后再開始征收的，就不能再依據(jù)之前簽的預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償了。但是征地批復(fù)做出后，意味著雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議生效，將會(huì)對(duì)被征收人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響。

據(jù)此，在明律師提醒大家：如果簽約與征地審批經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的時(shí)間跨度，那么房屋的價(jià)值可能會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，如仍按補(bǔ)償協(xié)議成立時(shí)的條件進(jìn)行補(bǔ)償，可能會(huì)導(dǎo)致被征收人利益的失衡。所以被征收人在預(yù)征收階段簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)一定要謹(jǐn)小慎微，必要時(shí)積極咨詢律師，避免損害發(fā)生及不必要的訴累。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。