導(dǎo)讀：征收拆遷補(bǔ)償協(xié)議，是被拆遷人與拆遷方對(duì)協(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致，并自愿簽署的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，協(xié)議雙方都要按照約定的協(xié)議內(nèi)容履行義務(wù)。因此，協(xié)議內(nèi)容，直接決定征收補(bǔ)償利益。如何簽署協(xié)議內(nèi)容，決定補(bǔ)償利益高低。

拆遷協(xié)議沒(méi)有這四條，千萬(wàn)別簽字，否則可能拿不到補(bǔ)償

【征收實(shí)踐中的協(xié)議欺詐亂象】

在明律師在當(dāng)事人咨詢中經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題：

“律師，我現(xiàn)在拿的拆遷補(bǔ)償跟拆遷方當(dāng)時(shí)承諾的不一樣啊，差太多了，我該怎么辦？”

“你們的征收協(xié)議是怎么寫(xiě)的呢？”

“我沒(méi)有協(xié)議呀，協(xié)議在拆遷方那里，當(dāng)時(shí)簽的是空白協(xié)議，拆遷方說(shuō)內(nèi)容后面再寫(xiě)，先協(xié)商，然后按照協(xié)商的內(nèi)容寫(xiě)，我就簽了，結(jié)果現(xiàn)在拿的補(bǔ)償和當(dāng)初協(xié)商的不一樣……”

在明律師提醒大家：空白拆遷協(xié)議往往具有一定的誘騙和欺詐性。為了讓被拆遷人及早簽約及早搬遷，拆遷方往往會(huì)承諾給出高額補(bǔ)償利益，誘騙被拆遷人簽空白協(xié)議。但被拆遷人一旦簽了空白協(xié)議，拆遷方在“空白協(xié)議”上就能想怎么寫(xiě)就怎么寫(xiě)了，所以最后的補(bǔ)償結(jié)果往往和被拆遷人的預(yù)期有很大差距。所以，空白協(xié)議一定不能簽。

【如何簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，才能保障補(bǔ)償利益最大化？】

避開(kāi)空白協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)，被拆遷人要懂得簽拆遷協(xié)議的技巧及相關(guān)法律規(guī)則，才能有效保護(hù)好自己的權(quán)益，獲得合理補(bǔ)償利益。對(duì)此，在明律師告訴大家簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，一定要注意的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一、明確簽約主體，落實(shí)責(zé)任主體

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條規(guī)定：房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

該條款明確能簽訂補(bǔ)償協(xié)議的只能是被拆遷人與拆遷部門(mén)，其他主體是不能簽補(bǔ)償協(xié)議的。具體而言，與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會(huì)因?yàn)橹黧w不明確、主體沒(méi)有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類(lèi)的機(jī)構(gòu)，是不具備法人的主體資格的。一旦簽訂主體不合格，就會(huì)導(dǎo)致后期的拆遷補(bǔ)償難以落實(shí)，且很難找到主體追責(zé)。

二、完善補(bǔ)償內(nèi)容，估房?jī)r(jià)易獲利

內(nèi)容是協(xié)議的核心，被拆遷人最關(guān)心的補(bǔ)多少、怎么補(bǔ)、什么時(shí)候能補(bǔ)等等，都在協(xié)議內(nèi)容里。在明律師提醒大家，在拆遷協(xié)議里，比較重要且必須明確的內(nèi)容有：

1、補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)。

2、補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。

3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因?yàn)榈乩砦恢脹Q定了土地的區(qū)位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒(méi)有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

4、如果簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對(duì)主合同有重大改動(dòng)，須明確約定以補(bǔ)償協(xié)議約定為準(zhǔn)。

而在明確協(xié)議內(nèi)容的過(guò)程中，你要知道自己的房產(chǎn)值多少錢(qián)，然后才能決定補(bǔ)償款的總金額。估算自己的房?jī)r(jià)可以以當(dāng)?shù)厣唐贩空＝灰踪I(mǎi)賣(mài)的房?jī)r(jià)為參照價(jià)格。

三、明確具體安置方式和條件

如果要的是錢(qián)，那就要寫(xiě)清楚，都有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，分別給多少錢(qián)，以什么方式發(fā)放，什么時(shí)候給；如果要的是安置房，就要寫(xiě)清楚安置房的位置、面積、戶型情況、公攤比例以及交房和辦證的時(shí)間等。寫(xiě)得越具體，遇到爭(zhēng)議時(shí)，維權(quán)的證據(jù)就越充分。

四、具體違約責(zé)任條款，保障協(xié)議約定義務(wù)的履行

征收實(shí)踐中，拆遷方不履行協(xié)議約定義務(wù)或者延期、拖延履行義務(wù)的現(xiàn)象非常多。比如很多當(dāng)事人房屋拆遷了很多年還沒(méi)拿到安置房，或者拆遷方交了安置房，當(dāng)房屋質(zhì)量不合格等等，都屬于嚴(yán)重違約情形。

因此，在明律師提醒大家，在簽協(xié)議時(shí)一定要明確約定違約責(zé)任的承擔(dān)條款，比如違約后怎么賠償，賠償多少等。有明確約定后，拆遷方即使違約，被拆遷人也能依據(jù)補(bǔ)償協(xié)議的違約條款追責(zé)，最大化地保護(hù)自己的利益。如果在補(bǔ)償協(xié)議中沒(méi)有約定違約責(zé)任，那么即使被拆遷人能主張違約責(zé)任，但由于責(zé)任劃分并不明確，再加上舉證上的困難，就很難主張全面的利益賠償。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。