導(dǎo)讀：房屋的征收拆遷，涉及到對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償問(wèn)題。有拆遷必有補(bǔ)償，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因此，對(duì)于拆遷補(bǔ)償，被拆遷人是可以選擇產(chǎn)權(quán)置換的。

實(shí)踐中，會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)置換的被拆遷人不在少數(shù)，地方政府大多也傾向于產(chǎn)權(quán)安置。畢竟對(duì)于一大筆補(bǔ)償資金，對(duì)于一般老百姓來(lái)說(shuō)，不是能很好的去運(yùn)用和妥善處理好這筆資金。一旦消耗完這筆資金，不乏有部分被拆遷人會(huì)以拆遷損害為由找政府麻煩。為了解決后顧之憂，很多地方都會(huì)以產(chǎn)權(quán)置換為拆遷的補(bǔ)償方式。

【那對(duì)于產(chǎn)權(quán)置換，如何置換才合理呢？】

根據(jù)《土地管理法》、《條例》等相關(guān)法律規(guī)定，征收拆遷補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，且保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

具體而言，對(duì)于房屋置換的補(bǔ)償，實(shí)踐中是以“1:1”是置換比例來(lái)落實(shí)保障被征收人原有生活水平不降低的原則的。

【如何理解“1:1”置換的以房換房?】

關(guān)于“1:1”置換，并不是老百姓簡(jiǎn)單理解的1平米換一平米。試想一下，市中心房屋的1平米與郊區(qū)住房的1平米能等價(jià)嗎？普通住房的1平米能等價(jià)于商業(yè)用房的1平米嗎？顯然是不能的。

所以，綜合而言，拆遷以房換房，至少以“1：1”為置換比例，是指被拆遷房屋和換置后所得的房屋價(jià)值相當(dāng)。這需要綜合考慮被征收房屋和置換后所得房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

其次，在以房換房問(wèn)題上，在明律師提醒大家還需要注意的是：

一：以房換房和貨幣補(bǔ)償一樣，需要進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估。

二：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。而《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》也明確了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以房換房的情況下，被拆遷房屋和進(jìn)行換置的房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)間應(yīng)該是一致的。

上述兩點(diǎn)的關(guān)鍵都在于保證置換的房屋價(jià)值與原被拆遷房屋價(jià)值相當(dāng)，所以被拆遷人一定要嚴(yán)格把握好評(píng)估程序與評(píng)估結(jié)果。

【以房換房，前后房屋價(jià)值不相當(dāng)怎么辦？】

征收實(shí)踐中，不乏有市中心的房子被置換到郊區(qū)，臨近地鐵的房子被置換到交通不便地區(qū)，甚至有商業(yè)用房被置換為普通住房等現(xiàn)象。當(dāng)然，這種置換肯定是不合理的，這在實(shí)踐中也引起了不少糾紛。面對(duì)這樣的情況，應(yīng)該如何處理呢？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一規(guī)定：被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因此，如果用于置換的房屋價(jià)值過(guò)低，被拆遷人可以要求拆遷方給予相應(yīng)的差價(jià)。具體方法是可以先于征收方協(xié)商。協(xié)商不成，則需要通過(guò)行政復(fù)議或者行政訴訟的方式維權(quán)救濟(jì)。

【產(chǎn)權(quán)置換，應(yīng)該怎么選置換房屋？】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一第三款規(guī)定：如果是因?yàn)榕f城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

該條明確了選擇產(chǎn)權(quán)置換的補(bǔ)償?shù)模徊疬w人可以要求置換就近地段的房屋。而實(shí)踐中地方政府會(huì)受限于城市規(guī)劃或者資源不足的情況，無(wú)法提供就近地段房屋的安置，對(duì)于這種情形，硬要政府就近安置是不現(xiàn)實(shí)的。此時(shí)，被拆遷人可以要求政府提供改建地段房屋。但改建地段房屋的質(zhì)量、價(jià)值、區(qū)位等，應(yīng)該與原被拆遷房有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)地位。

最后，在明律師還要補(bǔ)充一點(diǎn)的是：如果選擇了以房換房，在換得的房屋交付前，要在哪里生存居住呢？這個(gè)不用擔(dān)心，據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。也就是房屋征收部門會(huì)向您提供臨時(shí)住房或者臨時(shí)安置的費(fèi)用。

總而言之，選擇房屋置換，應(yīng)該要求被置換房屋的價(jià)值與原被拆遷房屋截至相當(dāng)。這需要考綜合慮的因素包括了區(qū)位、環(huán)境、房屋性質(zhì)等等，當(dāng)你置換房屋的綜合價(jià)值過(guò)低時(shí)，需及時(shí)咨詢律師，采取相應(yīng)的救濟(jì)措施。