導(dǎo)讀：由于農(nóng)村城市化，合村并居等政策的推進，農(nóng)村房屋住宅買賣交易的情況非常多。一直以來，農(nóng)村房屋買賣存在諸多糾紛，比如權(quán)屬不明、不能過戶等等。其中一個比較突出的問題是買外村的房屋是否合法？如果遇到拆遷，補償利益又該歸誰呢？下面在明律師來分析下這個問題。

【買外村住宅房屋，買賣合同是否合法？】

首先，根據(jù)我國《土地管理法實施條例》、《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定，宅基地住房不能向非本集體成員之外的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，該合同應(yīng)作無效處理。

因此，如果相關(guān)權(quán)利人買了外村的住宅房屋，從法律上來說，該房屋買賣合同是無效的。

房屋買賣合同無效，意味著該買賣房屋的所有權(quán)，仍然屬于賣方。房屋拆遷的補償利益是直接補償給房屋所有權(quán)的人。因此，此時的征收補償利益是給賣方的，買方無權(quán)主張房屋的征收補償利益。

當(dāng)然，上述理論在法律邏輯上成立，實踐中的情況往往很復(fù)雜。原房主作為法律承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)人，可以自己向征收方主張拆遷補償嗎？拆遷款是不是全部為原房主所有呢？這還要看根據(jù)實踐中的具體情況分析。

【買外村住宅房屋，征收補償利益歸誰？】

具體而言，實踐中買賣合同無效后，宅基地房屋所有權(quán)歸賣方，所以賣方可以向征收方主張拆遷補償，但如果賣方有過錯需要賠償買方一定的經(jīng)濟損失。如果買家在購買宅基地房屋后，在取得了相應(yīng)的審批許可的情況下，對房子進行了裝修、改建或者新建等投資建設(shè)行為，那么對于買家投入的這部分錢，買家可以根據(jù)實際情況，向賣家主張分割相應(yīng)的補償款或者損失賠償。

總的來說，買外村的房子，買家的風(fēng)險相較于賣家更大。當(dāng)然，這不是說賣家就能完全規(guī)避風(fēng)險，坐收“漁翁之利”。賣家在賣房的時候已知是賣給外村人，就存在一定過錯，也是要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任的。

所以，在明律師提醒大家：買賣交易應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)進行，勿要觸碰法律底線，是保護買賣雙方權(quán)益的最好措施。如果遇到模糊的地方或者糾紛需及時咨詢專業(yè)律師，保護自己的買賣權(quán)益。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。