導(dǎo)讀：隨著《國有土地上房屋征收評估辦法》的深入人心，越來越多的被征收人知道了征收評估機構(gòu)應(yīng)當由全體被征收人協(xié)商選定這一知識點。然而知易行難，究竟該怎樣參與協(xié)商選定，很多被征收人就很含糊了。本文，在明律師就結(jié)合《濟南市國有土地上房屋征收補償房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》的有關(guān)規(guī)定來為大家做一番解讀。

【要點一：開始選定的時點可能有兩種】

究竟什么時候開始評估機構(gòu)的選定工作，這是被征收人首先需要明確的問題。濟南市的《選定辦法》中給出了兩種不同的時間節(jié)點：

一是在作出征收決定之后依法選定，這是一般情況，也符合征收拆遷工作的起碼邏輯；

二是在發(fā)布凍結(jié)通告后以后作出房屋征收決定之前依法選定。此時選定的叫“預(yù)評估機構(gòu)”，待征收決定依法作出后，預(yù)評估機構(gòu)可經(jīng)公示無異議后，轉(zhuǎn)為正式的征收評估機構(gòu)。

這里需要注意的是，如果公示期內(nèi)有三分之一以上的被征收人書面提出異議，或者房屋征收部門自行確定預(yù)征收評估機構(gòu)的，房屋征收部門應(yīng)保障被征收人對評估機構(gòu)的選擇權(quán)，組織選定正式的評估機構(gòu)。

事實上，這種“預(yù)評估”對應(yīng)的就是老百姓們耳熟能詳?shù)摹澳M搬遷”。但被征收人一定牢牢記住一點，無論程序上怎么做調(diào)整，該屬于我們的權(quán)利絕不能被省略、剝奪。

【要點二：協(xié)商選定要超過三分之二的被征收人達成一致】

實踐中，很多被征收人會有質(zhì)疑：明明我參與了協(xié)商選定，到場的人看上去也很多，甚至已經(jīng)明確過半，為什么我們選的機構(gòu)不算數(shù)，最后還是要再組織投票或者搖號呢？

這就要看當?shù)卦O(shè)定的協(xié)商選定“門檻”了。濟南市的《選定辦法》中就規(guī)定了如下協(xié)商選定中的細節(jié)問題：

1.協(xié)商選定必須發(fā)公告、通知，確保被征收人知情權(quán)；

2.協(xié)商選定的期限不少于10天；

3.被征收房屋所在地街道辦事處、社區(qū)居委會組織協(xié)商選擇；

4.協(xié)商需超過三分之二被征收人達成一致方能生效；

5.協(xié)商不成的則根據(jù)不同情況轉(zhuǎn)入逐戶征詢、集中投票或者被征收人代表投票等方式繼續(xù)向下推進。

據(jù)此，參與了協(xié)商選定并不意味著協(xié)商結(jié)果就會成為最終的選定結(jié)果，是否越過了超過三分之二這一門檻十分重要。

這一過程的公開、透明度按說是很高的，被征收人如有疑問都可以向街道辦、居委會工作人員了解詢問。

【要點三：投票階段需有現(xiàn)場監(jiān)督】

如前所述，投票階段又分為逐戶征詢、集中投票和被征收人代表投票3種模式。濟南市規(guī)定，一次征收300戶以下的走逐戶征詢或集中投票的方式，300戶以上的采取被征收人代表投票的方式。

被征收人代表的選擇同樣有其程序，具體的規(guī)定可概述如下：

1.投票代表按被征收人數(shù)量的5%-10%推選產(chǎn)生，人數(shù)不少于50人，不多于200人；

2.投票代表名單應(yīng)公示3天以上，名單之外的被征收人憑10名以上被征收人出具的聯(lián)名推薦書向街道辦報名，可直接參加投票；

3.參與投票人員在告知的規(guī)定時間持房屋權(quán)屬證書或承租合同、身份證明到指定地點投票；

4.集中投票和被征收人代表投票方式均應(yīng)有公證機關(guān)公證或有街道、居委會代表現(xiàn)場監(jiān)督。

也就是說，被征收人代表投票方式雖不能保證每一戶被征收人都有權(quán)參與投票，但并不排斥推選代表以外的人作為代表參與投票。只要被征收人獲得了足夠多的群眾的信任，就能通過10人以上的聯(lián)名推薦書參加投票。

【要點四：抽簽、搖號等隨機方式是最后選項】

濟南市規(guī)定中明確，采取前述投票方式未能確定征收評估機構(gòu)的（少數(shù)服從多數(shù)即可），征收方就可以通過抽簽、搖號等隨機方式選定征收評估機構(gòu)了。

由此來看，3大類評估機構(gòu)選定方式的順序一般是“協(xié)商—投票—搖號或抽簽”，不能直接適用投票或者隨機方式來選定評估機構(gòu)。

抽簽、搖號過程中同樣需要有公證機關(guān)在場公證，或者安排街道、社區(qū)的代表做現(xiàn)場監(jiān)督。

在明律師要提示大家的是，上述選定程序應(yīng)當說比較嚴謹細致，每一個環(huán)節(jié)都有公告、通知，都有社區(qū)居委會、街道辦的協(xié)調(diào)組織，被征收人只要對自己的事情足夠上心，知情權(quán)和參與權(quán)還是有保障的。大家要切忌對社區(qū)、街道辦張貼的通知、公告“選擇性失明”，或者因早出晚歸等自身客觀原因“沒看見”從而錯過行使權(quán)利的機會，為權(quán)利救濟留下遺憾。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。