導讀：隨著國家經(jīng)濟的高速增長和城市化，城中村這一由城市化形成的產(chǎn)物引起了大家的關注。由于人口聚集和城市規(guī)劃的發(fā)展，許多城市原有的城中村都面臨著拆遷，而這些拆遷大多的名義是城中村改造。今天在這里就城中村拆遷簡單進行一些分析。

【什么是城中村？】

城中村在法律上本質(zhì)上是集體土地上的住宅，也就是老百姓說的宅基地上的房子。但又由于它處于城市邊界擴大后的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城中村承載了大量的外來人口，同時又為房主帶來一定收入。這些特點既讓它區(qū)別于農(nóng)村地區(qū)的宅基地，又不同于城市地區(qū)的商品房。

商品房是建立在國有土地上的房屋，國家享有土地所有權，房屋所有權人享有的是土地使用權。而城中村的土地所有權則屬于集體經(jīng)濟組織，也就是全體村民。我們平日所說的城中村拆遷法律上就是國家通過征收將土地所有權變更為國有，同時對集體經(jīng)濟組織成員也就是村民進行安置補償。

【目前，城中村拆遷中主要面臨的三大問題】

第一，城中村拆遷所適用法律規(guī)范既有國家層面的法律如《土地管理法》及其實施條例，又有大量的地方性法規(guī)以及規(guī)范性文件也就是紅頭文件。因此，城中村拆遷的程序和補償在主要程序遵循土地管理法的同時，又存在著明顯的地區(qū)性差異。

以陜西省省會西安市為例，城中村拆遷主要以改造或搬遷等名義實施。首先，在補償安置項目中，出現(xiàn)了在國家法律層面沒有定義的雙女戶，祖遺戶，經(jīng)濟房等補償項目。其次，在確定補償標準時，適用宅基地面積和戶籍人口補償就高原則。再次，由于城中村的房屋大多數(shù)沒有房產(chǎn)證或規(guī)劃許可證，在認定合法面積之外的房屋，采用補償房屋殘值的方法。

第二：由于城中村拆遷的特殊性和復雜性，在補償安置中容易產(chǎn)生法律糾紛。一般有如下幾種：

（1）對安置人口的認定標準，即哪些人在拆遷中應該被安置。這又涉及到戶籍所在地，戶口性質(zhì)，是否以前被安置，戶籍認定的時間點幾個方面。針對這一問題，陜西省高級人民法院在2020年發(fā)布了相關的審判指引文件，對前述幾個問題作出了相應的規(guī)定。

（2）房屋合法面積的認定。城中村房屋一般都沒有取得房產(chǎn)證或規(guī)劃許可證，而房屋面積一般都相對較大，在拆遷中，征收方和拆遷戶對合法面積的認定容易產(chǎn)生爭議?，F(xiàn)有的拆遷中，對這一問題的處理方法一般是有土地使用權證以證載面積為準，沒有土地使用權證或?qū)徟掷m(xù)的，每一個項目規(guī)定一個標準面積。再以證載面積或標準面積為基數(shù)，乘以2倍或3倍即為合法的房屋面積。在此之外的面積一般以房屋殘值予以補償。

（3）補償協(xié)議的簽訂和履行。由于城中村房屋一般缺乏合法證件，所以在確定權利人時，現(xiàn)有實踐中，主要家庭成員簽訂補償安置協(xié)議都是被認可的，所以在家庭成員未協(xié)商一致的情形下，家庭成員對協(xié)議的異議容易產(chǎn)生協(xié)議糾紛。此外，補償安置協(xié)議的簽約方是多元化的，既有作為行政機關的街道辦事處或管委會，又有作為企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有作為村民自治組織的村委會。在協(xié)議糾紛時，由于補償安置主體的不同，在進行法律訴訟時也會有所區(qū)別。

由于篇幅的限制，本文無法將城中村拆遷的所有問題涵蓋到，如果被征收人對拆遷有疑問，最好還是尋求專業(yè)的法律人士。城中村拆遷的復雜性和地區(qū)差異性，導致無法用唯一的標準來評判，需要考慮到地區(qū)差異性，補償主體的多元性等方方面面的問題。

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