導讀：在我國，房屋根據性質及用途可以分為商業(yè)用房和住宅用房。在拆遷中，這兩種房屋的補償標準亦有所不同，一般來說商業(yè)用房的補償標準要高于住宅用房。實踐中，存在權屬登記性質是住宅而實際卻用來商業(yè)經營的房屋，這類房屋通常是依法取得營業(yè)執(zhí)照的，且進行了稅務登記和繳納稅款，卻沒有對房屋的性質進行變更登記，被稱為“住改商”。對于這種房屋，在遇到征地拆遷時該如何獲得合理的補償？

2017年，某縣政府決定征收吳先生的房屋用于人防工程建設，包括房改房4套、臨建房1處、配見房1處以及其承租的商廈門面等多處房產均納入征收范圍，但補償金額卻僅有200余萬元。多年來，吳先生的房產一直用于酒店經營，效益可觀。征收補償如此之少，令吳先生實在無法接受。

于是，吳先生找到北京在明律師事務所的陳麗芳律師尋求破解之道。

陳律師仔細了解情況后，發(fā)現兩點對吳先生十分有利的信息：

1、對房子改造后，吳先生依法辦理了房產證，期間按照商業(yè)用水、用電的價格支付相關費用，且多年來一直繳納稅費，可以證明其房屋屬于商業(yè)用房，應該按照商業(yè)用房的標準予以補償。

2、自行加建的部分，吳先生辦理了土地使用權、城市建設所需的規(guī)劃審批、施工許可等證照，并繳納了相關稅費，符合當時法律法規(guī)的要求，因此，三層自建樓屬于吳先生合法所有，縣政府的補償決定中明顯遺漏了對三層自建樓的補償。

基于以上有力證據，陳律師指導當事人針對補償決定提起訴訟。訴訟期間，陳律師積極與對方的律師以及政府人員協商，也主動與辦案法官聯系，積極通過協商解決問題。

后來，雙方達成一致意見，法院出具了《行政調解書》，吳先生的補償款最終從200萬提高至665萬，不僅順利獲得合理補償，而且節(jié)省了大量的時間和精力。

本案中涉及的是關于“住改商”房屋的補償問題，如何才能在拆遷中獲得合理的補償？需要注意以下三點：

1、對于“住改商”房屋性質的認定，各地要求并未統一。

常見的有三種方式：一是以房屋權屬登記為準，只有登記的是商業(yè)用房，實際用途也是商用房才會被認定為商業(yè)用房；二是按照實際用途，即不管房屋登記的性質為何，只要實際用于商業(yè)經營就認為是商業(yè)用房；三是將登記性質與實際用途結合起來，按照登記的性質確定補償標準，再根據實際用途就停產停業(yè)損失予以補償。

在此，提醒廣大被拆遷者：①住宅用房用于商業(yè)用途時最好及時辦理變更登記；②若未能及時辦理變更手續(xù)，經營者一定要保存好諸如營業(yè)執(zhí)照、完稅證明等可以證明房屋商業(yè)用途的相關證照；③及時了解當地關于商業(yè)用房認定的相關法律規(guī)定，提前做好相應措施。

2、“住改商”房屋的補償標準需結合實際。

依據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中的意見：“……對拆遷范圍內產權性質為住宅,但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的補償,各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應依據現行有關法律法規(guī)補辦手續(xù)?！?/p>

根據國務院的通知，各地對于遺留已久的住改商問題，不能一刀切，應該結合經營情況、年限及納稅等實際情況確定補償標準。若大家遇到給出的補償金額不合理，且無法與拆遷方通過協商解決，可及時尋求專業(yè)律師的幫助。

3、靈活采用調解程序，利于問題盡快得到解決。

眾所周知，征收拆遷訴訟的特點之一就是周期長，耗費當事人大量時間的同時也背負著巨大的經濟壓力。因此，對于久拖不決的行政補償類案件，可以通過爭取法院行政調解，更高效地解決雙方爭議。本案中，律師通過三方協調，最終在短時間內雙方達成和解，使當事人獲得了滿意的補償。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。