導(dǎo)讀：城里人到農(nóng)村買房、買宅基地建房，在目前農(nóng)村里也是比較常見的情形，在過去也是見怪不怪。但隨著近兩年征地拆遷項目在全國范圍內(nèi)推進(jìn)，由其引發(fā)的征收補(bǔ)償糾紛也很多。那么，像這種城里人到農(nóng)村買宅基建房、買農(nóng)村住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房”的，在征收時能有補(bǔ)償利益嗎？

針對這個問題，最高人民法院有司法判例對此作了說明，即：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔國辦發(fā)（2007）71號〕規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

當(dāng)事人并非案涉房屋所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此其與村集體經(jīng)濟(jì)組織成員合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有權(quán)，無權(quán)獲得相應(yīng)賠償。

在明律師說法：

上述裁判理由明確了城里人到農(nóng)村買房、建房，是不具合法性的，在征收拆遷時因其違法性質(zhì)而不能獲得征收補(bǔ)償利益。

為什么城里人到農(nóng)村買房、建房違法？

根據(jù)《土地管理法》六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

該條款明確了宅基地只能屬于農(nóng)村村民，即宅基地只分給具有集體經(jīng)濟(jì)組織資格的成員。這一方面是為了保護(hù)土地資源，另一方面也為了提高農(nóng)民朋友對土地房屋可持續(xù)的自主權(quán)，保護(hù)農(nóng)民利益。因此，必須要限制城市人對農(nóng)村土地房屋資源的占用。

基于上述限制，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房建房就有違法性了。該違法性體現(xiàn)在買宅基地建房辦不了建房證、產(chǎn)權(quán)證；買賣房屋辦不了過戶登記等；因為沒有權(quán)屬證明，在征收時會被認(rèn)定為違法建筑拆除不予補(bǔ)償。

直接法律依據(jù)為：

《土地管理法》第二條：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

《土地管理法》第七十四條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

對限制城里人到農(nóng)村買房買地情形除了上述法律條款的規(guī)定，2021年中央“一號文件”也著重強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)禁城里人利用農(nóng)村宅基地建別墅大院和私人會館，嚴(yán)格禁止強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民上樓。

因此，在明律師提醒大家：勿因小利去挑戰(zhàn)國家法律和政策，對于農(nóng)村房屋的買賣交易，不管是買家還是賣家，都需極為謹(jǐn)慎。有糾紛的地方一定要及時咨詢專業(yè)律師，避免不必要的損失。

如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。