導(dǎo)讀：在近期的征收拆遷實(shí)務(wù)中，針對(duì)房屋的違法強(qiáng)拆和針對(duì)地上農(nóng)作物的強(qiáng)推、強(qiáng)鏟等行為仍然存在，像頑疾一樣始終難以痊愈。那么，強(qiáng)拆、強(qiáng)推、強(qiáng)鏟究竟為何容易“找上門”？被拆遷人又該從哪些方面入手有效防止這類“病癥”發(fā)生在自己頭上呢？本文，在明律師從3件看似不大的事情上解析這一問(wèn)題……

【要點(diǎn)一：對(duì)“非征收”狀態(tài)下的強(qiáng)拆、強(qiáng)推行為，要有所準(zhǔn)備】

由政府主導(dǎo)的合法的征收拆遷，受《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理法》的規(guī)制，行政強(qiáng)拆早已被明令禁止。要想依法強(qiáng)制拆除被征收房屋，推平地上附著物和青苗，只有在作出相應(yīng)補(bǔ)償決定后申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行這一條道可走。

總體而言，法律法規(guī)對(duì)征收項(xiàng)目的程序性規(guī)定是全面、明晰的，能夠?qū)Ρ徽魇杖说难a(bǔ)償權(quán)益和人身財(cái)產(chǎn)安全形成有力的保護(hù)。

但需要注意的是，大量的違法強(qiáng)拆、強(qiáng)推發(fā)生在“非征收”狀態(tài)下。有的體現(xiàn)為村委會(huì)主導(dǎo)的集體土地騰退、收回宅基地使用權(quán)，有的反映在新農(nóng)村建設(shè)、整村改造上，也有的則直接對(duì)農(nóng)用地采取“以租代征”的老手段，肆意侵占農(nóng)民賴以生存的土地。

這些情形的共通之處就在于都意圖規(guī)避前述征收領(lǐng)域法規(guī)的規(guī)制，將拆遷行為帶入到“無(wú)法可依”的情境下。被拆遷人一質(zhì)疑，就會(huì)被告知涉案項(xiàng)目并非征收，不適用征收法規(guī)，“質(zhì)疑無(wú)效”。

而在協(xié)議搬遷的背景下，各種隱性的逼簽、促簽行為陡增，“幫拆”盛行之下被拆遷人的合法權(quán)益自然難以保障。

故此，被拆遷人群體要對(duì)這類項(xiàng)目保持敏感，準(zhǔn)確及時(shí)地辨別其性質(zhì)，從而采取有針對(duì)性的防強(qiáng)拆舉措，切實(shí)加大守房力度，以明確、堅(jiān)定的表態(tài)令拆遷方徹底喪失強(qiáng)拆房屋、強(qiáng)推土地的任何依據(jù)。

【要點(diǎn)二：首先確保“被拆遷人”的獲取補(bǔ)償主體資格】

從個(gè)案實(shí)踐中看，獲取補(bǔ)償?shù)闹黧w資格存在爭(zhēng)議的情況下，房屋、土地更容易被強(qiáng)拆強(qiáng)推。道理也很好理解：被拆遷人難以通過(guò)提供房屋、土地的權(quán)屬證明等材料證明自己是房屋、土地當(dāng)然的“主人”，即使涉案房屋、土地遭遇了強(qiáng)拆強(qiáng)推，被拆遷人也可能難以提起相應(yīng)的訴訟實(shí)施救濟(jì)。

在明律師要特別提示大家，一定要盡早獲取諸如房屋所有權(quán)證、集體土地建設(shè)用地使用證、宅基地使用權(quán)證、土地承包經(jīng)營(yíng)合同和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，乃至于最新頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證明。

對(duì)于宅基地和集體建設(shè)用地上建造的房屋，還要有鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、土地登記表等書(shū)面材料，從而有力證明自己是涉案房屋、土地的權(quán)利人，確保獲取就強(qiáng)拆行為與拆遷方“掰扯”的資格。

而對(duì)于城市的房屋，糾紛往往體現(xiàn)在歷史遺留下來(lái)的公房承租關(guān)系上。一些單位職工常年占有、使用涉案公房，但卻沒(méi)有與產(chǎn)權(quán)單位簽訂書(shū)面的公房承租合同，也缺乏足以證明其公房承租人身份的其他憑證。這種情況下，涉案房屋很容易被作為強(qiáng)拆的“首選”目標(biāo)，被拆遷人面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。

【要點(diǎn)三：“違建”是獲取補(bǔ)償權(quán)益的最大“敵人”】

違建不補(bǔ)，是征收拆遷領(lǐng)域顛撲不破的重要原則。拆遷方通過(guò)將涉案房屋認(rèn)定為違建，將涉案青苗、附著物認(rèn)定為拆遷公告發(fā)布后搶栽、搶種的，進(jìn)而否定其獲取補(bǔ)償?shù)馁Y格，這是較為常見(jiàn)的情形。

但無(wú)論如何大家都需要明晰一點(diǎn)：“違建不補(bǔ)”并不意味著“違建必拆”，更不意味著認(rèn)定了違建就能不顧及法定程序徑行強(qiáng)拆。

也就是說(shuō)，盡管違建處置程序一般能夠繞開(kāi)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行這一最終步驟，僅通過(guò)城管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處等主體實(shí)施行政強(qiáng)拆即可實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)拆仍必須遵循《行政強(qiáng)制法》規(guī)定的嚴(yán)格程序要求。

比如，北京市高級(jí)人民法院在（2020）京行申89號(hào)行政裁定書(shū)中有如下明確的闡述：

該規(guī)定（《行政強(qiáng)制法》第44條）設(shè)定了違法建設(shè)認(rèn)定和查處直至強(qiáng)制拆除的法定程序，其中對(duì)于認(rèn)定為違法建設(shè)的必須依法作出限期拆除決定，并必須要等到當(dāng)事人對(duì)該限期拆除決定法定起訴期限屆滿才可以依法啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序。

法律之所以如此設(shè)計(jì)，就是考慮到違法建設(shè)往往涉及當(dāng)事人重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，需要給予當(dāng)事人充分的救濟(jì)保障……這里的限期拆除決定，不僅是查處違法建設(shè)的必經(jīng)程序，更是實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的必不可缺的事實(shí)基礎(chǔ)。

本案中，xx鎮(zhèn)政府對(duì)案涉建筑未經(jīng)限期拆除決定，即未對(duì)案涉建筑違建性質(zhì)予以認(rèn)定并賦予當(dāng)事人及時(shí)救濟(jì)的機(jī)會(huì)，逕行直接拆除案涉建筑，不僅違反法定程序，剝奪當(dāng)事人陳述申辯和救濟(jì)的權(quán)利，而且也導(dǎo)致強(qiáng)制拆除行為缺乏法定的事實(shí)要件。

這段闡述強(qiáng)調(diào)了“責(zé)令限期拆除決定”在違建處置中的核心地位和“程序合法”的重要價(jià)值，尤為值得廣大被拆遷人和拆遷工作人員學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)。

總之，圍繞違建認(rèn)定、處置各環(huán)節(jié)的救濟(jì)是否及時(shí)、精準(zhǔn)、有力，將會(huì)直接影響到涉案房屋會(huì)否被以拆違名義徑行強(qiáng)拆的結(jié)局。對(duì)于以上3件事，被拆遷人一定要提早重視、準(zhǔn)備，良好的應(yīng)對(duì)將會(huì)促使強(qiáng)拆、強(qiáng)推、強(qiáng)鏟的勢(shì)頭得到有效遏制。

如對(duì)于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。