一、對土地征收的公共利益范圍進(jìn)行了明確界定。
憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要可以對土地實行征收和征用并給予補(bǔ)償。但由于原《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”范圍進(jìn)行明確界定，實踐中征收方為了盡可能壓縮被征收人的補(bǔ)償利益，到處存在肆意認(rèn)定“公共利益”的行政征收行為。
再加上集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場，使土地征收成為各項建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，對“公共利益”的擴(kuò)大化解釋和認(rèn)定更是征地拆遷過程中常見的違法操作。
上述行為帶來的直接后果就是為了其他商業(yè)建設(shè)需要，把本不應(yīng)屬于征地范圍的農(nóng)民土地房屋違法的納入了征地拆遷范圍，這就是我們常說的“以公共利益之名行商業(yè)拆遷之實”，這將導(dǎo)致被征地農(nóng)民被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計得不到有效的保障。
針對上述問題，新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確：因軍事和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。
因此，在明律師提醒大家的是：在2021年的征收拆遷中，拆遷公告中的拆遷理由必須符合《土地管理法》第45條列舉出“公共利益”的6種情形。如果不符合，則可能涉嫌打著公共利益的名號，卻實施商業(yè)建設(shè)的違法拆遷，被征收人可以在拒絕拆遷的同時，采取相應(yīng)的維權(quán)措施。
二、明確了征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，將被征地農(nóng)民的社保問題納入了補(bǔ)償項目中。
不管是憲法，還是原《土地管理法》，亦或是新《土地管理法》，都有強(qiáng)調(diào)保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。那么，如何保障？成了問題的關(guān)鍵所在。
在新的《土地管理法》中，將“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。”明確上升為法律原則，具體規(guī)定在《土地管理法》的第48條。而如何保障？則具體細(xì)化為兩方面：
一是以區(qū)片綜合地價取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法。這擴(kuò)大了地方市場經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用，弱化了國家和政府對房地價格的行政干預(yù)，有利于被征收人獲得較為公平合理的補(bǔ)償。
在明律師這里要提醒各位被征收人的是：在計算征收補(bǔ)償價格的時候，最好以征收時，地方周遭同類土地房屋的市場交易價格為標(biāo)準(zhǔn)來衡量自己被征收土地房屋的實際價格。在此基礎(chǔ)上，如果政府給的補(bǔ)償利益偏低，被征收人要及時采取維權(quán)措施。
另一方面，2021年開始的征地拆遷，將在原來的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費的基礎(chǔ)上，增設(shè)了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費用和被征地農(nóng)民社會保障費用。
也就是說，在以后的征地拆遷中，為被征地農(nóng)民安排社保費用，是征收補(bǔ)償中的必備項目。有征地必有社保補(bǔ)償，可作為常識性理論儲備。被征地農(nóng)民不用再擔(dān)心房地被征收后，基本生活沒有保障的問題了。
三、改革土地征收程序。將原來的“征地批后公告”改為“征地批前公告”。
原《土地管理法》規(guī)定，以前征收方要先拿到審批機(jī)關(guān)的征地批文，才能開始正式組織征地、簽約。而新《土地管理法》把簽約的時間提前到了征地批準(zhǔn)前，征收方只有拿到和村民簽的補(bǔ)償協(xié)議之后，才能向征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請征收土地。
也就是說，2021年及其以后的征收拆遷，征收方必須要先得到被征收人的同意，才能啟動征收工作的開展。也就是被征收人對自己的房屋值多少錢、需要換置到什么地方、以什么樣的方式換置、在什么時間段內(nèi)補(bǔ)償?shù)轿坏惹闆r有足夠的話語權(quán)。這樣從征地拆遷工作開始，被征收人就處在主動地位，一定程度上制約著行政機(jī)關(guān)濫權(quán)貪利的行政空間。
對此，在明律師提醒大家：簽約時點由"批后"改動到"批前"，提高了被征收人的主動地位，給了被征收人對自己財產(chǎn)處分的更多掌控空間。這就要求被征收人需要全面的去評估自己的房屋和土地價值，參考周圍市場價以及如何置換、置換到什么位置上等最有利于自己的因素，然后以最有利于自己的價值內(nèi)容去和征收方協(xié)商交涉。
如對于征收補(bǔ)償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。
