導讀：征地拆遷中的糾紛，一般是行政征收方與土地使用權人或者房屋所有權人之間的補償利益糾紛，但實踐中的社會關系要復雜得多，一旦涉及到利益問題，牽涉主體往往是多方的。在征地拆遷中，比較常見的涉及多方主體的利益糾紛有這樣一種現(xiàn)象：同村人買賣房屋，買方已經(jīng)交了錢，甚至已經(jīng)實際入住了買的房屋，但是由于各種客觀原因，沒有辦理房屋的過戶登記手續(xù)。這時候遇到征收拆遷項目，該買賣的房屋補償利益該歸誰呢？

其實，在實踐中，按照一般人的邏輯思維，尤其是在欠缺法律常識的人的眼里，自然會覺得既然買家已經(jīng)交了錢，且都已經(jīng)入住了，這時候房屋的拆遷補償款是應該給買家的。按照這種邏輯，很多人是無法理解為什么會產(chǎn)生原房主要搶占補償利益的糾紛。

在明律師說法：《民法典》關于不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓是這樣規(guī)定的，即：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l款的意思是說房屋買賣必須辦理過戶登記。沒有辦理過戶登記的，買賣合同成立，但不發(fā)生房屋所有權轉(zhuǎn)讓的效果。

因此，實踐中，房屋的買賣，即使買家交了錢，甚至入住到房屋里，但沒有辦理房屋的過戶登記，買家在法律上依然不是房屋的所有權人。

該條款在征收拆遷中的房屋買賣依然適用。即針對上述情形，同村村民買賣房屋，如果沒有辦理房屋的過戶手續(xù)，該房屋的所有權依然屬于賣家（原房主）。再根據(jù)征收拆遷的相關規(guī)定，房屋的拆遷補償利益應補償給房屋所有權人。所以，在這樣的情況下，房屋的補償款是會發(fā)給房屋的原房主的。所以，拆遷時原房主搶要拆遷補償款是有法可依的。

對此，很多人會覺得這樣的法律規(guī)定不公平。憑什么買家交了錢，甚至住了房，都不能拿到房屋的所有權？僅僅只是因為沒有辦理過戶手續(xù)就否認買家權利嗎？

這樣的理解過于片面，這就是為什么需要專業(yè)律師為百姓提供法律咨詢。普通百姓對于法律最多也只是部分的了解，容易斷章取義。而要解決實際問題，需要依據(jù)整個法律體系的框架及其運用，才能真正理解到法律所起的平衡、公正作用。對于房屋買賣，法律規(guī)定必須以辦理過戶變更登記為物權轉(zhuǎn)讓的的生效要件，其目的在于保障交易經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。一方面督促賣家將房屋的所有權屬完整的交予買家，使買家享有完整的物權權利；另一方面也督促買家必須要求賣家辦理附屬義務，規(guī)避了買家投機的空間。因此，對于普通百姓而言，不動產(chǎn)交易，屬于相對重大的財產(chǎn)處分，必須要辦理過戶登記才能完成物權的轉(zhuǎn)讓，這更加嚴苛的交易條件有利于保障買賣雙方的固有利益。

因此，同村房屋買賣，如果沒有辦理過戶登記，原房主也是可以爭要房屋的拆遷補償利益的。但這不代表買家的利益就無法保障了，買家可以依據(jù)與賣家簽訂的房屋買賣合同追究其違約責任。違約責任賠償數(shù)額相當于該房屋的拆遷補償利益。

但在明律師要提醒的是：拆遷時的農(nóng)村房屋買賣糾紛，有其特殊性。如果買家能舉證證明沒有辦理過戶登記是由于該房屋買賣由于歷史原因而客觀上無法辦理，或者證明該房屋買賣經(jīng)過了村集體或者村委會同意的，或者能證明自己能完全享有房屋所有權利益的，也是可以主張房屋的拆遷補償利益。綜合而言，無論是不是在拆遷時進行房屋的買賣，都要嚴格按照法律規(guī)定的程序辦理房屋的權屬變更登記，這樣才能全方位保障自己的利益。如果存在客觀無法辦理過戶登記的情形，買方一定要慎重買賣，避免不必要的糾紛。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。