導(dǎo)讀：在拆遷過程中，經(jīng)常會遇到開發(fā)商與當(dāng)事人簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的情況。但因近些年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策愈加嚴(yán)格，在限購、限售，限價等多套組合拳多管齊下的背景下，許多開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的處境，甚至最終導(dǎo)致項目“爛尾”。在明律師在接受咨詢時發(fā)現(xiàn)此種現(xiàn)象并非個案，很多回遷房的交房日期屢次拖延，被拆遷人的相關(guān)權(quán)益無法獲得充分保障。

何某的房屋在2016年被納入拆遷范圍。2017年5月，開發(fā)商與何某簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。該協(xié)議對拆遷補(bǔ)償方式、過渡房的面積標(biāo)準(zhǔn)和地點、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限、搬遷期限、補(bǔ)助費(fèi)，以及保證金等等各項具體事宜作了約定。其中特別約定：開發(fā)商向何某提供調(diào)換房的期限為簽訂合同之日起24個月內(nèi)，即2019年5月。

然而，事與愿違，房屋的交付并不順利。開發(fā)商的開發(fā)項目歷經(jīng)幾次停工，交房期限被一拖再拖，何某的耐心也被一點點磨滅。直至何某咨詢在明律師之時，開發(fā)商仍未交房，已經(jīng)構(gòu)成了違約。一波未平，一波又起。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，協(xié)議中約定的用于給何先生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已經(jīng)被開發(fā)商另賣他人。

本案中，開發(fā)商與委托人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)為民事協(xié)議，而非行政協(xié)議。雙方為平等的民事主體，該協(xié)議雖名為《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，但協(xié)議中約定的交付房屋、交付期限等的行為均非帶有公權(quán)力性質(zhì)的補(bǔ)償行為。所以，應(yīng)當(dāng)適用民事法律規(guī)則解決爭議。

但本案在法律適用上存在司法解釋的溯及力問題。2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，已經(jīng)被2021年1月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》所替代。

根據(jù)舊司法解釋的第七條和第八條：“如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理”，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！倍滤痉ń忉尣o此規(guī)定，故引發(fā)了司法解釋適用上的問題。

如果按照舊司法解釋所確定的規(guī)則裁判，則何先生可以按照舊司法解釋的第八條，請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。但如果按照新司法解釋進(jìn)行適用，何先生關(guān)于已付房款一倍的賠償?shù)闹鲝埦蜎]有了依據(jù)。

近年來，隨著《民法典》的生效以及多部司法解釋的修改，司法解釋的時間效力問題已經(jīng)成為我國在司法實踐中亟待解決的問題。溯及力是指法律規(guī)范溯及既往的效力，“新的法律頒布后，對它生效以前所發(fā)生的事件和行為是否適用的問題。如果適用，就具有溯及力；如果不適用，就沒有溯及力?！?/p>

如果從信賴?yán)娴慕嵌葋碚f，以法律事實發(fā)生時為準(zhǔn)，需按照”法不溯及既往“原則去適用司法解釋。也就是說，不能用今天的新規(guī)定去約束昨天的舊行為。

結(jié)合到本案案情，開發(fā)商在2019年已經(jīng)發(fā)生了違約之法律事實，那么從信賴?yán)姹Ｗo(hù)的角度來說，何先生的訴求就可以得到支持。然而，實際上鮮有司法解釋作出這樣的規(guī)定。如果司法解釋的適用以案件受理時為準(zhǔn)，即在新司法解釋生效之前受理的案件適用舊司法解釋，這實際上是擴(kuò)大了司法解釋的溯及力范圍，比如最高院出臺的民間借貸的司法解釋就采用了這種模式。

結(jié)合本案案情，何先生針對自己的糾紛還沒有起訴到法院，也即至今法院并沒有受理他的案件。那么，若按照案件受理時為準(zhǔn)的規(guī)則，則何先生的訴求不能得到支持。除此之外，還存在另一種模式，是為了應(yīng)對持續(xù)性債務(wù)所創(chuàng)設(shè)的，按照司法解釋生效時一分為二，新司法解釋生效前的債務(wù)狀態(tài)按舊司法解釋處理，新司法解釋生效后的債務(wù)狀態(tài)按新司法解釋處理。

總之，司法解釋的時間效力和溯及力問題，是當(dāng)下審判實踐和律師實務(wù)中面臨的切實問題，何先生對開發(fā)商提出的要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，在訴訟過程中存在被駁回的風(fēng)險，當(dāng)然也存在得到支持的可能性。

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