摘要：日前，自然資源部發(fā)布《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，就加快化解國有土地上已經出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題提出了要求和思路。對于這份新規(guī)，坊間也有著不同的解讀。那么，新規(guī)中所謂的“解決,

日前，自然資源部發(fā)布《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，就加快化解國有土地上已經出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題提出了要求和思路。對于這份新規(guī)，坊間也有著不同的解讀。那么，新規(guī)中所謂的“解決不動產登記若干歷史遺留問題”是否意味著將為包括大量農村無證房屋、“小產權房”在內的“違建”補辦確權登記，令其迎來真正的“翻身”機會呢？

很遺憾，我們認為，新規(guī)并沒有這個意思。事實上，新規(guī)針對的僅是“國有土地上已經出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題”，這一開門見山的表述就明確排除了其為以下3種無證房屋“翻身”的可能性：

其一，國有土地上居民個人未經批準的自建房。這類自建房大量存在于老舊小區(qū)、平房街區(qū)之中，絕大多數都是居民為了解決自家的居住需求而擅自“插空”建造的。

從嚴格的意義上講，這類自建房沒有合法存在的依據，在院落、小區(qū)的原有規(guī)劃圖紙上根本沒有它的位置，涉嫌違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，也存在消防、用電、用氣等方面的安全隱患。

而根據前述最新《通知》的表述，其也并非“國有土地上已經出售的城鎮(zhèn)住宅”，故其并不在文件調整的允許補辦登記、證件的范疇之列。

但無論如何，基于這類房屋存量大且多建造于1984年《城市規(guī)劃條例》施行后的事實，一般地方政府很難明確將其定性為“歷史遺留原因形成的無證房屋”并為其確權登記，最多也就是在拆遷騰退來臨時談談補償、補助。

在拆遷騰退實踐中，對這類自建房一般都采取“低補償”甚至“無補償”的政策，當然被拆遷人對此不服仍享有依法救濟的權利。

其二，農村的存量無證房屋。《通知》明確“只管國有，不管農村集體”，故農村的存量無證房屋的確權登記并不適用。

不過事實上，自然資源部此前印發(fā)的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中已經涉及了對“一戶多宅”、缺少權屬來源材料、超占面積、沒有符合規(guī)劃或建設相關材料等常見疑難問題的解決方法，能夠有效保障歷史遺留原因形成的農村無證房屋得到分類認定和確權登記。

其三，小產權房。嚴格意義上講，迄今為止尚無任何一份政策性文件就“小產權房”的“轉正”問題給出過明確的解決路徑，“拆除一批、補辦一批”僅僅是一種說法。

“小產權房”的實質就是違法建設和違規(guī)出售集體土地上房屋，其根深蒂固的“違法性”決定了其很難迎來所謂的“翻身”機會。此番《通知》也因并不涉及農村集體土地上房屋而無法解決這一難題。

我們必須要再度提醒各位朋友，“小產權房”能不碰盡量不要碰。一旦簽約購房，自身的權益完全無法得到保障，買賣合同也是無效的，一旦遇到拆違騰退整治，損失將會是十分巨大的。

在明律師最后要指出的是，新《通知》事實上是用來解決部分購買了城市商品房的居民長年無法辦理房產證、權益受損這一問題的。導致這種情形的原因多種多樣，但大多與開發(fā)商未積極履行報批、辦證手續(xù)或者地方有關部門怠于履行法定職責相關，購房人是徹頭徹尾的受害者。這種房屋客觀上就不是違建，而僅僅是“缺手續(xù)”，那么“缺什么補什么”就完全可以了。

真正的“違建”，除了限期改正、罰款、限期拆除、沒收等處置方式之外，很難說有什么“翻身”的機會，行為人不可對此抱有任何僥幸的心理。