導(dǎo)讀：在我國農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村居民的住房大部分都是由老百姓自己建造的，即所謂的“自建房”。但是，由于各種復(fù)雜的因素，導(dǎo)致農(nóng)村存在大量無證房屋。即沒有規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證等證件?，F(xiàn)在，有很多的被征收人面臨這樣一個(gè)問題。僅僅因?yàn)闆]有證件，居住使用了幾十年甚至更久的房屋，就被工作人員的幾句話和幾張文件認(rèn)定為違法建筑進(jìn)而不予補(bǔ)償。那么，這樣認(rèn)定違法建筑真的合理嗎？本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師團(tuán)隊(duì)為大家簡析這一問題。

老百姓居住的房屋只要無證就將其認(rèn)定成違法建筑？就要在低補(bǔ)償和無補(bǔ)償這兩種結(jié)果之間選擇其一？這樣絕對(duì)不行！這么做是違反法律的，嚴(yán)重侵犯了廣大被征收人的合法權(quán)益。

被征收人的房屋之所以無證，大部分是由歷史遺留問題所導(dǎo)致的。村民建房的過程中，可能涉及大量的限制因素：譬如，有的地方始終沒有所謂的“建房用地指標(biāo)”，幾年過去了宅基地愣是批不下來；有的地方從來不辦規(guī)劃許可證，甚至連當(dāng)?shù)氐姆ü俣急硎?，從來沒見過這證長什么樣……

由于這些遺留問題，致使為生活所需而建造的房屋變成了無證房屋。所以，無證房屋不能簡單地同違法建筑劃等號(hào)。我國的法律非常嚴(yán)格，法律中明確規(guī)定，違法建筑一律不予補(bǔ)償。這也就意味著，如果無證房屋被認(rèn)定成違法建筑，那么大量被征收人的合法權(quán)益都將遭到損害。

實(shí)踐中這樣的情況仍在不斷出現(xiàn)。在明律師就代理過這樣一起案件。

李先生是上海市浦東新區(qū)某鎮(zhèn)某村的村民。因房屋沒有證明，李先生的房屋被村民委員會(huì)認(rèn)定是違建，并實(shí)施了強(qiáng)制拆除。

李先生的房屋建造于2002年，而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》自2008年1月1日起開始施行，《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》自2011年1月1日起施行。

李先生的建房行為已在上述法律法規(guī)公布實(shí)施之前結(jié)束。根據(jù)《立法法》第93條的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外?！?/p>

另外，根據(jù)《行政處罰法》第29條的規(guī)定，違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。李先生的建房行為是一次性的而并非持續(xù)存在，建房行為已遠(yuǎn)超出行政處罰時(shí)效。

李先生的行為發(fā)生在新法施行以前，具體行政行為作出在新法施行以后，一般來說實(shí)體問題適用舊法規(guī)定，程序問題適用新法規(guī)定。所以村民委員會(huì)不應(yīng)依據(jù)上述法律實(shí)施強(qiáng)制拆除。

許多房屋在其建造時(shí)可能還未實(shí)施《城市規(guī)劃法》（1990年施行）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年施行）等法律，所以在當(dāng)時(shí)并不屬于違建。但是，將無證的被征收房屋直接認(rèn)定為違章建筑，是征收方慣用的伎倆。一方面能減少補(bǔ)償成本，另一方面也壓縮了時(shí)間。這種做法無疑是錯(cuò)誤的。

前面我們已經(jīng)提到，無證房大量存在有其復(fù)雜的歷史因素。很多今天看來的違建在建造之時(shí)就不具有社會(huì)危害性，反而為社會(huì)創(chuàng)造了一定的財(cái)富價(jià)值，也得到過地方政府的政策支持和鼓勵(lì)。

所以，房屋是否屬于違建，需要根據(jù)房屋建造的時(shí)間、面積、所在區(qū)域規(guī)劃、政策背景、群眾實(shí)際需要等情況綜合考慮。確實(shí)屬于違建要拆除的，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過嚴(yán)格的調(diào)查認(rèn)定程序。對(duì)于無證、缺證建筑，一律作為違建認(rèn)定并拆除，實(shí)在與行政合理性原則相違背。

部分行政機(jī)關(guān)的做法確實(shí)不妥。然而，被征收人也要注意，無證房屋確實(shí)無證是不爭的事實(shí)。房屋無證的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，也將成為司法機(jī)關(guān)在審判相關(guān)案件時(shí)的考量因素。這一情況也值得廣大被征收人格外留意。最高人民法院曾經(jīng)審理一起涉及違法拆遷的再審申請(qǐng)案件。在（2018）最高法行申6721號(hào)行政裁定書中，就案涉房屋是否為違法建筑的問題，給出如下裁判思路：

申請(qǐng)人盧某主張涉案土地為集體所有，并提供由軍屯村委會(huì)出具的《證明》，其中記載涉案房屋是申請(qǐng)人所有。但申請(qǐng)人并未提供經(jīng)過當(dāng)?shù)卣畬徟摹都w土地使用證》等房屋產(chǎn)權(quán)登記證書。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的合法與否，一般應(yīng)在有管轄權(quán)的人民政府登記發(fā)證的前提下才能被確認(rèn)為合法有效，僅僅依據(jù)村委會(huì)出具的《證明》，不足以證實(shí)涉案房屋是合法的、經(jīng)審批的建筑。申請(qǐng)人無法提供相關(guān)使用權(quán)權(quán)屬證明，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。

也就是說，老百姓所認(rèn)為的“有手續(xù)”拿到法庭上去未必能得到承認(rèn)。故此，在征收拆遷尚未到來時(shí)及時(shí)為自己的房屋辦證，是確保公平合理補(bǔ)償安置的重要準(zhǔn)備工作。一味固執(zhí)地認(rèn)為自己的房屋無證是“有原因”的并沒有用。

最后，在明律師希望廣大被征收人記住兩點(diǎn)。第一，無證房屋并不等同于違建，應(yīng)具體情況具體分析?，F(xiàn)實(shí)中，即使屬于違章建筑，也應(yīng)根據(jù)行政法中的“比例原則”，即《行政處罰法》中的“過罰相當(dāng)”原則給予合理補(bǔ)償。畢竟不應(yīng)當(dāng)把無證房屋客觀存在的過錯(cuò)全部歸咎于被征收人；

第二，對(duì)于司法機(jī)關(guān)來說，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記才能證明房屋是合法建筑。被征收人僅憑當(dāng)年的申請(qǐng)表、情況說明等辦理手續(xù)，可能不足以證實(shí)房屋的合法性。所以，如果目前家中房屋仍沒有合法有效的登記，就要盡快尋求補(bǔ)辦途徑，主張行政機(jī)關(guān)予以確權(quán)登記發(fā)證。否則，真的發(fā)生糾紛后，極有可能像上述案例中的申請(qǐng)人一樣，只得獲賠少量合法財(cái)產(chǎn)的損失費(fèi)。畢竟，手里有證，才是最踏實(shí)的。

在明律師溫馨提示：因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的情況復(fù)雜，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線：010-85758813或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)拆遷律師及時(shí)溝通，我們將第一時(shí)間為您解答。也可以通過右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。